北京中关村西区号地项目设计说明 北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号 建设部房地产开发项目经济评价方法第二章项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 中关村科技园区是年月经国务院批准建立的中国第个国家级高新 技术产业开发区。中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统 领导和管理。中关村科技园区覆盖了北京市科技智力人才和信息资源最密 集的区域，包括海淀园丰台园昌平园电子城科技园和亦庄科技园。海淀园 位于海淀区，其中建有平方公里的上地信息产业基地和平方公里的。 年月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部关于实施科教 兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示。这是继年代设立深圳等经济特 区，年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又重大战略举措。中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才科技知识优势和 高科技产业的基础，用年的时间，把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代 特点我国自己特色世界流的科技园区，成为国家科技创新示范基地科技 成果孵化和辐射基地高素质人才创新人才的培养基地。 到年，中关村科技园区生产总值达到亿元人民币，年递增， 成为新的经济增长的发动机，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和 带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新 技术产业发展和现代化建设的强大动力。 加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供个良好的基础 环境，这是满足中关村科技园区发展的基本条件。 项目建设的必要性 中关村西区是中关村科技园区规划中的重要部分，是北京市十五规 划中科技园区建设的重点项目。它位于海淀区海淀镇，东起白颐路，西至彩和坊 路，北到北四环北大南门，南边界为海淀镇南街售业重大政策的出台，中国零售业市场从 此全面向外资开放，促使国际知名零售品牌大批拥入。主要的政策变化有三点 国外零售商可以设立独资公司，不再受股权限制在店铺设立方面没有地域及数 量界限享受和国内同行业基本样的待遇。 这政策对年北京优质商业物业市场产生了极大的影响。据商务部统 计，从年我国商业领域对外资开放以来到年底，我国已累计批准设立 家外商投资商业企业，合同利用外资亿美元，开设了个店铺，营 业面积达万平方米。年前三季度，外商投资我国商业出现热潮，商务 部累计批准新设了家外商投资商业企业，合同利用外资亿美元，开设 目录 第章项目基本情况 项目概况 项目单位简介 项目技术经济指标 报告编制依据 第二章项目建设的背景和必要性 项目建设的背景 项目建设的必要性 第三章投资环境分析 总体宏观经济分析 国家政策及土地市场分析 房地产市场分析 商业地产市场分析 写字楼市场分析 酒店类物业地产市场分析 第四章区域市场分析 中关村地区商业地产市场分析 中关村地区写字楼地产市场分析 中关村地区酒店类物业地产市场分析 第五章项目市场定位 中关村地区市场总体分析 项目业态组合 项目客户群分析 第六章项目选址及建设条件分析 项目用地范围及自然状况 市政配套条件 社会人文环境 第七章项目建设方案 项目总体规划 建设规模及概况 项目建设风格 项目外部配套建设方案 第八章项目节能节水环保消防 节能 节水 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,环保分析 消防安全 第九章项目劳动安全卫生消防及对环境影响 编织依据 安全与劳动保护 卫生防护 安全保卫及消防设施 项目建设对环境的影响及处理 第十章建设进度安排与工程管理 项目进展情况 项目进度安排 工程建设管理 第十章项目招标组织 项目招标目的 招标原则及招投标方案 第十二章投资估算与资金筹措 投资估算说明 投资估算 资金来源与运用分析 第十三章项目财务评价 销售收入估算 成本分析 利润分析，利润总 额为万元，所得税为万元，税后利润为万元。根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确 定为。现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项 财务指标为 税前全投资财务内部收益率 全投资财务净现值万元 全投资静态回收期年 全投资动态回收期年 全投资投资利润率 税后全投资财务内部收益率 全投资财务净现值万元 全投资静态回收期年 全投资动态回收期年 全投资投资利润率 上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。 六项目融资 中关村西区号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹 解决。 七项目建设周期 中关村西区号地建设项目工程建设周期为个月，从年月开始 至年月。其中，年月至年月为基础施工期，年 月至年月为结构施工期，年月至年月为装修和室外工程 施工期。 项目单位简介 建设单位情况 北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区号地块的开发建设工 作。 单位名称北京科技园置业股份有限公司 注册地址北京市海淀区海淀南路号 法人代表周玉臣 注册资金万元成立日期年月日 二公司股东基本情况 北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设集团股份有限公司 上海谷元房地产发展有限公司北京海开房地产集团公司海南三至投资发展有 限公司深圳海亚投资发展有限公司北京中地土地整理公司六家公司参股。 各家股东在投资开发科技创新经营管理资本融通方面，拥有雄厚的实 力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。 三公司核心业务 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心 业务房地产开发，基础设施建设技术开发技术转让投资管理。 公司在房地产开发，基础设施建设规划设计市场营销等领域有支素质 较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基 础。 项目技术经济指标 规划用地面积平方米 总建筑面积 财务指标分析 现金流量分析 结论 第十四章项目社会评价 对就业效益的影响 对环境效益的影响 对政府财政的影响 对区域发展的影响 第十五章风险因素分析 工期风险及防范 工程质量风险及防范 环境风险及预防 利润临界点盈亏平衡分析表 敏感性分析 第十六章结论 基本报表中关村西区号地全投资现金流量表 基本报表中关村西区号地资本金现金流量表 基本报表中关村西区号地损益表 基本报表中关村西区号地资产负债表 辅助报表中关村西区号地投资总计划表 辅助报表中关村西区号地销售收入与经营税金及附加表辅助报表中关村西区号地资金筹措计划表 辅助报表中关村西区号地借贷款明细表 辅助报表中关村西区号地还款付息表 附件第章项目基本情况 项目概况 项目名称 中关村西区号地 二项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村西区规划公建区区用地东南部， 基地近似成三角形，基地面积约公顷。具体四至范围是南侧为海淀镇南 街丹棱路，西侧为规划号路，西北侧为规划号路，东北侧为海淀 斜街规划步行商业街。 三项目建设内容 中关村西区号地建设项目规划工程总建筑面积约。其中地上建 筑面积，地下建筑面积。地下四层，地上二十四层。地下功能 为停车库及机电设备用房，共设有个机动车停车位，其中地下个，地上 个自行车停车位个地上部分由五星级酒店写字楼及商业三栋建筑 组成，酒店层，高写字楼层，高商业层，高。 四项目组织运营过程 中关村西区号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其 开发建设工作。其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土 地。截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同 京地出合字第号市规划委设计方案复函规复函字 号。 北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发基础设施建设，其核心 业务为房地产开发基础设施建设投资管理等。 五项目投资收益 经计算，本项目预计开发建设总成本费用约万元，此时起施行着力调整国有建设用地的供应现状用年度 供应计划来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题规定由市政府统 组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构 分不同用途，采取不同的土地供应方式。 颁布执行年度土地供应计划 土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。年北京市首次 编制并执行了土地供应计划。计划编制的原则，是从严控制总量，加强计划管 理二是严格保护耕地，控制新增建设用地，优先利用存量土地三是优化建设 用地供应结构四是调整用地布局五是严格土地供应方式。 在供应结构方面，按照适当控制总量加快调整结构着力挖潜改造的 原则，加大对部分类型项目用地的空间布局调整力度。 在用地布局上，优化中心城区功能，拓展城市发展新空间，加快解决城市二 元结构问题，如重点保证顺义通州亦庄三个新城建设土地供应等。 在供应方式上，严格控制划拨用地范围，充分发挥市场对土地资源配置的基 础性作用。 通过执行计划，北京市土地实际供应总量控制在了计划供应量的范围内，基 本实现了土地供应总量目标。同时，体现了城市总体规划的空间布局要求，突出 各区县与其所承担的城市功能相致的土地供应。 加大清理闲置土地力度 北京市国土局于年月和月对宗地块的土地使用权正式公告收 回，用地面积约公顷规划建筑面积万平方米。 配合国六条出台相关措施 年月日，建设部发展改革委监察部财政部国土资源部 人民银行税务总局统