展与医疗生活水平的提升，人类的平均寿命正 在增长，很多国家开始出现了人口老龄化的现象，尤其是在发达 国家特别显著。不仅如此，进入二十世纪后，人口老龄化在 些发展中国家也渐渐出现了。 据统计人类的平均寿命已从年前的岁增加到现在的 岁，根据国际规定的岁为老年人这标准，现在世界上老 年总人口有亿。到年，世界老年人口将达到亿到 年世界老年人口将有亿，亚洲占，其中东亚的中国 日本韩国等老龄化问题尤其突出。 因此，老年问题已经成为了当今世界个普遍性的社会问 题。而老年问题的核心就是老年人的养老休养医疗康复 学习工作以及重新参与社会等问题。 在世界范围内，老年人的养老方式主要有两种模式。是东 方式的居家养老，主要由家庭来承担对老年人的赡养陪护保 健康复等服务。其中，东亚国家是这方面的代表。二是西方式 的养老院或养老公寓，主要由社会营利性或非营利性的机构来承 担对老年人的赡养陪护保健康复等服务。其中，美国是这方面的代表。 而随着经济的发展及社会的快速变化，东方式的居家养老面 临着解体，单纯依靠家庭已经很难维持这种养老模式。而西方式 的养老模式由于缺少居家的环境和居家的温馨，老年人的精神生 活难以得到满足，养老成了灰色生活的开始。 因此，近几年来，西方学者在养老问题上不断探索。先后出 现了如独立生活模式，以老年公寓或老年聚集住宅为代表辅 助生活模式，以老年辅助生活区或居民照料区为代表独立和辅 助生活模式，以连续照料退休社区为代表辅助医疗生活模式， 以护理院为代表其中，老年公寓或以多个老年公寓为主体， 辅助完善的先进的护理配套设施组成的康居大型老年社区成 为主流模式, 老年公寓是介于老人住宅与养老院中间的种居所，它既可 使老人有独立的居住单元，保持家庭气氛，又可获得各种较好的 社会服务，有利于居家安度晚年。而不需在身体还较为健康年 龄又不太高时进入过集体生活的养老院，在那里生活全由他人安 排，许多人对这不同情况不同条件不同地域等老年人的需求，又为大学 园增加了可观的收入，这也是从海南岛特殊气候的实际情况来考 虑的。 旅游观光利用大学园的园林景观艺术景观主题文 化名人效应等现有的条件进行资源共享，科学合理的向旅游观 光市场开放。是创造了很大的利润点，二是有利于大学园的向 目录 摘要 第章养老问题的现状与发展 世界养老问题的现状与发展 二中国养老问题的现状与发展 三新型养老模式的内容意义与发展趋势 新型养老模式的内容老有所学老有所乐老有所为老有所养 新型养老模式的意义 新型养老模式的发展趋势 中华老年大学园与新型养老模式 第二章项目背景和特点 公共关系土地资源与体制优势 公共关系 土地资源 体制优势 二利于养老，安于养老的优越自然环境 海南自古人长寿 天然的医疗宝库与疗养胜地 三项目的特点 全球规模最大功能最全，具有高度专业的特点 学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 完善的获利模式与长期稳定的获利来源 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 特有的人文价值与人文吸引力 第三章项目的建设内容 项目总体规划 二项目的设计理念 二项目的功能与布局 三项目建设内容览表 第四章行业与市场分析 养老产业发展的历史机遇 中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 传统道德开始回归，孝仍然是社会道德的重要基础 中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 老年人群中积累了庞大的消费能力 政府对老年类项目大力支持 二市场竞争性分析 现有养老产业的模式与竞争性 竞争对手与竞争模式 本项目的竞争优势 三合作与关联行业 第五章客户分析 主要客户人群 二主要客户来源地 三主要客户状况描述第六章项目主要经济效益分析 房产销售收入 二经营收入 学费收入 旅游收入 会诊收入 演出会务商品销售收入 医疗康复服务等收入 宾馆公寓酒店式公寓和市场潜力的项目。 同时，除中国外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本 计划输出万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻 的中国无疑也是东亚各国老年人养老的首选地之。而随着中国 经济的发展，众多东南亚港澳台及海外华人华侨希望叶落归根 回国养老。这些无疑都扩大了中国养老市场与老年经济的庞大总 量。 中华老年大学园就是在这个背景下策划设计的。它是以中老 年人为目标市场，将老年人精神生活与物质生活学习求知与贡献余热保康医疗与健康生活集于体的大型建筑群。 项目选址于海南。整个项目占地共亩，项目总投资 亿元人民币。 项目共分两期建设，期为中华老年大学园，占地亩 建筑面积万平方米，投资额亿元二期为中华国际老人滨 海风情度假小镇，占地亩建筑面积万平方米，投资 额亿元。 此项目把老年人的学习与教学生活与康复工作与休闲 旅游与度假等愿望有机的组合在起，使养老服务在养老产业的 基础上形成了完整的体系，在实现规模化的同时，实现了老年经 济的产业化与养老保障的持续化。使投资者在获得巨大经济效益 的同时，也获得了极大的社会效益。 由于本项目规模极大，占地面积达亩，在现阶段中国 严格的土地政策下，其它潜在或现实的竞争对手很难获得如此规 模的征地许可。而没有了规模，建筑档次就很难提升，完善的系 统难以建立，文化与体育设施就更无从谈起。因此，在可预见的 将来，中国内地基本不会产生有威胁的竞争对手。 在推广上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时 又为老年化问题困扰的日本和韩国作为个重要的推广区。港澳 台及东南亚华人社会作为另个重要的客户来源地，而北美与欧 洲作为第三个重点客户地。在国内，我们把推广重点放在北方，尤其是北方些大型国有企业军工单位国家部委等作为我们 推广的重点对象。 在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决 的现实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的 增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶 持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持 的原因，征地费用也会低于市场标准价。而随着中国土地资源的 日益紧缺，尤其是滨海土地的供给更是趋于有价无市，土地的升 收入 三成本分析 土地成本 建设与开发成本 管理成本 营销成本 四效益评估 收入数据 成本数据 投资成本回收分析 本项目运作时间计划 项目定址于三亚湾效益简析 第七章风险控制 政策风险 二土地价值 三市场风险第八章结论 摘要 年月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香 港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老 保险不健全的严峻挑战，预计到年全国老年人口将占总人 口的。而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养 老保险养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时， 社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的 养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压 力面前，中国政府鼓励企业以及其它社会力量参与到养老项目的 经营与建设中，并将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉 及养老的项目，政府都将予以大力扶持。 经济的发展，人口的快速流动也使养老或老年经济开始 成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。年，中 国老年经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万 空巢无子女陪伴老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。与 之相对应的是，大量离退休老年人仍然有着强烈的求知欲望与继 续面向社会发挥余热的热情。退而不休老而不息是大量老年人 的心态和希望，也将逐步成为种社会常态。 以上种种，使中国社会出现了对集学习与康复休闲与度假文化与产业等功能，并将科学化与人性化紧密结合的新型养老模 式的巨大需求。 目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府 社区街道办的福利院敬老院托老所等养老机构，形式主义 严重管理水平落后设施陈旧规模极小，缺乏专业护理人员， 且资金来源不能保障，只能供应老年人些简单的生活需求。同 时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了些以营利为目的 的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了较大的改观，功能与护 理手段有了提高。但规模般较小，且缺乏系统的针对老年人生 活心理生理的保障体系。 巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给 之间产生的矛盾，使养老产业项目成为了目前中国最具投资机会 的支持与帮助。使之 具有了实施中华老年大学园项目的良好公共关系。 土地资源 海南地广而人稀，人均占有土地面积在沿海及东部地区最 高。在临海用地及二线海景用地方面，海南土地资源得天而独厚。 但由于海南建省不足二十年，经济仍然相对落后，开发建设规模 与强度仍落后于全国平均水平。因此造成海南土地价格明显偏 低，以省会城市海口为例，其线临海用地基准地价仅万 亩，二三线用地也仅在万亩之间，远远落后于全国同类 城市的平均水平。 同时基于以上原因，在国家严格控制土地的大规模开发的背 景下，中华老年大学园仍然可以在海南获得大规模征地开发的机会，并能从根本上保证中华老年大学园项目的高起点，和大规模 运作的条件。 从经济方面来说，由于海南建省仅十多年，城镇化水平低， 也有利于中华老年大学园的大规模征地需求。而海南相对较低的 经济发