国温泉之乡金字品牌， 建成重庆短程休闲旅游大区。 旅游业的兴起则为旅游地产提供了的强大需求支持。住是旅 游构成六要素中极为的重要项，人们在旅游中不仅要感受到美丽的 自然环境景色文化氛围，同时也要感受到居住环境的舒适，不仅 仅着重居住小环境，同时也包括居住的外部大环境。此项目的建设落 成必将为巴南区旅游业的发展创造条件，提升巴南区旅游业的综合发 展实力。二有利于提高巴南区经济发展水平 巴南区位于长江之滨，地处重庆都市旅游圈，是中国优秀旅游 城区和山水园林城区。交通便捷，区位优势十分突出，渝黔 渝涪渝道渝长渝成渝怀省际高速公路构建成四通八达的交通 网络重庆主城外环上界路二环高速公路重庆轻轨，将巴南 区与主城交通紧密相连，实现了半小时主城，基本达到了小时巴 南，所有景区点通达主城区及火车站长江船运码头江北国 际机场的车程均在小时以内。 旅游业作为巴南区的支柱产业，而旅游地产又是旅游业和房地 产业的支柱产业，此项目建设落成必将全面促进巴南区旅游产业和房 地产产业的发展，进步促进巴南区经济发展水平的提高。 三有利于丰富重庆市高端房地产市场 重庆的高端涉外住宅小区高端商业及商住小区以及大部分的别 墅项目，从总体来看，重庆高端项目在景观样板间售楼处社区 配套物业细节等方面都精益求精，达到相当高的水平。 此项目所在的南泉区作为个依山傍水的重庆肺叶区，利用 其得天独厚的自然条件，其居住功能越来越强大，特别是已经逐步成 为高端人群的主要居住区，区域内地产项目多为高品质低密度的住 宅，以连排和独栋为主，如高山流水海昌加勒比保利小泉等。南 泉作为高端项目的聚集地，经过多个项目对区域的宣传，南泉作为别 ，年初别墅类项目单价集中在每平方米 之间，均价在元每平方米左右。随着市场的疲软， 整个重庆地产市场都迅速降温，由于该区域主要是高端项目，由此房 价受影响较小。目前阶段，整个区域的房价相对稳定，涨幅也趋于平 缓。 该项目改造面积为平方米，新建面积为平方米， 面积总计约为平方米。按照重庆市上半年别墅市场均价为 平方米左右计算，该项目的收益为元 万元 三项目财务分析结论 若该项目能完全脱销，效益额为万元万元 万元，则具有很好的利润空间，项目可行。若该项目收支平衡， 目录 第章总论 项目概况 二业主简介 三编制依据 四编制内容 第二章项目的分析 优势及机会 二劣势及威胁 三项目建设的必要性 第三章市场分析及定位 市场分析 二建筑类型分析 三市场定位 第四章项目选址及建设条件 项目选址 二项目建设条件 第五章项目建设方案 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,建设内容 二建设规模 三设计目的 四设计指导思想 五规划与设计内容 第六章项目财务分析 投资成本分析 二经营效益分析 三项目财务分析结论 第七章结论 区域市场综合分析 二地理位置综合分析 三产品品质综合分析 四财务综合分析 五总结 第章总论 项目概况 项目名称阳光温泉度假区改造开发项目 二项目业主重庆旅游控股集团房地产开发有限公司 三项目地址巴南区南泉镇虎啸村十五社 四环境介绍位于重庆市东南郊的十佳风景区之的南温泉森 林风景区，地处长江以南，交通便利，距市中心约公里。度假村 及别墅依山而建，紧邻花溪河，树木葱茏，风景宜人。据统计，项目 区域内年平均气温比主城低，噪音不超过分贝，空气含氧 量极高，非常适合居家。项目区除人工绿化外，还保留了大量原生态 的植被。 五交通状况南温泉片区道路四通八达，马桑溪李家沱鱼 洞三座准 城市道路绿化规划及设计规范 四编制内容 可行性研究范围涉及项目建设的必要性建设条件建设方案 环境保护建设进度建设投资。可行性研究报告对项目的可行 性进行综合分析论证，得出合理正确的结论，为项目业主及审批 部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。第二章项目的分析 优势及机会 该项目地处重庆市最具发展潜力的巴南区门户地段，紧邻南 温泉景区，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 二重庆市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房 地产具有较大的升值空间。 三项目附近的高山流水海昌加勒比保利小泉等的成功开发， 为该区域的房价定位提供了市场认可性。 四周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目 的配套环境奠定了定的基础。 五该项目为国有资产回收，使得取得该地块的前期资金较少。 六该项目规划定位为巴南区第个集度假休闲居家为体 的高品质低密度小区，重庆市些企业的开发经验可以为之借鉴。 七我公司为国资委下属大型国有企业，与重庆市的政府及建 设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 二劣势及威胁 该项目部分为旧项目改造，房屋相对寿命有所缩短，在销售 方面存在定的难点。 二项目所在地为典型的山地结构，区域范围不是很大，为小区 区域范围内的交通设置增加难度。三别墅居住观念的形成，物业管理费电梯的运行和维护等， 将给今后的销售带来定的对抗性。 四临近的保利小泉别墅与本项目存在同质化的竞争，而且它的 小区建设日趋完善，与本项目的竞争将比较激烈。 五周边的生活配套设施及交通不够完善。 三项目建设的必要性 有利于提升巴南区旅游综合实力 巴南区旅游资源十分丰富，自然景观资源丰和人文旅游资源富 集，尤其以温泉资源富集著称，据专家考证，分布在南泉东泉桥 口坝地区的优质医疗温泉水日出水量可达万吨，堪称全市之最。目 前，巴南区政长江大桥沟通南北，渝南大道渝黔上界内环高速路组成 的交通网络纵横交错，至主城各区仅需十几分钟车程。 六项目性质新建改造 七项目设计目标 充分考虑规划区域天然景观地形坡度周边环境，利用地理优 势，结合度假村及别墅的开发现状，合理利用现有的树木植被，引入 城市生态设计理念，将山树景观景点和辽阔的天空融合起来。经过 精心策划与规划，项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假 酒店建筑小品休闲会所等各种功能配套齐全的，集居家度假与健身娱乐为体的高端低密度旅游休闲住宅区，符合新世纪住宅 发展潮流的现代化高端休闲住宅风貌。 八项目建设内容 占地亩的阳光温泉度假村星级改造 占地亩土地的原桃都山庄二期幢别墅改造 亩待开发山地的开发建设 九建设工期年年月年月 十项目总投资及资金筹措 本项目总投资万元。 资金筹措资金全部由业主自筹。 二业主简介 重庆旅游控股集团房地产开发有限公司，是重庆旅游控股集团有 限公司为贯彻落实市领导关于加快做大规模做强实力做靓品牌， 走旅游加旅游地产的创业发展道路，尽快盘活依法收回的流失国 有土地资产的指示精神，由旅控集团和旅控集团全资直属企业重庆宾 馆有限公司共同出资组建，注册资本金万元人民币。旅控集团 出资人民币现金万元，占注册资本金的重庆宾馆有限公司 以位于重庆市巴南区南泉镇虎哮村十五社的平方米土地作为 实物出资，占注册资本金的。 旅控地产公司系旅控集团直属的国有企业，认真贯彻执行房地产 开发经营的有关财务管理行业管理的政策法规和规章，坚持依法创新经营，不断提高经济效益。实行独立核算自主经营自负盈亏， 依法享有民事权利，依法承担民事责任。 三编制依据 城市居住区规划设计规范 重庆市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标较高的消费群体，年收入在万以上的经商 者，政府及企事业单位中层以上管理干部，外企高新技术企业金 融证券信息业界金领人士。该类客户消费层次较高，由于平时工作比 较辛苦，因此也追求较高层次的消费享受，主要以休闲独栋别墅和户 型较大的联排别墅来吸引。 中高等消费群体 主要指月收入在左右的外企高新技术企业金融证券信息业界高级白领人士，自主创业成功者，欲改善居住条件的二 次置业者。该类客户群体拥有较稳定的工作环境和收入，还拥有自家 车，般都会选择居住环境较好的花园洋房和户型较小的联排别墅或 独栋别墅。第四章项目选址及建设条件 项目选址 本项目选址于巴南区南泉镇虎啸村十五社，位于重庆市东南郊的十 佳风景区之的南温泉森林风景区，地处长江以南，交通便利，距市 中心约公里。 二项目建设条件 自然地理条件 气候特征 巴南区属亚热带湿润气候，四季分明，春早秋迟，夏热冬暖，初 夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有绵雨，冬季多云雾，霜雪甚少，无霜 期长，日照少，风力小，湿度大。 气温年，年均气温为，年为。 最高气温年均为，年最高，为，仅偏低于历年 最高气温，年为。最低气温是年，为， 年为。盛夏高温炎热，般月为最热月，日最高气温 大于。 雾霜雾日般从上年的月至次年的月出现，年均为 天，年为天。无霜期年均为天，年为天。 日照年均时数为小时，年为小时。 风速年均数为米秒，年为米秒，夏季雷雨时常出现短时大于米秒的阵性大风。 降水相对湿度年均为，年降水总量毫米，年均 降水量毫米，年为降水量最多年，年降水量毫米， 年为降水偏少年，年降水量毫米，年降水量 毫米。冬暖春早，夏多伏旱。春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不 均，两月为雨量高峰期，月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及 蒸腾量大，伏旱频繁。 地形地貌 项目所在区域以丘陵为主，低山次之，平地极少。土壤类型有水 稻土紫色土荧壤土潮土等。 二人文地理条