平台，拥有强大的资源整合能力与产品研 发生产能力，产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品，同时涉及环境家居设计及精装修服务，是集成了设计开发生产制造规模销售等系统 的智慧型创新型科技型朝阳产业。 以生产展示营销服务的多角架构为基础辐射中国进军国际。 我们独有的行业开创性优势具备以下几点 首创中国高端商道之大成的永久商业模式 成熟的家居品牌运作经验与盈利模式 家居空间产品设计装饰集成化的创新概念 原创性订单式礼品化的产品消费概念 优化的商业组合，率先与国际最新消费及运营模式接轨 拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目，主要用于建立南中国较大规模的船 木家具开发制造中心，以此奠定华南地区的规模生产与创意设计优势，并满 足香港集团日益增长的东南亚市场销售需求，同时也为创设南部生产基 地，将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。 四研究结论 香港家具项目符合规划，符合国家扩大内需，鼓励消费，稳 定家具市场的政策。 该项目能够改善附近居民的就业，提高居民生活水平，受到广大 居民的积极支持 性。 住宅目标客户群体 本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。 客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。 较凤凰新城等新兴区域，外郊县的高端客户群比重将大大增加，同时 由于地缘关系产生的城市东部区域的客户比重也会偏大。 从客户行业特征来看，目标客户群主要包含四类 写字楼定位 目前唐山写字楼市场总体尚不成熟，现有中低档次写字楼市场 矿产钢铁建材等 私营企业中高层 四类目标客群银行电信电力钢铁 等大型垄断企业中高层 高新科技产业流通业服 目录 第章总论 项目背景 二项目开发单位概况 三项目申请报告编制依据 四研究结论 第二章市场分析 房地产投资环境分析 二滁州房地产市场总体分析 三滁州中心区房地产专业市场分析 四滁州购房客群分析 五项目自身条件分析 六分析 七项目定位 第三章建设选址与建设条件 项目选址 二区位分析 三地块现状 四建设条件 第四章项目开发技术方案 规划设计 二建筑设计 三结构设计 四暖通设计 五给排水设计 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,六燃气设计 七电气设计 八弱电和智能化设计 第五章节能方案分析 编制依据 二能耗分析 三能源供应状况 四能耗指标 五节能措施 六节能效果 第六章环境和生态影总建筑面积万平方米，地上建筑面积万平方米，其 厂房万平方米厂房体验馆万平方米商务办公写字楼 万平方米体验酒店万平方米，地下总建筑面积 万平方米，容积率，建筑覆盖率，建筑绿地率，停车 数量辆，建筑高度米，广场面积万平方米。 项目投资 本项目总投资万元，其中工厂费用万元，工厂建设其他 费万元，体验馆费用万元，材料费用万元，办公楼和 渡假体验酒店万元，基本预备费万元，建设期利息万 元 资金筹措本项目资金来源有自筹万元，二申请银行贷款万 元。 主要评价指标 以首期投资项目所带来的产品销售收入为准，套年的产量可为 创造约千万的销售收入，加上工艺品礼品装饰材料等服务产品销 售收入，预计期投资项目总共能产生约千万的销售收入。 二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资，部分以租金体现， 部分以铺位销售体现。 在税收方面，以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算，预计能 为税务部门增加百万元的税收。 项目建设期个月。 二项目开发单位概况 单位名称香港家居集团 住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦 法定代表人梁寮生 注册资本万元 实收资本万元 公司类型有限责任公司法人独资 经营范围家居用品 单位简介 香港响评价 项目所在地环境现状 二项目建设对环境的影响和对策 三项目建设对生态环境影响的结论 四地质灾害影响分析 第七章组织机构与人力资源配置 第八章进度计划 工程进度安排 二工程进度甘特图 第九章项目招投标方案 招标范围 二招标组织方式 三招标投标区域 四招标方式 五招标公告的发布与媒体 六项目建设招标程序 七注意事项 八预期目标 第十章安全与消防危险因素分析 二安全措施 三消防措施 第十章投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 三贷款与偿还计划 第十二章经济评价 财务评价 二国民经济评价 第十三章财务风险分析 第十四章评价结论与开发建议 附表 附表主要技术经济指标表 附表总投资估算表 附表建筑安装工程估算表 附表投资使用计划与资金筹措表 附表销售收入销售税金及附加估算表 附表租房收入和经营税金及附加估算表 附表酒店运营收入及成本费用估算表 附表损益表 附表财务现金流量表 附表借款还本付息表 附图 附图项目地理位置图 附图项目总平面图 附件 附件企业法人营业执照注册号 附件土地拍卖协议 第章总论 项目背景 项目名称中央商务区城市广场 项目开发单位置业有限公司 项目建设地点 该项目位路。 项目建设规模 该项目规划用地面积万平方米，建设用地面积万平方 米，唐山主要商业分成五个商业区，其中城市中心商业区远 洋城商业区小山商业圈辐射范围最大，八方购物广场西部商业功 能区辐射范围较小。 四唐山购房客群分析 唐山社会财富结构 从唐山社会财富结构来看，整体结构呈哑铃形状。由于唐山 产业结构形式，富裕人群较多集中，唐山富裕阶层多为老板和企业 高管，主要集中在‐岁，三十年前那场大地震留下的阴影对他 们 的影响已经比较小。而中间人群，即中产阶层白领客群总体比重很 低。底层人群有较大基础，由于大部分住的震后房子，居住升级需求 为较强，但此部分人群财务积累速度较慢，购买力相对较弱。 需求特征 从唐山需求特征来看，购房者越来越关注居住的舒适度。以前唐 山本地项目的品质不是特别好，业主主要考虑户型和朝向，要求住宅 要正方向，不接受斜向的户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需 求，也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好，所以现在标榜上 风上水环保生态等等的楼盘往往比较受欢迎，因为这些因素可以使注重居住品质的人得到满足。 五项目自身条件分析 地段条件分析 从现状城市格局来看，项目处于市区核心位置，中心区目前用地 开发已经饱和，地段稀缺性很高。 从目前的地段认知情况来看，该地块总体评价较好，唐山人目前 很认可该地段的城市核心地段稀缺性和较高的开发价值，抗震纪 念广场并不会带来负面影响，而是将纪念碑看成是唐山的标志性建筑 和唐山的骄傲。 规划条件分生更大的升值潜力。 劣势 项目东界和南界目前成熟度不高，商业和居住氛围不浓厚。 目前房地产整体市场不容乐观，预计年内仍处于低谷期， 项目的销售压力较大。唐山的写字楼市场直不佳，项目的写字楼销售难度大。 唐山目前购房人群进入观望期，市场信心短期难以恢复。 项目建筑密度高，楼间距不足，绿化率低，项目居住的舒适 度较低。 机会 房地产宏观政策有继续朝促进产业发展的方向前进。 唐山经济快速发展，人民收入的快速增长，房地产市场需求 潜力较大。 项目地块和北面的开滦综合体地块同期开发，唐山传统商区 有东移步的趋势。 威胁 目前地块还有个别房屋未拆迁完毕，有可能影响工程进度。 市政府对房地产开发的整顿规则的不确定性。 项目对面的开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目的 潜在的竞争威胁。 由于煤炭钢铁价格的持续下降，唐山富裕阶层的收入受影 响较大，影响其购房积极性。 城市核心有向西和向北分化的趋势，对项目长远的发展可能 不利。 七项目定位 住宅总体定位住宅市场定位 从项目的唐山城市背景市场环境来看，做顶级公寓市场尚不成 熟。 从项目自身规划设计条件和项目总体量来看，做纯高档住宅市场 空间有限，同时项目高容积率难以达到足够的产品均好性。 因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。 结合项目地段稀缺性来看，项目属性同时具备居住和投资双重特析 项目地块北侧和西侧是综合共建部分，包含大型商场写字楼 酒店学校等公共建筑，地块中央和东界南界是住宅部分，包含住 宅和住宅底商。 项目商品住宅部分目前共规划栋楼，其中栋‐层板 楼， 栋层点式楼，栋‐层板塔结合的楼。 住宅部分采用分组团形式排布，共分三个组团，每个组团栋楼， 四周用层高的底商作围合。 项目地块规整，功能分区明确，目前对于商品住宅而言，缺点是 容积率过高，建筑密度过大，楼间距较小，作为高档住宅的舒适感不 足，而且地块东南角的回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上的影响。 周边环境分析 项目处于核心区，周边配套较齐全，满足日常生活需要。项目为 综合体，项目的号召力和品牌力，相信会对周边发展起到定的促进 作用。 六分析 优势 项目位于唐山城市核心，是唐山传统商业旺地和唐山人心目 中的中心位置。 项目西面是抗震纪念碑公园，北面隔半个街区是凤凰山公园 和大城山公园，南面不远是南湖公园，绿化环境佳。 万达集团是全国知名开发集团，项目具有定的品牌效应。 目前的中央调控政策是促进房地产回暖和发展，对房地产开 发和销售有利。 项目区位较受唐山客户青睐，项目受市场关注度高。 项目交通条件较好，北临新华西道，地块四周道路四通八达。 项目是唐山城市核心区的大型综合体项目，项目包含大型商 场步行