率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图项目周边楼盘个案分布图，其中些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配 置现场图片。 未来年区域内可供应土地状况产品供应量和产品类型 分析本案在区域市场内的机会点 结论 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 三区域市场目标客层研究 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照项目的经验研 究及全市的趋势特征上 结论本案目标人群的区域来源行业特点产品力的偏好购买方式和主 要的关注点诉求点。 四目标市场定位及产品定位 市场定位 目标人群特征来源区域行业特点产品建议 第四部分规划设计分析 初步规划设计思路 设计概念产品体现的主题思想，主要设计风格设计特点。 主要产品类型多层高层，还是联排别墅或屋顶花园顶层复式等其他类 型，及不同类型产品的比例。 节能和环保型建筑材料选用的考虑。 在所在城市中，生产新型别具格产品的可能性。 如果是大型超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二规划设计的可行性分析 在既定容积率净用地面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条 件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主 要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如地势高低地形起伏地块的 完整性地质状况较深的沟壑小峡谷河流水塘地上附着物地下管 线暗红线内市政工 程费 室外给排水系统 室外采暖系统 室外燃气系统室外高低压系统 室外消防系统 室外智能化系统 五园林环境费 环境设计费 绿化建设费 建筑小品费 道路广场建造 围墙建造费 室外照明费 室外背景音乐 室外零星工程 六公共配套设施 费 游泳池 会所 幼儿园 学校 儿童游乐设施 商业设施 其他 七开发间接费 工程管理费 营销费用 资本化利息 物业管理完善费合计 第部分项目概况 宗地位置 宗地所处城市行政区域非行政区域经济开发区商贸金融区等的地理位 置。 附图项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施建筑 物如市中心商圈机场等的相对位置和距离地段的定性描述与主要中心 区域办公商务政府的关系。 二宗地现状 四至范围 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较 地面现状，包括宗地内是否有水渠较深的沟壑小峡谷池塘及高压线 等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积 地面现有居民情况，包括具体居住人数户数，工厂数量规模产品性质 开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响 地下情况，包括管线地下电缆暗渠地上建筑物原有桩基及地下建筑 结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹可利用的构建 土地的完整性，有否市政代征地市政绿化带市政道路名胜古迹江河 湖泊等因素分割土地 地质情况，包括土地结构承载力地下水位和抗震性要求。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,附图平面地形图，标记四至范围及相关数据 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑河流沟壑高压线等内容 地下状况图，包括地下管线暗渠电缆等。 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 交通状况 公交系统情况，包括 七土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价 楼面地价。 第二部分法律及政策性风险分析 合作方式及条件 合作方基本情况名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间特殊背 景等 合作方式例如次性买断土地建后分房面积建后分销售收入 建后分利润共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方定能 够提供正规税务发票。对分房分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 付款进度及与拿地程序的配合 其他合作的主要条件 与合作方式相关的其它法律规定 二土地法律性质评估 现状 土地所有权归属 土地使用权归属 土地的用途 二规划 规划所有权归属规划使用权归属 规划的用途 三取得土地使用权程序评估 取得土地使用权的程序 取得土地使用权需要的工作日 取得商品房用地土地使用权所需条件 取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决 四土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写 土地性质变更的程序和理由 土地性质变更的政策支持或障碍 土地性质变更需要的工作日 五政策性风险评估 城市规划限制或更改突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程 无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失 的可能性判断。 六总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性合法性，风险的可控性进行评价。如签约 合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的 控制不利不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况近年 开工量竣工量 销售量供需比 平均售价 区域市场在市内各要线路行车区间等 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁轻轨等对交通状况有重大 影响的工程。 附图交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统 教育大中小学及教育质量情况。 医院等级和医疗水平 大型购物中心主要商业和菜市场 文化体育娱乐设施 公园 银行 邮局其他 附图生活设施分布图，具体位置距离。 二宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状 四项目周边环境根据个案特性描述，没有的可以不写 治安情况 空气状况 噪声情况 污染情况化工厂河流湖泊污染等 危险源情况如高压线放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等 周边景观 风水情况 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽工厂的搬迁大型医院 学校购物中心超市的建设等。 其他 五大市政配套都要说明距宗地距离成本接入的可能性 道路现状及规划发展 包括现有路幅规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。供水状况现有管线管径及未来规划和实施时间。 污水雨水排放现有管线管径及未来规划和实施时间。 通讯有线电视电话网络现有管线上源位置距宗地距离涉及 线路成本等。 永久性供电和临时施工用电现有管线上源位置距宗地距离涉及线路 成本等。 燃气现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。 供热及生活热水现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。 附图说明上述配套设施的管线走向容量和接口位置，及未来规划扩容和增加 的情况。 六规划控制要点 总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积 住宅建筑面积公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建 的面积 综合容积率住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其年年上半年年下半年合计 结算面积 单位利润元 利润万元 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升下降定金额或上升 下降定百分比来比较，如 经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报 率 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降定金额或上升 下降定百分比来比较，如 经济指标 预测售价 预测售价 预测售价 预测售价 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报 率 容积率变动各项指标的变化 主要指标容积率容积率容积率容积率容积率 多高层比营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报 率 四项目资金预测 资金投入计划各期地价前期费用基础建安配套开发间接费等的 投入安排。 资金回款计划各期销售回款计划。 资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途 径。 启动资金及启动时占用资金内容资金占用峰值实现现金正流入时间资 金占用月平均额 第七部分管理资源配置 机构设置是否需要成立独立法人公司项目公司主要部门设置。 二人力资源需求启动项目对个专业部门人员的需求，具体人数重点 是专业经理。 三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调 动招聘培训等。 第八部分综合分析与建议分析 优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作 方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。 二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作 方式大市政配套生活配套是否人信贷额度占销售额比例。 各类型产品的市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征 分布区域等。 各行政区市场比较 量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘的销售 比重平均价格等。 各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等。 当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 主要发展商情况发展商