江省重点中学县中心城市第高级中学周边有君 越华府新城丽景风铃绿州为首的等高档生活社区有浙北大厦大型商 业卖场西面为市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。项目所在地的 自然环境优越，区位条件良好。 新轮发展规划为项目提供了无限想象空间 根据县中心城市的发展战略，在沿龙山大道明珠路将建设大型的商场 星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。 建设条件 建设场地范围及环境 项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地 块位于县路以东，周边有城市规划道路。项目拟采用市政自来水管网水 泵站及水池联合供水。场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。场区周围有高 压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。污水收集干管与周边道路污水干管 连接，可进入城市污水处理厂集中处理。该项目地理位置优越，环境优美。周边配 套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。 地形地貌水文气象工程地质条件 地形地貌 项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角 为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。 水文气象条件 气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降 水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。环境优美，大气 质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。 历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。 历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最 大。 年降水量年均。其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。 降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日为天， 占全年天数的。由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。近年 冬季除部分山区地带外，基本无降雪。 年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。年耕 作熟。水文地质项目建设用地范围内般以租赁为主的客户转为 购买，存在租房公约的合同时间限制再者几乎每家公司都要做年度资金投入计划， 先期纳入计划就会尽早地批复用以决策。同时同类竞品竞争面扩大，能够先入为主 就能抢占以上的客源。 把握销售黄金周 在上市推广个月后，对销售情况进行分析，把握五国际劳动节放假长达 天的假期，争取积累更多的准客户。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目概况 项目情况 项目名称高板式高层建筑商务楼工程 项目地址新区 项目规划用地面积平方米，总建筑面积为平方米，其中地上 平方米，地下平方米。地上为三栋米高板式高层建筑，主要功能为商务 办公楼地下为地下车库地下自行车库人防工程及附属设备用房等。 建设单位情况 建设单位县龙山建设开发有限公司 法人代表贾宏 地址县镇县前街号 项目的建设必要性 实践县龙山新区发展规划的需要 自公司成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将龙 山新区的生地转为热地，按规划要求着重体现龙山新区最佳投资环境和最佳 人居环境的价值。期内行政大楼大剧院图书档案馆会议中心餐饮中心 三大广场及和睦塘公园齐山公园梅花公园等批体现时代精神和精美艺术的标 志性建筑。二期平方公里城市建设已经启动。三期平方公里城市设计已经完成， 新区道路建设已延伸到二三期内。老城区的中心农贸市场与中迁建项 目在上半年相继完工。新建商务楼工程，又将成为城市建设和提升城 市品位的新亮点，同边开发地价因此又将得到次大幅度的增值契机。 本项目建设是加快城市建设的需要 随着近几年经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。年全县市政 建设投入资金亿元，比年增长，中心城市建成区面积扩展到平方 公里，建成区内集聚人口万人，城市框架拉大至平方公里，城市化率达到。 以上数据客观显示城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。 浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划提出中心城市在年 将发展成为个万人口的大城市的目标。总体规划明确至年城市用地规 模达平方公里。城市化水平达到。因此，未来大约十年的时间，必须积极拓 展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以会事业全面进步。年县实现地区生 产总值亿元，人均美元，财政总收入亿元，其中地方财政收入 亿元，城镇居民人均可支配收入为元，农民人均纯收入达到元。 县先后获得全国卫生县城国家园林城市全国文化先进县全国科技进步先进 县省文明城市省教育强县双拥模范县五连冠等称号。在全国综合势力百强 县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到位和位。 县经济及财政的快速增长，加快了城市化建设进程。近年来城市基础设 施建设投入逐年扩大，累计投入近个亿。通过城市基础建设，中心城市框架进 步拉开，目前城市建成区面枳已达到平方公里，城市框架拉大到平方公里， 集聚人口万，城市化水平达到预期。城市垃圾处理厂，管液化气站污水处理厂 等大批公益事业项目相继建成体育馆青少年宫游泳馆等文体设施应俱全 省内流标准的大剧院图书馆档案馆等先后投入使用，城市综合功能不断增强。 同时县以创建四张名片为载体，大力开展生态环境建设，进步美化洁 化绿化亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园 台基山遗址公园和睦塘公园等，城市绿地达到公顷，城市绿地率绿化覆盖 率人均公共绿地三大指标分别提高到和平方米。坚持高水准设 计城市街景，批优秀设计精品建筑相继建成，城市品位不断提高，人居环境越 来越舒适。随着城市东扩西延北拓高标准高起点的基础设施建设， 加快了城市周边土地的建设开发，座设施完善环境优美经济发达的山水园林 型现代化新兴城市已初具形态。 基础设施 区内基础设施完善发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的 水煤气等供应充足。工业用地上建筑必要的专用设备在数量和质量上，居于 县中心城市前列。 二居住条件 县龙山新区是县中心城市最适合于居住的城区之，沿岸花团锦簇树 木葱荣景色优美，适合开发高档住宅区特别是已建成的行政中心市民广场 植物园图书馆大剧院，周边地区适合建设金融保险高档写字楼等商贸服务 设施。除此之外，房地产业发展潜力巨大。 三人才资源 县龙山新区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职 业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。 项目建设地点 项实现城市的高度城市化和现代 化。 实现县龙山新区商务区规划目标的需要 本项目位于县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政服务中 心与路相邻，南北有规划支路，商业较发达居民密度较大收入层次较高和 交通便利的优势，重点发展以行政办公金融保险信息产业商务和商贸为主的 具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消 费能级。 可行性研究报告编制依据 投资项目可行性研究指南国家计委以计办投资号文件，中 国电力出版社 建设项目经济评价方法与参数第三版中国计划出版社 县国民经济和社会发展十二五规划纲要 县城市总体规划 国家浙江省及县中心城市政府现行有关规定及文件 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额 县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 投资项目方签定的协议书或意向书 其他有关依据资料 项目批复文件 主要技术经济指标与研究结论 表新区商务楼工程项目主要技术经济指标表 序号项目指标单位 建筑类 总建筑面积 占地面积 二投资类 项目投入总资金万元 土地取得费用万元 前期费用万元 城市基础设施配套费万元 建筑安装工程费万元 管理费用万元 销售费用万元 财务费用万元 预备费万元 资金筹措万元 项目资本金万元 银行借款万元 销售收入投入万元 三财务类 净现值税后万元 内部收益率税后 静态投资回收期税后年 借款偿还期年 新区商务楼工程项目经测算，预计总投资为万元，预计总销 售收入为万元，经计算，该项目的盈利水平较高偿债能力较强，而且销售 收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投 资。 项目选址及建设条件 项目所处区域 位于浙江省最北端，东临太湖西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德 县，地处长江三角洲的中心腹地，县域面积平方公里，辖个乡镇和个省 级经济技术开发区，人口万，是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。 改革开放以来，特别是近年来，长民经济保持稳定增长，综合实力进 步增强，人民生活水平不断提高，写字楼商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没有集 中商务广场宇的优势。 项目的综合分析 通过以上分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利 的因素。特别在劣势威胁中，只要控制引导得当，这些影响不至于成为本项目的 硬伤。其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。所以从理论上来看，只要方法 到位，本项目是完全可以成功的。 从市场消化能力来看，销售租赁都会有定的空间。但从资金回笼的角度看， 则应利用好优势，引入新的主题概念和卖点，以缩短销售周期提高楼盘附加值。 作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌 相结合打造整体形象，在产品品质资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为 主，客户群对高档写字楼外形象提升的要求。 新区商务楼工程作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市 时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式