城区内，同时土羊高速公路也在加紧建设之中，这将大大缩短龙王塘口区和 威海市中心的距离，对本项目的未来发展将大有裨益，增加本项目的吸引力。 土地增值潜力巨大 威海市在东北地区特殊的地理位置决定了其必将成为振兴东北的先导城 市，其在环渤海经济圈各城市中的重要地位，结合其个中心四个基地东 北亚航运中心石油化学产业基地电子信息产品及软件开发基地造船基地 的建设，凭借其公认的东北地区最具活力最适宜居住对外开放程度最高以及 自然环境优美空气清新气候宜人等特点，必将吸引更多的外地人士前来威海 及龙王塘工作生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越的地理位置 及稀缺性必将获得巨大的增值空间。 邻近规划的羊头洼港区和建设中的烟大轮渡 本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建的威海市大港区之羊头洼港 区，该港区建成后，龙王塘开发区内的各大产业园区将得到快速发展，会有越 来越多的公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部的工作人员对住宅商业 项目会形成定的购买需求。 烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省 连接国内其他城市往返威海的重要口岸，会带来大量的旅游者和商务人士，为本 项目带来越来越多的人流。 这两个项目的建成，将大大增加本项目的亮点，使本项目未来具有广阔的 发展前景。 教育产业理费用 六税金 营业税及附加万 所得税等预交万 合计 利润测算按实际销售面积测算 项目单位金额总金额备注 销售收入按销售率计算 住宅销售收入万元 商业销售收入元 二销售成本 三净利润 四销售利润率 五投资净回报率 上述成本及售价预算，在全部出售后，可获税后利润 目录 第章项目总论 项目背景 二项目概况 第二章市场分析 地理位置分析 二基地条件及周边环境分析 三项目地块优势机会分析 四区域市场分析 五项目定位分析 六客户需求分析 七住宅项目面积配比 八价格策略 第三章开发计划 第四章项目投资估算及盈利分析 第五章第期项目投资经济分析 第六章结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目总论 项目建设背景 二项目概况 海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南 走向的矩形地块，长约米，宽约米，总用地面积为平方米。 基 地西北侧毗邻月亮湾海域，西南东南侧为国家级自然保护区鸡冠山 环抱，东侧北侧与已开发居住的小区李家村家园三期华 美园隔路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建的大学城相距仅 千米之遥。 综观此项目位置，依山面海，座落于公园小区大学和自然保 护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围， 都具有很高的价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得的开发宝 地。 本项目的规划方案为具有欧洲风格的高档住宅小区，其中包括别 墅多层小高层高层住宅欧陆风情商业街国际高级学校幼 儿园公共会所等建筑。 各项经济技术指标如下 类别单位 总用地面积 建筑总面积 住宅总面积 商业及配套设施面积 学校建筑面积 幼儿园建筑面积容积率 建筑密度 绿地率 停车位 总户数 第二章市场分析 地理位置分析 本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小 区华美园小区樱桃园威海交通大学科技园交通大学信息工程学院等项目。 本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。 鸡冠山自然保护区内建 有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮拥有良好的海景和浴场资源，同 时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。 二周边环境 本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园期二期华美园威海 交通大学信息学院已投入使用，含教学楼学生公寓和住宅杨家村动迁住 宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学 在建交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期在建。 本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼， 该学院计划招生人数人，目前已有名学生在读。 交通大学隔山后侧 还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。 项目东北侧主要为山丘，山林茂盛具有定的高差起伏的地理特点，使 本项目拥有良好的山丘自然景观资源。 海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯所中小学。 通过海辉街向东可 通往铁山镇中心。 沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧， 这里有旅游度假区鸡冠山温泉。 除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。 本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内的月亮湾海滨浴场，海岸 线长米，是威海市唯的无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有米长 的海岸线正在规划之中。 综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达万，高等院 府已开学三所，在建二所。 随着开发区大环境的不断完善，本项目的发展潜力巨 大。 三项目优势机会分析 优势分析 龙王塘口区具有厚重的人文历史资源 龙王塘历史悠久。 年，清政府在此兴办北洋水师，建军港修炮台 筑船坞扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。 年的中日甲午战争和年的 日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。 形成了牧羊城遗址东鸡冠山 景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库 日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上的露 天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。 具有规模优势 本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有定的 规模优势。 海景山景浴场资源丰富 本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区 内居民威海市内游客以及外地旅游者。 空气质量好，自然环境优美 由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空 气质量好，自然环湾海滨浴场。 本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽 宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港 内部的工作人员及这些院校的教职员工等。 龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导以渔航 物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼的新型生态产业区，确定了重点发展的 八大产业园区，即船舶产业园船舶配套产业园服装电子产业园食品医药产 业园精密电子产业园化工产业园中小企业产业园以及物流园区。 这些园区 发展起来以后，其内部中外企业的工作人员，将有可能形成对住宅商业项目的 强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。 目前威海到龙王塘口区的快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩 短龙王塘口区与威海市中心的距离，往返两个区域的时间将缩短，届时本项目的 交通便利性也将随之增强。 烟台威海的火车轮渡码头距离本项目约公里，目前正在建设之中。 该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直 线距离公里。 整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北环渤海经济圈和 长江三角洲三大经济区，穿越黑吉辽鲁苏浙沪个省市。 该项目第 艘轮渡计划于年月投入使用。 配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速 公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚贯穿整个中国东部 的公路大通道。 以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区威海市中心的距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市的距离，极大地改善客运及货运运输的 快捷性。 本项目区域内及周边区域内目前还有些政府配套设施及高等学府正在建 设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度的增加，相应的交通条件也将快 速得到改善。 与烟大轮渡相邻的羊头洼港区是威海市政府规划的大港区之， 加上现有的龙王塘新港，建成后本项目区域的水上交通将十分发达。 上述各个工程竣工后，本项目在区域内的海上与陆地交通网络将非常畅通， 区域内居民及旅游商务人士来往将更加便利，无疑将极大地增加本项目的吸引 力。 二基地条件及周边环境分析 基地条件 本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有定的深度和宽度，比较利于 进行建筑物的布置。 本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场， 通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争 格局保证投资回报率等因素后，确定本项目的目标客户消费需求趋向主要体现 在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。 因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户， 本项目各类户型的设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比 尺度，营造舒适实用的居住空间。 居住需求的户型面积主要在平方米之 间度假项目建筑面积在平方米左右养老需求的户型主要在平方米 之间投资需求的户型面积主要在平方米之间。 二户型与面积配比 上述的客户分析可以看出，本项目的目标客户群较为广泛，而不同的目标 客户对住宅产品的需求也不尽相同，就本项目而言，客户需求的产品主要有以下 几类，考虑到购买者居住度假与投资等各种用途，本项目以二居室作为主力户 型，第期万具体的户型配比及户型面积如下 户型建筑面积占总建筑面积比例 室 二室 三室 四室 八价格策略 因本项目体量较大，计划分为期开发，开发期为年，所以在开发过程中 价格应随工程进度适时调整。 现威海市的房产价格年上升率在左右，上升幅度在元上下 浮动。 在年四季度威海房交会上反映出的价格，在市区内已无元 的住宅，近郊也已上升到元，由此可见本项目所处区域的房价仍在 威海低价房范围内。 本项目从规划设计的定位，无论从小区环境房屋品质公共配套各方面是 个高标准住宅区，可以说目前在龙王塘区范围内首屈指的。 鉴于上述各种情况的分析，本项目的价格策略应遵循低开高走的原则，第 期开发宜为低价位，以集聚人气，提高知名度，开创市场，然后随着开发进度不 断调整提高价格。 开发周期及开发类别 开发期销售均价元开发类别 第期多层小高层 第二期多层小高层 第三期高层 第三章开发计划 年度本区内的项目开发概况 在本区内年度共开发了两个小区，其中海景家园三期约万， 华美园万，其余在产业园尚有零星的楼盘大约在万左右开工，海景家 园三期销售面积约占开发面积的，华美园约占，总计销售面积为万 左右，销售额约为亿元。 二年度开发计划 根据本项目的开发量和本区域年内开发销售量的情况定制了五年开发控制 性计划。 五年计在元，作为第期万作为启动，可 以仍用今年