际物流中心商务大楼 在街坊内分别建设座公共型保税仓库和 座自营仓库，总建筑面积为平方米自营仓库配备相应 的物流设备，包括台集装箱正面吊副渡板和台吨叉 车以及相应的工器具。 由项目法人开发建设的建筑工程内容详见表。 表项目法人开发建设的建筑工程内容 序号项目指标层高层数 仓库 自营仓库 公共型保税仓库 管理服务用房 管理服务大楼 国际物流商务大楼 公建及交通设施用房 变电所 垃圾收集站 雨水泵站 道路班房 总建筑面积 建设期 本项目建设期为年，从年月开始进行前期筹建 可行性研究初步设计动拆迁施工建设等，预计年 月底竣工。 投资估算 经估算，本项目建设总投资为万元，其中固定资 产投资费用为万元，土地和动拆迁费为万元，建设 期贷款利息为万元，铺底流动资金自营为万元。 资本金及资金筹措 本项目建设所需资金按国家有关规定，总投资的万元为项目资本金，由项目法人自筹其余资金包括除铺底流动 资金外的流动资金自营万元拟向银行申请贷款解决。 财务效益分析 项目全部投资财务内部收益率为，按折现率测算 的财务净现值为万元静态投资回收期为年含建设 期动态投资回收期为年含建设期项目贷款偿还期为 年含建设期，项目在财务上基本可行。 结论 本项目的建设对加快实现成为国际经济金融贸易和 航运中心之的目标，促进国内外物流商流信息流资金流 人才流的发展具有重要意义，项目建设是十分必要的，且有定 经济效益。 第章项目建设的必要性 本项目的建设符合我国降低物流成本，应对的迫切需要 我国目前综合物流成本很高，与发达国家差距较大。从物流成 本占的比重看，目前我国物流方面的开支大致相当于国内生 产总值的，而世界主要发达国家如美国日本英国分别为 和，如果中国能够降低物流成本至相当于美国 水平，即占国内生产总值的，外高桥保税区优势，完善外高桥港区作 为集装箱码头的集装箱货物配载货物中转与仓储国内外 货运代理多式联运物流信息管理的功能进步完善进出口 贸易报送通关货物装卸保税仓储保税展示分拨配送 等服务功能。年，基本建成跨国互联的分销园区和国际集装 箱多式联运的中转园区，形成保税转口特色的流园区。 第章总论 项目名称 集散型综合性物流基地建设项目 项目法人及投资方简介 该项目法人为西北物流园区集团有限公司。 企业名称西北物流园区集团有限公司以下简称西 北物流公司 企业类型有限责任公司国内合资 注册地点市武威路号 法定代表人葛惠桃 注册资本人民币壹亿元 经营范围西北物流园区的规划设计开发，实业投资， 国内贸易除专项规定，资产经营，仓储物流业的管理凡 涉及许可经营的项目凭许可证经营。 项目法人营业执照详见附件。 西北物流公司成立于年月，由盈富投资有限公司 未来岛投资臵业有限公司新杨工业园区经济发展集团 有限公司金环工业有限公司共同投资组建。 盈富投资有限公司是专门从事实业投资企业投资市 场投资的投资型企业，注册资本为人民币亿元。该公司在本项 目中出资万元人民币，占项目总资本的。 未来岛投资臵业有限公司是专门从事房地产投资实业 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,投资物业管理的臵业公司，注册资本为人民币万元。该 公司在本项目中出资万元人民币，占项目总资本的。 新杨工业园区经济发展集团有限公司是专门从事实 业投资房地产开发经营建筑装潢材料，国内贸易组织横向 经济联系及投资服务的集团公司，注册资本为人民币亿元。该 公司在本项目中出资万元人民币，占项目总资本的。 金环工业有限公司是专门从事机械设备承接有关项目 建材金属材料五金交电化工原料生产业务的工业企业，注 册资本为人民币万元。该公司在本项目中出资万元人 民币，占项目总资本的， 可行性研究报告编制依据 本研究报告编制的主要依据 中华人民共和国海关总署署加函号文关于同意 西北物流园区集团有限公司设立公共型保税仓库的批复。 市发展万平方米，对外批租用地 万平方米，发展备用地万平方米。 规划用地功能分区面积详见表。 表用地功能分区面积示意表 序号项目面积所占百分数万平方米 实际可用地 管理服务用房用地 仓库用地 批租用地 自营及海关仓库用地 出租仓库用地 发展备用地 二其他用地 交通设施用地 公建配套设施用地 铁路用地 道路用地 虹桥机场航站楼用地 集中绿地 水域 总计 含已入驻的烟草公司储运用地万平方米，华联超市配送中心期用地 万平方米，顶通公司租赁仓库用地万平方米。 建设规划及本项目建设内容 建设规划 整个槎浦物流基地规划总建筑面积为万平方米， 包括仓库管理服务用房交通设施公建设施虹桥机场航站 楼等建筑。其中仓库建筑面积为万平方米包括自营及公 共型保税仓库万平方米，出租仓库万平方米，批租 土地内拟建仓库万平方米，以及发展备用地内将后期建设 的仓库万平方米管理服务用房建筑面积为万平方米，包括栋位于金迎路西侧的管理服务大楼平方米和栋位 于金迎路东侧的国际物流中心商务大楼万平方米公建配套 设施机场航站楼交通设施等用房建筑面积为平方米。 槎浦物流基地主要规划建筑指标如表。 表槎浦物流基地主要规划建筑指标 序号项目指标备注 总建筑面积 仓储建筑面积 自营及公共型保税仓库 出租仓库 批租区拟建仓库将由土地批租房建设 预留用地拟建仓库将后续建设 管理服务用房建筑面积 管理服务大楼 物流中心商务大楼 交通设施建筑面积 公建设施建筑面积 机场航站楼建筑面积已建建筑 停车场 集中绿地率 绿化率 道路及停车场占地率 建筑密度 综合容积率 管理服务用地容积率 仓库用地容积率 交通设施用地容积率 公建设施用地容积率 机场用地容积率 含已入驻的烟草公司储运仓库平方米华联超市配送中心期仓库 平方米和顶通公司租赁仓库平方米。 本项目建设内容 本项目拟按照建设规划，先期启动整个槎浦物流基地的七 通平基地自营和出租仓库管理和服务等工程设施的建设。 具体建设内容为 整个槎浦物流基地的七通平，包括征地动拆迁劳 动力安臵土地平整以及区内道路及计划委员会沪计贸号文关于西 北综合物流园区槎浦基地项目建议书的批复。 市城市规划管理局沪规划号文关于普陀 区槎浦物流基地控制性详细规划的批复。 市市政工程管理局沪市政规号文关于在 公路增设金昌路匝道的批复。 市普陀区人民政府办公室号文关于加快西北 物流园区重大项目建设协调会纪要。 市普陀区环境保护局普环保评号文关于对西 北物流园区槎浦物流基地建设项目环境影响报告表及专项评价 报告的批复。 西北物流公司提供的设计资料及其他基础资料。 项目选址本项目基地位于西北部普陀区桃浦镇内，东到中槎浦， 南临规划金昌路以南约米处，西至规划金迎路以西约米， 北至翔二河北侧规划路，总用地面积为公顷。 市城市规划管理局沪规划号文批复了项目用地 控制性详细规划的批复，详见附件。 项目功能定位 本项目拟建的物流园区属陆路口岸型物流园区，是以省际物流 集散功能为主，集货运配载交易信息服务仓储流通加工 配送展示等物流服务于体的集散型综合性物流基地，与浦 东外高桥海港物流园区和浦东空港物流园区实现功能互补。 本项目拟通过发展公路铁路集装箱运输，吸引国际国内知 名的物流企业及相关的高技术物流配套服务企业入驻，形成陆 上交易所的集散效应，建设具有多式联运特色的物流园区。其总 体功能将在三个层面上拓展 依托市内道路网络和园区内仓储配送设施，发展面向市内 的集货加工仓储配送业务，建设的城市配送物流基地 依托公路铁路体化的运输方式，加强仓储配送等企 业的有效联合，形成面向华东地区和全国的物流集散地之 依托跨国物流企业，探索与港口物流和航空物流的功能互 补及有效合作，开拓国际物流市场，力争成为国际物流进出中国 大陆，辐射长江三角洲及内陆省份的重要物流集散枢纽。 规划用地功能分区 本项目规划用地面积为公顷，其中管理服务用房仓库 等建筑的实际可用地为万平方米，交通设施公建配套 铁路道路虹桥机场航站楼集中绿地水域等其他用地为 万平方米。 实际可用地中管理服务用地为万平方米，仓库用地为万平方米其中包括自营及公共型保税仓库用地万 平方米，对外出租仓库用而下降，相反仍保持着较大的上升趋势。而这将使食 品行业的物流需求能够保持较高的水平，而食品消费的多元化也 使得食品行业对于物流配送的要求较高。因此食品行业的物流配 送将会拥有较大的发展空间。服装物流需求分析 衣着消费已经从扯块布料自己做新衣变为追求服装的品牌 化时装化和个性化，成衣化倾向成为衣着消费的主流。在居民 衣着支出中，年人均用于购买成衣服装元，比上年增长 。这意味着市民在服装上的消费上正不断增长。相应地，服 装行业的物流配送量也将不断增长。 家电物流需求分析 改革开放以来，市居民的耐用消费品拥有量显著增加， 年城市居民人均耐用消费品的支出达到元。到年， 城市居民每百户拥有电脑台，彩色电视机台，电冰箱 台，洗衣机台，空调机台，移动电话部。 与此同时，居民对于高档耐用消费品的需求不断增加，升级换代 过程也不断加快。 目前，家电行业已经成为物流需求的主要群体之，且其对 于物流服务的要求相对较高，物流企业由此而