导居民 树立合理节约的住房消费观念。 首次提出地方政府的调控责任。第五大条是落实地方各级人民 政府责任，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政 策的工作评价直接挂钩，即工作责任制。这是个重要的动向， 将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展 房地产业的问题上跑偏路，甚至本末倒置。 总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻， 房地产业的发展面临分化，方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住 购房消费，加强住房保障另方面，对于投资投机性需求的肆无忌 惮，国家不再选择隐忍，而是日趋明确了态度，要限制和打 击。 金融信贷政策出现收紧趋势中国人民银行决定，从年 月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点， 调整后大型金融机构存款准备金率为，农村信用社等小型金融机 构暂不上调。 政策评析提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理 性快速增长的种反映。年的第星期金融机构新增贷款达到 亿人民币，这在定程度上促成了这次上调行动。 对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准 备金影响的是市场预期，如果市场从目前的宽裕心态转变为紧 缩心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体 来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场 风险角度来考虑的，主要体现平衡和微调两个方面。因此， 仅从这个动作还不能做出未来货币政策是紧还是松的判断。 未来政策走向 宏观经济调控政策继续实行积极的财政政策和适度宽松的货 币政策 从宏观经济政策取向看，年依然实行积极的财政政策和适 度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明 年增速重新站上两位数，如果增幅超过，如果包括股 票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策， 尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手 段，而货币政策的人，元住宅 商业 供电用电负荷费 住宅 商业 住宅户，元 商业百，元 住宅 商业 其他建安工程费‟ 合计 其他费用建安工程费‟万元 其他费用估算表单位万元 序号项目计算依据金额 预算定额管理费建安工程费‟ 第部分项目总论 ㈠项目背景 稀缺之地，升值潜力巨大 正安县位于遵义市东北中位地带，是贵州襟联重庆的前沿，县城 北距重庆公里，南距遵义公里，贵阳公里，是渝南黔 北经济文化的重要交汇区域，古有黔北门户之称。全县辖乡 镇，个村社区居委会，万人，国土面积平方公里。 安场镇位于位于贵州省遵义市正安县北部，距县城约公里， 作为正安县城的拓展新区，周邻本县凤仪镇格林镇杨兴乡碧峰 乡瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤。总面积平方公里，辖 个行政村，个社区，共个村居民小组，人口万人。 镇内公路纵横交错，省道穿越全境，交通方便。集市活跃，商 贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要的物资集散地，素有小 重庆之称。 本地块位于安场十号路与省道交接处，处于安场城区中心地 段，为安场城区唯个大规模高品位小区。 地处成熟生活圈，享便利快捷生活 项目周边覆盖安场老街新街，农贸城，超市，邮政，信用社，农业 银行各类配套齐全，生活便利。区域教育资源丰富，项目北面就是 安场镇幼儿园，东面紧邻安场二小，距米左右即安场小，正安二 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 中，五中也在本项目周边范围。 地呈菱形，面积较大，有利于规划 该地块为安场城区近两年出让最大面积的地块，地形呈菱形，完 全有条件规划成为个高质素的生活区。 客户就在周边之地 大量的客户就在周边。作为安场镇唯的个大规模高品位小 区，为安场万人首选之地，到正安县城仅分钟车程，与县城 相比具价格优势。 ㈡项目概况 项目名称 正安县安场镇幸福家园项目。 项目建设单位概况 遵义市浙安房地产开发公司于年月以万元亩的价格 获得该宗地。该项目预计开发周期为年。 项目地块位置及周边现状 地块位置 安场镇作为正安县发展城两区的中心区域，已列入正安县城镇 规划。未来正安县产行业发展分析 年房地产政策调控由无为转变为有为 国条成为房地产紧缩政策的起点 月日，国务院办公厅发布关于促进房地产市场平稳健康 发展的通知，共有条，是继国四条后，国务院对房地产市场 出台的又个重量级政策文件。国条内容分五个部分，分别是 增加保障性住房和普通商品住房有效供给合理引导住房消费抑制投 资投机性购房需求加强风险防范和市场监管加快推进保障性安居 工程建设落实地方各级人民政府责任。 政策评析 整体风格更加严厉。从国条整体行文看，其文字表达明 显严厉了很多，严格不得查处等词汇多次出现在公文中。 如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还春风和煦，国四条 进而变得阴晴不定，那么国条就带有明显的风雨交加 了。政策次比次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控 的决心越来越大。 明确收紧二套房贷政策。国条的重心落在对第二套房的购 买要实行差别化的信贷利率政策。这可以看作是对国四条的细化 措施，即在落实营业税土地出让金新政后，房地产调控的重头戏 信贷政策终于出炉。二套房贷款首付要以上，利率则要求银行 严格按照风险定价。值得注意的是，房贷新政并没有提及改善型 住房消费能享受房贷优惠，而是采取了刀切的形式，按照家 庭来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。没有了改善型购房 需求的表述，国条的信贷政策口径实际上回归到了两年前的 所谓新政。 住房供应类别更加明晰。国务院要求各城市人民政府要在城市总 体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制 年住房建设规划，重点明确中低价位中小套型普通商 品住房和限价商品住房公共租赁住房经济适用住房廉租住房等 五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块， 明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。这是个比较硬性 的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住 房保障工作的顺利推进，也在定程度上可以避免房价短时间内再次 飙升。 提出要加快研究完善住房税收政策。 国条中没有提到物业税的研究实施，而是用研究完善 住房税收政策来代替，这在定程度上显示国务将以凤仪镇安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发 如火如荼，而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯的 个大规模高品位小区。 宗地现状 该项目地块位于安场十号路与省道交接处，占地面积约 亩。 新街老街 项目西面是安场镇新街，为安场镇商业区，车站工商税务等 政府机构均在此处在往西则是安场镇历史悠久的老街，八圣宫等文 化景点邮局等均在此街。 地块周边配套设施 地块位于安场十号路与省道交接处，处于安场城区中心地 段。 商业配套信用社在小区内农业银行超市等。 医疗卫生安场镇卫生院。 文化教育安场小二小，正安二中五中。 公共交通公共交通便利，安场至正安的公交车五分钟班，境内有 正安至各乡镇的过路车经过。 项目规划控制要点 用地性质居住商业办公兼容旅馆业容积率 建筑密度绿地率 机动车位 宅住泊位 户，公建泊位 建筑面 积 非机动车位 居住与公建分别 集中设置 道路中心标高主出入口方位 安场十号路， 省道 建筑间距具体按遵义市城市规划管理技术规定 退离红线建筑退规划路米以上。 必备公共配套设 施 按城市居住区规划设计规范配置 其他 商业办公等公建建筑面积按规划总建筑面积 计部分控制 必须编制环境评价影响报告书。 主要技术经济指标 该宗地面积约亩，该地块折合建筑面积约，其中 建设用地面积约，道路用地面积约。 容积率，允许的总建筑面积 由于设计要求商业办公等公建建筑面积按规划总建筑面积容 积率部分控制，所以商业及公建面积。 住宅建筑总建筑面积。 机动车位按住宅泊位户，公建泊位建筑面积的设 计要求户，个 个，所以机动车位个。 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 公建面积平方米 商业面积平方米 商业店铺面积平方米 其他经营场所面积平方米 住宅建筑面积平方米 容积率 绿化率 机动车位个 居住户数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 第二部分市场研究 ㈠全国房，并表现在许多方面，延伸至 工作生活的各个领域。 第三阶段是慢涨阶段。时段为年至今。此期房价在每平米 元左右徘徊，房价在各个地段各个时段摇摆不定，炒作 与操控交织，增长与跌落并存。在经过第第二阶段的商品房购买 后，正安县商品房市场已初步达到饱和，居民储蓄也得到释放，房地 产市场需求迅速萎缩。而年初以来，商品房交易市场中购房者 不再表现为群体特征，而是由各个部分各种因素组成，如农民工 青年工作人员等。前面提到，在第阶段的农业经济大萧条后，大批 农民工转移到沿海城市，农村土地逐渐荒芜，适逢中央下达退耕还 林政策，于是先前的烟草基地等农垦区便理所当然的逐渐转为林地。 农民工转移到务工地，而大量劳务资金却转移回转出地，支撑着农村 市场，于是当地政府便提出发展劳务经济，依存优势的劳动