条件。 宏观政策对九江市房地产市场的影响分析 对于起步较晚的九江市房地产来说，房价整体水平仍然较低。市区商品房成交均价在年仅元左右，这较市场发达 城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。 在房地产需求方面，目前九江市大部分购房者以自住为主，投机成分极少。这也给了九江房地产市场提供了良性发展的市场空 间。 宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前九江的市场情况而言， 国家宏观政策不会对九江房地产市场产生较大影响，整体市场将依城市及经济发展而发展。 二九江房地产市场分析整体发展概述 概况目前，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区长虹大道九江开发区三大板块。老城区房地 产投资目前主要集中在市中心沿湖带和滨江沿长江带，由于老城区土地稀缺，开发量较小，主要以高档景观高层为主长虹大道房 地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布，开发区房地产投资目前主要集中在九龙街带，这二个地区开发量较大，以多层小 高层普通住宅为主。 住宅价格物业价格是个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论， 现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次 老城区沿湖沿江高档住宅。这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价元平方 米以上 长虹大道两侧。由于政府行政企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这带近年来成为开发热点，生活配套日趋 成熟。销售均价元平方米 九龙街开发区带。随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域。但 现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价元平方米。 住房地产开发势头良好，但由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小 格局呆板的普通公寓房，规划绿化配套等不尽人意。而随着九江经济的快速发展，人民生活水平日益提高，广大居民对住宅 品质需求日益旺盛，舒适性安全性便利性及优美的环境良好的物业完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。 房地产市场竞争进步加剧 年九江土地拍卖面积超过亩，而今年可供的土地面积有亩，据国土资源局的相关人员表示，年九江的土 地供应量在亩左右，可见市场供应相当充足，随着前几年拍卖的土地陆续开发，市场供应将会大幅增加，各楼盘间的竞争也 第部分决策背景 九江概述 概况九江是长江庐山鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之。辖九县市两区庐山风景名胜管理 局和九江共青开发区，全境东西长公里，南北宽公里，总面积万平方公里，人口万，其中市区规划面积平方 公里，建成区面积平方公里，市区人口万人。 交通九江地处赣鄂湘皖四省交界处，具有九省通衢的战略地位。京九武九至武汉合九至合肥和即将 动工兴建的铜九至铜陵景九至景德镇等五条铁路干线在此交汇公路有国道北京珠海国道福州兰州过境， 昌九高速公路，九景高速公路等长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。区位优势十分明显，是个极具潜力的开放城市。 历史文化九江是座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明 黄庭坚江万里陈三立李烈钧许德衍等代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运李白白居易苏轼朱熹康有 为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画铭文碑刻轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区处，省 级风景名胜区处。年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，中国旅游胜地佳之，年被联合国 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,教科文组织批准为中国唯的世界文化景观，列入世界遗产名录。 经济发展据统计九江市在十对外贸易发展迅速 ◇居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进步需求 三城市建设现状和城市规划发展对项目影响 九江城市发展总体规划 九江市政府对于九江的城市定位是最适宜人类居住的现代化山水生态港口旅游。围绕着这目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。大批诸如城市中心广场白水湖和长江大桥桥头公园甘棠湖和南门湖综合治理五星 级国际大酒店京九铁路昌九高速九景高速以及九威大道长江大道滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速 发展奠定了基础。 九江市委八届四次全会提出了环绕八里湖，建设新九江的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖， 南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖 甘棠湖南门湖八里湖之间再造个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，个崭新的 城市中心地带有望逐步形成并完善。 城市规划发展对本项目影响 从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘 不断涌现，本项目并不处于九江的开发重点区域。但本项目所处的长虹大道，毗邻火车站和市政府，属于市政府的形象大道，财政对 于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了定的利好因素。同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所 在的浔阳区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。 第二部分市场分析 政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避些项目的开发风险。 目前国家对于些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在定程度上制约了房地产交易和投资的热度。在九江， 房地产作为政府吸引外地资金投资，加快城市发展的个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有定的倾斜，具体在近期的政策 表现为五期间国内生产总值年均递增，年达到亿元，。人均生产 总值年均增长，年达到元。财政总收入年均递增，年达到亿元。政府预计到年， 实现亿元，人均生产总值达到美元。全国百强市排名，九江位列位 生活水平年城市居民可支配收入为元，同期增长，政府预测年均增长率保持在以上，预计到年城 市居民可支配收入可达元。 二经济发展统计指标分析 收入快速稳步增长，处于小康阶段 九江城乡居民收入 城镇 农村 年城市居民可支配收入为元，同期增长，政府预测年均增长率保持在以上，预计到年城市居民可支配 收入可达元。九江居民存款余额亿元 九江城乡居民存款余额在年达到亿元，比上年增长元，增长率达。 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。年九江城镇居民家庭恩格尔系数为 ，农村为。根据国际上通行标准恩格尔系数在以上为贫困，为温饱，为小康，为富裕，低于 为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居 住是人们最先希望改善之。 个私经济发展迅速九江市个私经济上缴税金亿元 从上表可以看出，年，九江市民营经济上交税金亿元，销售收入亿元，增长，对财政的贡献率达 到。目前，九江的个体工商户已超过户，个私经济的迅猛发展将带动九江市部分居民走上富裕的道路。 固定资产投资增长较快 历年九江市固定资产投资示意图亿元 九江市年完成固定资产投资不含跨地区项目和农村固定资产投资亿元，比上年增长，增速比上年高出 个百分点。固定资产投资的加速发展使城市面貌进步改善，对房地产的开发起到了定的利好作用 九江经济形势的基本特征 ◇民营经济得到发展，当地政府大力扶持 ◇城市建设经济开发区成为新轮经济发展重点 ◇经济结构开始转变理实用，主力以三房两厅为主 楼盘特点楼盘品质在九江首屈指，倡导大盘时代的来临，套型以比较实用的中小套为主。售楼处面积近平方米，营 销投入巨大。整个楼盘预计开发跨度将近年左右，年均开发量在万平方米左右。 价格预计期价格将与周边市场价格持平 综合述求中央居住区概念，主要诉求楼盘品质和规模 案名水木清华开发商九江兆龙置业有限公司 基地规模亩建筑面积万期万容积率 规划设计美国累土景观设计上海逸景建筑商九江信华 户型面积平方米，主力面积平方米，复式面积平方米 套型设计合理实用，主力以三房两厅为主 楼盘现状年十月份开盘，多层销售率以上，目前小高层选择较多。二期将于近期开盘，多层预定情况良好，预计 价格将有二三百元每平方米的上扬。 价格小高层元起步价，楼层差元左右 多层元起步价综合述求提出兆龙教育基金会，在宣传上主打教育和整体规划 其他在售热销楼盘 项目名称城市领秀 地理位置九瑞大道号，九瑞大道与龙开河路交界处 占地面积亩 总建面积万平方米 项目类型复式挑高米小户型公寓 面积范围平方米 预计均价元平方米 项目名称天溢华庭 地理位置九瑞大道 总建面积平方米，共套 销售状况年月开盘，已销套 项目类型层二梯四户，商住楼 销售均价元起步价，楼层差元 周边项目尾房 龙鑫花园 开发商九江华龙房地产开发有限公司 建筑面积总平方米，五期三幢多层平方米规划户数户 绿化率建筑形态欧式规划产品多层，层阁楼 发售日期分五期开发