这两个特殊的市场群体。 消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝 家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的 风格产生旅游动机。 二供给市场分析 周边旅游供给空间结构及其游客流向分析 目前市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离 市区较近的，乡村旅游资源的数量不多，也比较分 散，没有形成大规模的集中区域。 现状分析 城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目， 具有定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游 客。 本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地 旅游产品的需求量较大，且重游率高。 本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场 没有吸引力，也正在失去外地客源市场。 本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普 遍较小，缺乏娱乐项目。农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。 产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃 住方面，游娱购产品单。 由于大多数农家乐的服务相似，旅游的代替程度高， 旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游 客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。 这就造就了价格高低成为消费者选择的唯条件的被动局 面，造成既没有自己的特色，又容易被竞争者模仿的局面， 又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高 的经济效益。许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是 现在最急需解决的问题。 乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了 商务型游客市场的空缺。 由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品 档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效 应，很难适应商务型游客市场的需求。 三近郊旅游市场发展现状及趋势分析 随着人们的休闲意识的增强出游能力的提高，人们对 旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改 变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩。 国内旅游已出现跨区域的远程观光游实现城市自愿支持农村发展，吸引城市的资金及人才向 农村流动，且符合市场规律，真正的体现城市反哺农村 的方针。农村经济发展，需要进行产业结构和产品结构的调 整，形成高附加值的经济产业。而旅游产业，是乡村经济中 最具有附加值的产业。同时，旅游业能推进农村乃至全国的 经济结构调整和经济增长方式转变，提高农业的平均利润 第章概述 背景 为贯彻深化完善四川省市旅游发展总体规划 市国民经济和社会发展十二五规划和市 十二五旅游规划，落实市人民政府关于加快推 动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导意见 市人民政府关于大力推进旅游重大项目开发建设的 意见，加快城市近郊休闲旅游度假区的建设，带动城市旅 游业发展，促进城乡统筹体化建设，促进城市可持续发展， 对旅游度假区项目进行可行性研究分析。 项目位于市东区镇村社，北接渡金线， 南连机场路，距市政府仅公里，依托村地理项目优 势，按照社会主义新农村建设和大力发展非农经济要求，结 合村民族风情特色，建设成为具有乡村旅游接待功能的 特色街区，并作为村民未来非农经济主要支撑项目。 二村情况 区位交通 村位于四川省通往华南东南亚沿边沿海口岸的 最近点上以及南方丝绸之路的重要交通枢纽和商贸物 质集散地区域范围以内，北距市公里，南接市 公里，有铁路纵贯市全境。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,二人口及经济发展水平 村是东区镇的个行政村，现有四个农业社 大村社北门社冷水箐社小坝塘社，有农户多户， 总人口人，其中少数民族人口人，占全村人口的 ，具有浓厚的民族特色。 村辖个农业合作社，年人均纯收入为 元，同比增长。 三阳光生态旅游度假特色街区情况 项目选址及区位 阳光生态旅游度假特色街区位于在东区镇村 社，距市政府仅公里，东临村村民集中居住区，西 临天寿湖，北临村主干道，项目占地面积约亩，是 民俗风情度假区功能区内重要的民族风情体验区域。 二项目定位 在满足社会主义新农村发展趋势要求的同时，结合 村民集中居住区建设，依托当地的民族特产品开发建设 不足，能够吸引游客参与并消费的旅游项目不多，为数不多 的可消费旅游项目的游客花费偏低，旅游经济效益远远低于 旅游资源价值和旅游社会效益。 二市旅游市场分析 市旅游需求市场分析 游客现状分析 外地游客旅游资源较少，很少有游客直接将市作 为旅游的目的地，有部分前往云南西昌成都等地的游客 会路过市，般住宿晚就走，少数会到二滩参观。 市民远距离度假市民由于本市缺少旅游产品及旅 游项目，大多多前往云南成都西昌北京上海等地休 闲度假。距市较近的西昌，有邛海泸山等景点，其游 客有来自市。 市民近郊休闲市的农家乐主要集中在仁和区，为 本地市民提供简单的生态体验喝茶打牌的娱乐活动，档次 不高，距离较远。般以家庭出行为主。 产品需求偏好 对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随 着活动的惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程度降 低。 对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店高尔夫练习场保龄球网球等较受欢迎。 对养生保健项目调查显示，膳食养生康体疗养管比较 受欢迎，对太极瑜伽管兴趣般。 我们还对西昌成都等外地市场进行了调查，调查显示， 有的人对亚热带风情感兴趣，的人对民族风 情感兴趣，的人对城市观光感兴趣。另外有些人对多 项感兴趣，包括观光和亚热带风情。说明外地人对自己地域 内所不能体验的旅游资源感兴趣。 市印象分析 我们对影响游客前往市的因素做了调查。结果显 示，的成都人受距离影响较大，得人认为吸引力 不够，的人认为环境较差，的人认为受价格因素影响 较大。另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅 游。 居民综合消费能力 年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入 分别达到万元和万元，年均增长和。 小结 游客群体以中青年为主，学历层次中等。冬季御寒 度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情民族风情最受外地 游客欢迎。 本地游客以中等收入为主体，的人月收入在 之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意 愿越来越强。他们是旅游市场的中坚力量，对本项目的档次定位提供了有力的市场支撑。他们对生态农业观光养 生保健商，结合商业业态 布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街 区打造成集吃住行游购娱多功能于身的民族特 色级景区，吸引各地众多的游人前来感受具有独特民族 风情的乡村旅游。 三主要技术经济指标 表主要技术经济指标表 序号名称单位数量 用地面积建筑面积 其中 商铺 乡村酒店 公共服务设施 容积率 建筑密度 建筑层数层 绿地率 总投资万元 建设期年 第二章项目现状及区位关系 项目区位 阳光生态旅游度假特色街区项目位于阳光生态旅游 度假区中北部，占地亩，容积率，建筑密度为。 该区域以相对独立的单体古民居建筑特色为主，规划区紧临 游客服务中心文化广场和歌庄广场，旁有条景区主干道， 交通便利。 二地质地貌及气候条件 项目区域地形东北高西低，属中山山地为主的地貌，其 中最低海拔米，最高海拔米，高差大，属山地地 形地貌。项目区域属以亚热带季风为基带的立体气候类型，夏季 长，四季不明显，旱雨季分明，月上旬至月为雨季， 月至翌年月为干季。具有昼夜温差大气候干燥降 雨量集中日照长全年小时，太阳辐射强 千焦平方厘米，蒸发量大，小气候复杂多样 等气候特点。年平均气温，夏季日平均气温比 市区低，夜间则低以上。无霜期大于天， 具体雨量为毫米。同时因受大气环流的影响，冬 季晴空万里，阳光明媚，温度高，日照长。与它纬度相当的 贵阳衡阳赣州等城市相比，冬季平均气温高出以 上，比位置偏南的桂林昆明要高出以上，具备消夏 避暑疗养森林旅游开展的气候条件。 第三章市场分析与需求预测 客源市场流量现状分析 村目前主要以市民为主，游客游览主要集中在 天寿湖村民委员会的区域，游客接待主要集中在天寿湖度 假中心周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待 为主，每年不间断时间有数万游客来到村，除天寿湖度 假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。 目前到村旅游者主要为在职工作者出游方式为与 家人或朋友组成小型团队为主游客重复性游览的欲望很强总体消费力度比较低逗留时间较短，半数以上集中在 天内。由于村旅游休闲接待设施旅家乐乡村酒店旅游服务质量等级划分 与评定 城市道路绿化规划与设计规范 旅游资源分类调查与分类 其他国家省市关于旅游区规划的各项法律法规 二建设规模及内容 表建设规模情况表 序号主要项目名称占地面积亩建筑面积备注 商铺含旅游商品展销特色餐饮连锁超市等。 乡村酒店 公共服务设施含公厕邮政医疗服务站等。 景观绿化 道路广场等含道路停车场等。 总计 特色街区项目占地面积约亩，建筑面积约平 方米，楼层平均层，局部层，其中商铺为层建筑， 商务会所和乡村酒店为层建筑。 特色街区项目主要含特色餐饮商务会所乡村酒店 茶吧连锁超市旅游商品展销等。 第六章项目投资估算及资金筹措 投资估算 表主要建设项目投资额估算表 序号分项名称建筑面积造价万元项目内容 商铺 含特色餐饮商务会所 茶吧连锁超市旅游商 品展销 乡村旅游酒店乡村旅游酒店 公共服务设施含公厕邮政医疗服务站等。 基