境和生活品质的要求提高，迫切需要加强公益设施 建设，改善公共服务水平。 云都商务中心的建设充分考虑社会各界的需求，讲究建 筑美观，体现了云溪区委区政府和谐惠民的发展战略，改 善了云溪城市服务水平，提升人们的生活品质。 项目的建设必要性 提升居民生活质量的需要 云都商务中心的建设规模方案与居住人口地域范围 相适应，做到了合理布局。云都商务中心的建立将覆盖云溪 镇云溪乡云溪工业园巴陵石化和周边村庄，解决周边 企事业单位办公或写字楼市场配套问题。云都商务中心建成 后在交通通达度，城市美化，城市服务种类等方面得到提升。 完善城市功能安居乐业不仅是居民生活的基本要求，也是企事业 单位和各种经济实体的基本要求。个城市应该为市民提供 优良的生活空间，工作空间，所以个城市必不可少良好的 商务中心写字楼中心等供给服务功能。随着市场经济的发 展，城市地位和功能也发生显著变化，由单功能向复合功 能转变，从低层次服务向高标准服务转换。城市的发展，城 市职责的增加，人口的增长，使这些基本功能的适应力也要 增长。 云都商务中心的建立将加速云溪城区的整体建设，极大 提升城区城市功能，提优各种经济实体和居住居民生活质 量，提高街道现代服务业水平。 与经济发展相适应 城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。个城市 必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经 济的发展，城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变 化。公共写字楼项目设施的建设更是直接关系到社会公共利 益，关系到人民群众生活质量。写字楼的建设也需要紧跟城 市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜设施完整 环境良好的写字楼市场，逐步向公共化市场化连锁化发 展。 改善市容环境面貌城市形象是人们对个城市的种共同心理感受，是公 众对个城市的内在实力整体活岳铁路等多元交汇于此，长江黄金水道环绕西北。临港产业 新区已启动建设，以港区为龙头的沿江物流走廊正在逐步形 成。云溪区沿铁路南距长沙公里，北离武汉公里， 沿公路距长沙黄花机场和武汉天河机场均不到小时车程， 沿水路东距九江公里，南京公里，上海公里， 西距重庆公里。 项目功能定位 服务半径 服务半径米，根据道路河流铁路等分割因 素，可适当调整。 服务对象 该项目的服务对云溪区各阶层的居民为主。 服务内容 提供美观舒适的商务场地。 经营方式 租赁或整楼自主经营。 楼宇定位 云都商务中心定位为中高档商务场所。 总论 项目背景 项目名称 云都商务中心 承办单位概况 本项目由丁红军等五自然人提起并承办。 报告编制依据 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数第三版 岳阳市云溪区城市规划修编年 岳阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划 岳阳市云溪区国民经济和社会发展十二五规划 相关设计规范标准等 项目提出的理由与过程 商务中心是城市功能的重要体现。个城市商务中心的 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,数量和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居 民的生活质量。 年岳阳市云溪区经济社会发展工作目标要求以及 岳阳市云溪区十二五发展规划涉及到商务写字楼建 设，提出以数量安全质量安全可持续发展为主线， 以保障城镇秀美和谐云溪为主体，以放心工程为 核心，通过全面构建城市基础设施，实现城市形象提升，形 成政府监管行业自律公众监督三位体的管理框架， 努力实现云溪城市化率达到，质量安全达到以上， 打造走在全国全省前列，充分体现云溪区作为岳阳市工业 区现代化工区现代化港口区的特色和发展水平。 岳阳市云溪区政府对城市基础设施建设高度重视，鼓励 多种经济形式参与城市基础设施建设，鼓励房地产合法科 学规范有序发展，为云都商务中心的建设提供了非常宽 松的投资环境。 目主要技术经济指标表 序号项目名称单位数量 项目占地建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 机动车位辆 地面车位辆 投资估算万元 年均营业收入万元 年均利润总额万元 年均净利润万元 投资净利润率万元 财务内部收益率税后 投资回收期税后 借款偿还期年含两年建设期 结论与建议 云都商务中心项目的实施是满足云溪区经济社会发展 和人民群众生活需求，是提高云溪区经济社会发展和人民群 众生活品质的需要，符合岳阳市云溪区社会事业发展的总体 战略部署，有助于促进和谐社会的发展。 项目的规划相关性及建设必要性 项目的规划相关性 岳阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 岳阳市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 中把加快服务业发展作为转变经济增长方式完善提升城市 功能的重要途径。围绕方便群众生活和提高生活质量，大力 发展生产型服务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人 民群众日益增长的消费需求。按照便民利民原则，进步完 善落实城市进出设施建设规划和布局。加快社区集镇商 贸中心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。培育提升 各类市场，形成比较完备的市场体系。加快社区服务的产业 化社会化进程，构建与现代城市发展相适应的城市服务业。 拓展城市服务领域，创新城市服务形式，加强城市服务中心 建设，整合城市服务资源，积极构建覆盖全市反应快速的 城市服务网络。云都商务中心的建设将提升城市服务功能， 完善城市市场体系，满足人民需要。 岳阳市云溪区国民经济和社会发展十五规划 岳阳市云溪区国民经济和社会发展十五规划 指出云溪社会事业发展相对滞后，十五期间经济社会 发展中也面临重大挑战，未来的建设突出以人为本，实施和谐惠民战略。以民主法制健全社会文明进步人民安居 乐业为基本目标，努力构建和谐社会，让改革开放成果惠及 广大人民群众。加快城镇化步伐，推进社会主义新农村建设。 大力宏扬云溪精神，繁荣发展城市文化，不断增强经济社会 发展原动力。加快发展公共事业，云溪区地处岳阳市城区东北部长江中游南岸，位于东 经至北纬至 之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北 与湖北省监利县洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳 经济开发区毗邻。总面积平方公里。云溪区现辖个乡 镇云溪乡云溪镇路口镇文桥镇陆城镇道仁矶镇永济乡个街道办事处长岭街道办事处，共有个村 场和个社区居委会。区人民政府驻云溪镇。年 年末总人口人，其中城镇居民人，农村居民 人。云溪区属岳阳市整体规划中的工业区，是岳阳市 乃至湖南省新型工业化战略布局之重点。境内驻有中石化集 团长岭炼化公司和巴陵石化公司以及华能湖南岳阳发电有 限责任公司泰格林纸集团等四家大中型企业，是湖南省重 要的石化基地火电基地和纸材基地。十五期间，四 家企业都将启动新轮扩张发展。目前，中石化集团在岳炼 油化工体化项目已经启动实施，项目总投资亿元泰 格林纸万吨压光纸项目和华能发电三期兆瓦扩建 工程正在加紧建设，泰格林纸万吨超级压光纸项目和华 能发电四期兆瓦扩建工程也已规划立项。 云溪区经济活跃，交通便利，物流繁荣，企业众多，但 商务中心却不多，因此建设高标准，标志性商务中心项目前 景好，也迫在眉睫。云都商务中心的建设正是好时机。 项目概况 拟建地点 云都商务中心位于岳阳市云溪区云中北路号。 建设规模与建设内容 建设规模项目总占地面积平方米，建筑总面积平方米，建筑占地面积平方米，建筑密 度，绿化用地面积平方米，绿化率， 容积率。 建设内容建筑物地上主体为钢混框架结构层，层 平方米，为大厅和门卫层平方米，层 均为平方米，为写字间和会议室等层平方 米，为机房。 主要建设条件 云都商务中心为岳阳市云溪区城市基础设施建设工程， 地处云溪中心城镇云溪镇，周边供水供电通讯交通等 城市基础设施配套条件较好。 项目建设进度 云都商务中心计划于年月开始，年月完 成，预计建设工期个月。 项目投资和筹资方案 云都商务中心总投资为万元，筹资方案为自筹。 主要技术经济指标 项积物为主。第四纪 红色粘土主要分布在境内东南边，适合林果茶等作物开 发。第四纪全新河湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适 合水稻瓜菜等作物种植。 水文 云溪区水域宽广，有河有湖，水运优势十分突出，除 道仁矶汽车轮渡码头沙窝石油和铜鼓山矿石两个 吨级专用码头外，另有擂鼓台象骨港滨江新巷 儒溪等个简易码头有待开发升级。区境内西南角还有国家 对外贸易港口之的城陵矶港和正在兴建的永济乡新港。 社会经济条件 岳阳市云溪区地处湖南省东北部，长江中游南岸，是岳 阳市的工业区，中南地区最大的石化基地火电基地和纸材基地。全区总面积平方公里。全区总人口万人 气候属亚热带季风性气候，年平均气温‴，平均相 对湿度，主导风向为东南风和西北风。 近年来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市国 家历史文化名城中国优秀旅游城市国家卫生城市国家 园林城市在全国最适宜发展物流的城市排行榜居中部地区 第位被国家商务部评为十五期间跨国公司最佳投 资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。并被福布斯杂 志评为中国内地最适宜开设工厂的个城市之。 湖南城陵矶临港产业新区是湖南省十五重点工程， 区内城陵矶港是长江八大深水良港之，首批获准开放的海 峡两岸直航港口，国家对外贸易类开放港口，湖南省长江 干线上唯口岸。新区已纳入长株潭城市群两型社会建 设滨湖示范区规划范围，总规划面积平方公里，总