受香港和周 边大城市的经济辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方 面，有更大的作为。 南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海壳牌南海石化项目，首期投资亿美元， 是国内目前最大的中外合资项目，由英荷壳牌公司与中国海洋石油总 公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先进的石油化工技术， 年产万吨乙烯，进而衍生出多万吨高质量的化工产品，年销 售值达亿美元，对下游产品的拉动效应为。该项目已于 年月奠基，目前正在进行万吨乙烯裂解装置建设，预计到 年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化 产品在中国还有很大的发展空间，惠州正积极抓住这次机会，争取吸 引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠三角乃至广东省 重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积 平方公里，海域面积平方公里，海岸线公里，自然条件得天 独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡 水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路供水 供电通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优 越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公 司是全球强跨国公司之，拥有先进的管理和技术设备，在世界 石化市场占据重要地位。壳牌公司的龙头地位有利于大亚湾吸引其他 跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东风本 田等批汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽 车生产商进入珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观， 特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车装备业的出口 基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。 大亚湾东部的稔平面积平方米。 文化设施中心区规划青少年活动中心社区图书馆惠 州市书画爱好者活动中心，茶艺馆等。 体育设施中心区规划社区的健康中心，内含大型室内康 乐中心。 商业服务设施中心区步行街两侧规划超市便利店餐 饮服务设施。高层公寓区结合底层裙房设超市便利店餐饮等商业 服务设施。 该地块南面为惠州市江北占地万平方米的公园。 绿化系统规划 绿化系统由社区主次干道绿化，步行系统绿化，景观轴线主题 绿化带，小区公园组团绿地构成。采用红花紫荆形成共同的绿化环 第章惠州市社会经济发展概况 惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚 湾，与深圳香港东莞毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州 市。惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛，阳光充足， 气候温和，属南亚热带季风气候区。 惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇， 岭南名郡之誉。改革开放以前，惠州市经济基础相当薄弱，直到 年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值亿元，其 中工业产值仅为亿元。改革开发以后，特别是年地改市之 后，全市经济社会进入了迅速发展充满生机活力的时期。 多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增 强，社会和经济面貌都发生了巨大的变化。惠州已由寂寂无闻的边 陲之地变为方备受关注的投资热土，从个典型的农业经济区域变 为进入工业化发展阶段的新兴城市。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长 倍，年翻了三番多，年均增长。年行政区划调整 后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门县，除龙门 县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积平方公里，城 镇建成区面积平方公里。按惠州市统计年鉴口径，年底，惠 州市总人口为万，其中户籍人口常住人口万人， 外来人口暂住人口万人。全市现有个乡镇，个街道办 事处，个行政村，并设有两个国家底破灭，熊猫汽 车城项目的搁浅，惠州市的经济发展陷入低落和迷茫之中。 年至今，是惠州市经济发展重归理性的阶段，在这阶 段，惠州市边化解房地产泡沫破灭给城市发展带来的副作用，边 进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健康快速稳定的发展。 在此期间，国内生产总值年均增长，地方财政收入年均增长 ，实际利用外资年均增长，外贸出口总额年均增长 ，工业生产总值年均增长，人均年均增长。这 阶段的代表性事件是中海壳牌南海石化项目的最终签订。预计未来 五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入到亿元的建设资 金，巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化城市化提供强有力的 物质支撑，也将为整个惠州市的跨越式发展提供契机。 惠州市的区位条件 惠州市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深 圳东莞广州等珠三角发达城市和国际大都市香港。惠州市区西距 广州市公里，东距汕头市公里，南与深圳市相隔公里， 惠州市南部的澳头港到香港中环码头仅海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港 的优越区位条件便是其中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸 的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸接近香港，近水楼台的优势 突现，到年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山和珠海 的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与 香港的连通性较高，这差异使香港公司和在香港的外国公司的投 资技术和管理倾向流入珠三角东部，为深圳和东莞外向型经济的发 展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸。 根据有关方面的测算，在广东香港企业北上的数量与陆路交 通的距离基本上成反比，珠三角城市与香港的距离每减少，制造业 外资企业单位数量便增加至，制造业外资投入金额增加 至，服务业外资企业单位数量增加至，服务业 外资投入的金额就增加到。 进入新的世纪，惠州的区位条件将的重大的改变。的签署 与实施，在未来若干年香港对珠三角的辐开发区大亚湾经济技术开 发区和仲恺高新技术产业区。 惠州市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积平方 公里，总人口万惠阳区土地总面积平方公里，总人 口万。 惠州市经济社会发展历程与特点 纵观惠州市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个 阶段第阶段是改革开发后到年，第二个阶段是 年，第三个阶段是年到现在。第阶段，年到年是惠 州市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改 革开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。 惠州市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，年均增 长，年达到亿元人口年均增长，年达 到万人城镇建成区面积年均增长，年达到 平方公里地方财政收入年均增长，年达到亿元 工业生产总值年均增长，年达到亿元人均年 均增长，年达到元三次产业比重从年的产 独大发展到年退居第二的位置，但该阶段第二产业的比重始终 最小，惠州市还没有完成从农业市到工业市的蜕变这期间，惠州 市实际利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，惠州 市经济并没有出现质的飞跃。 年是惠州市经济从起步进入快速发展的阶段，经济 社会各项指标都经历了前所未有的大发展，年均增长，地 方财政收入年均增长，实际利用外资年均增长，城镇建成 区面积年均增长，外贸出口总额年均增长，人均年 均增长。从年到年，惠州市工业生产年均递增 ，第二产业的比重迅速上升到首位，年占的， 第产业迅速下降，年占的，成功实现了从农业市向 工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高 潮，当时的惠州是房地产投机狂潮最集中的地区之，迅速蜂拥而来 的投机资金度使惠州市经济发展达到辉煌的顶峰，同时也托起惠州 市人民对本市经济发展的高远幻想。这阶段的另个代表性事件是 熊猫汽车城项目在惠州进行谈判的启动和终止。这些事件对惠州的经 济社会发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的城市规划的角度对本项目进行评价 运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场 售价 综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作 出评价 从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进 度 结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可 能收益，分析影响收益的重要因素 按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划 综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。 研究方法 为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简 单明晰，切实可行的原则选择了三种主要方法是抽样调查和典 型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用 分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行 对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价 工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。三是计算 机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。 项目背景 广场位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地 带，西临广汕公路和全市的金融商业中心，新行政区及全市体育文 化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走 向二十世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发 建设的重点地区，是江北新城的核心地带。拥有丰富的经济资源及人 文资源，政治经济文化金融商贸科技氛围较好。 发展商简介 惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠 州市经济贸易发展公司。该公司以房地产开发经营为其主营业务， 是集土地房屋开发和房屋经营服务为体的综合性开发企业。经过 多年奋斗，该公司以全新的运行机制，灵活的经营方式，大胆改革 务实创新积极拓展，现已发展成为实力雄厚信誉良好业绩卓越 的大