县实际情况，未来年该县招商引资的战略重点 之是以旧城改造小区建设安居工程为主体的房地产业。 到年宜阳县将达到亿元，人均元。财政总收 入亿元，三次产业结构调整到。城镇居民和农民人均可支配 收入分别将达到元和元。未来年，宜阳将以洛河为轴线 南北对应协调发展，按照强力开发北城区，巩固完善老城区的思路，着 力提高城镇化水平和现代化水平，注重提高城区的环境质量和生活质量， 逐步把宜阳县城建设成为个功能齐全分区合理设施配套环境优 美山水林相间的花园式园林城市。 项目建设符合省政府的棚改改造政策 该项目的开发符合省政府办公厅豫政办号文件关于加 快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见的指导思想，棚改改造政 策，以居者有其屋为主要目标，配合国家房改政策精神，本着多层为主 密度适中环境优美有利生产方便生活的原则，实现住宅建设小区 化小区规模化。 随着国家改革开放政策的逐渐深入社会的进步经济体制与增长 方式的转型，新城区承载的职能逐渐多元化复杂化。新城区的建设不 仅可拉大城市基本框架，改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场 的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了 土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快新城区的开发建设，将村 镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局 更趋合理。 项目建设的意义 项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境 随着旧城区棚屋的改造拆除，宜阳县建成了批经济适用房和廉 租房用于安置拆迁户，目前我县已实施了宜洛矿棚户区改造项目城关 镇中关街城中村改造项目，新建批经济适用房和廉租房，许多家庭已 搬出了破旧低矮的棚户房，搬进了配套设施完善环境优美的居住小 区。棚户改造大大改善了宜阳县中低收入和困难群体的居住环境，提高 了他们的生联系 十分方便。 供电供水条件 宜阳县自来水管网已铺设至此，附近有水厂，水量充足。 沿线原有输变电设施较为齐备，施工阶段，可根据需要向当地供电 部门联系申请，就近接用，满足施工用电的需要。项目的东部紧靠县电 业局，完全能保证全部居民的电力需求。 邮电通讯条件 本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动联通电 信的信息网覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已 延伸到此。 其它条件 北城区内配套设施齐备，服务项目完善，居住环境极佳整个区域 周围学校银行医院等管理服务机构应俱全。 目录 第章总论 项目的背景及由来 项目简介 主要经济指标 结论与建议 第二章项目建设的必要性与意义 项目建设的必要性 项目建设的意义 第三章市场分析 我国加入对全省房地产业进步发展创造巨大空间 我省经济环境良好为房产发展提供了机遇 我县的商品住宅进入个新的换代期 宜阳房产市场空缺大，具有极佳的开发优势 第四章项目的市场定位 第五章项目的选址条件 地理位置 建设条件 第六章项目的建设方案 项目建设的原则 项目的建设内容 项目建设规模 项目实施计划或进度 第七章投资估算与资金筹措 投资估算 项目投资估算依据 资金筹措 第八章经济效益估算 营业收入与营业税金 节利润估算 第九章社会环境效益分析 产业效益 地租效益 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,环境效益 第十章结论 第十章附件 第章总论 项目的背景及由来 项目名称 河南省前进化工科技集团股份有限公司地方三线军工企业棚户区造 项目 承办单位 承办单位河南省前进化工科技集团股份有限公司 可行性研究编制单位 编制单位宜阳县工程咨询中心 资质证书工咨丙 可行性研究报告的编制依据 宜阳县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 河南省人民政府办公厅转发省发展改革委等部门关于加快推进 城市棚户区工矿棚户区改造实施意见的通知豫政办号文 项目单位对此项目的美的山水名 市。 主要经济指标 序号指标名称单位指标备注 总用地面积亩 总建筑面积平方米 居住建筑面积万平方米 储物间建筑面积万平方米 容积率 绿地率 总投资万元 销售收入万元 利润总额万元税前 投资利润率 结论与建议 结论 随着北城区建设力度的加大，基础设施的建设及其它配套服务的加 强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。该棚户改造项目在改变 原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平 上升，城市建设加快前进步伐。项目的经济效益社会效益和环境效益 十分显著，具有良好的开发前景。 建议 本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南距省道很近，具备 舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统。 第二章项目建设的必要性与意义 项目建设的必要性 房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入 房地产业是从事房地产开发建设经营管理和综合服务等社会经济 活动的第三产业部门。它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附 加值性和对相关产业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支 柱产业。 在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须 的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣房地 产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持地区社会经 济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。 房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，方面房地产业是社 会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础 没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产 业另方面，房地产业是国民经济的基础产业先导产业和导向性产 业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基 础，两者的关系是相辅相成紧密相连的。 项目建设与全省的发展目标和宜阳县的规划思想相致 年至年，宜阳县将以加快发展为主题，以结构调整为主 线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点， 加速工化业城镇化和编制委托书 其他有关资料及数据。 项目提出的理由与过程 河南省前进化工科技集团股份有限公司为省属地方三线军工企业， 位于宜阳县城关乡和莲庄乡境内，占地亩，公司现有职工人。 公司为国家定点的民爆器材生产企业，总资产万元，年利税 万元，为河南省国防科技工业先进企业，洛阳市三十家重点企业，地方 骨干财源企业，历史上为国家建设和地方经济的发展做出了重大贡献。 公司目前由东区和西区组成，东区位于城关乡陈宅村，西区位于莲 庄乡孙留村，处于偏僻山沟，远离县城，交通不便。公司东西两区始建 于年，现有常住人口余户余人，由于土地资源有限建 设时期较长建筑狭小卫生设施不完善等原因，公司近几年来虽经多 次改造，但环境面貌与县市区相比仍有差距，特别是由于居住人口多， 经济条件有限等原因，目前公司职工家属居住条件很差，呈现房屋结构 老化建筑面积狭小卫生设施不完善等特点。公司目前在棚户区的居 住人口有户余人，余平方米。 迫于职工家属住房急需改造和外部安全生产环境的压力，宜阳县委 县政府和该公司审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要 议事议程，投资兴建个富有现代化气息的住宅区。 县政府于年月批准出让给该公司土地宗。该地段位于宜阳 县北城区，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，置身省道旁，背依 香鹿山，南眺洛河。经公司董事会职工代表大会研究决定，计划在该 地段上先期异地新建棚户区改造住房。项目建成后将彻底改善公司职工 住房条件，并将成为改变宜阳县北城区城市面貌，提升城市品位，提高 市民居住质量和改善生活环境的个亮点工程。 项目简介 棚改项目隶属于宜阳县北城区经九路东侧，北至纬路，南至纬三 路，东临规划路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害 等安全问题，总占地面积约亩。 项目建设主要以多层公寓为主，配备道路绿地生活设施等基础 建设，强调以人为本的原则，实现房产开发居民安置的两大功能，导 入专业化的园林规划，窗口风格建筑设计，人性化的户型设计。项目建 成后，必将宜阳县塑造成为个开放文明的现代都市秀坏生态景观，建设高度将 受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐的产 品。位资深业内人士指出，即使经济房也能开发联排别墅。 这种住宅产品既属于城市范畴又不居于闹市中心，既交通方便又亲近自 然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。在国外， 这种多层联排式住宅其实是种很普通的住宅，但到了国内，安上个 联排别墅的名份，竟成了富人的窝儿。其实专家认为也可做 到质优价廉，在宜阳新城应占有席之地。 新城区有旧城区无法媲美的阳光青山绿水新鲜空气。据有关 数据表明，北城区的绿地覆盖率已达到，空气负离子含量远高于旧 城区，还有洛河水及山景构成的环保空间，这些现代人梦寐以求的家居 条件，无疑也在时刻诱惑着宜阳人。 目前，该公司在棚户区的居住人口有户余人，居住条件很 差，房屋结构老化建筑面积狭小，卫生设施不完善，并且生产区和生 活区距离很近，存在安全隐患，急需改造。本项目重点解决该公司 户职工的住房问题。 第四章项目的市场定位 项目建成后，将形成二大功能 是居民安置功能 通过良好的周边环境优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置 问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形 成高起点高品位高质量的住宅区，改变现有面貌，成为宜阳的个 亮点工程。 二是