（终稿）某经济适用房新增项目立项投资申报材料.doc（最终版）

年月，国务院在关于继续积极稳妥地 进行城镇住房制度改革的通知国发号文件中提出大力发展 经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。

到 年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。

市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。

强行 推行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在年适时推出。

经 济适用房建设工程由政府主导，通过采取统划拨土地统规划免收多项费 用限制利润率等系列措施来降低成本。

严格地讲，经济适用房并非完全意义 上的商品房，具有半福利房半商品房半计划体制半市场体制的性质。

其经 济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭主要是工 薪阶层的经济承受能力。

经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。

年国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定把建立以中低收入家庭为对象，具有社会 保障性质的经济适用住房供应体系列为我国城镇住房制度改革的项基本内容 和任务。

年国务院关于进步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之是建立和完善以经济 适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。

我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是停止福利性的实物住房分配制度， 实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城 镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。

这决定了经济适用房制度 从产生之日起就具备双重属性和。

分地区看，所有个大中城市新建商品住房销售价 格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括北海深圳南京 北京和石家庄等。

环比涨幅较高的城市主要包括惠州乌鲁木 齐宁波南宁杭州和洛阳均上涨等。

年上半年，全国地级以上城市都已建立了廉租住房制度。

月经济 适用房投资同比增长，增速比去年同期提高了，年以来经济适 用房投资持续下降的局面得到改变。

住房市场分析 山西省住房市场 十五期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高， 申报单位及项目概况 申报单位概况 申报项目 公司经济适用住房建设项目 申报单位 申报单位公司 公司类型有限责任公司 经营范围房地产开发及商品房销售。

公司简介 公司，成立于二年七月，公司注册资金万元，开发资质等级为 贰级，经营房地产开发及商品房销售等。

公司共有在册职工人，其中工程技 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 术人员名，高级职称人员人，中级职称人员人，初级职称人。

公司 下设经理办总工办项目部预算部财务部售房部等部门。

项目概况 项目建设地点 该项目位于市南三环路。

项目建设规模及目标 建设内容 本项目新建住宅套，共平方米，物管卫居及公建 平方米，总建筑面积平方米。

项目建设主要内容包括住宅建筑及公 建等土建工程室外配套及道路硬化绿化管网工程等配套设施工程。

详见下 表。

建筑内容览表 表 结构 形式 建筑物 住宅 框架 高层 框架 物管卫居及其他公建 砖混 其他 自行车车棚 地下车库 框架 地上车库 砖混 消防水池蓄水池座 化粪池座 道路硬化 绿化 室外配套 室外供水管网 数量 研究结论 该项目符合市城市总体规划要求，结合市居民的居住水准及现代 生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满 足广大中低收入居民的住房需要项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显 著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的可行的。

政策及市场分析 经济适用房政策 概述 经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用经济美观 安全卫生便利的原则其布局要符合城市规划的要求其使用功能满足居民 基本生活的需要。

经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出定的 宏观经济职能，主要指促进新的商品化社会化城市住房供给体系的构建，并扩 大内需，拉动经济增长。

经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部 分，是项深得民心的安民政策。

经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担定的限制条件。

经济适 用房在建设时享受的优惠主要有用于建造经济适用房的土地，实行政府行 政划拨，免交土地出让金建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。

经 济适用房的限制主要来自利润方面。

经济适用房价格由开发成本税金及利润三 部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格 主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

经济适用房的开发利润，不得超过 各项费用之和的。

经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能 力相适应，以保本微利为原则，与同区域内的普通商品住房价格保持合理差价， 切实体现政府给予的各项优惠政策。

 宏观政策 经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住 房供应体系的主体地位。

经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推 动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。

随 着经济的发展 室外排水管网 室外配电工程 室外供热管网 煤气管网工程 序号建筑物构筑物名称数量单位 项目目标 因此本项目以经济实用美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭 对住房的需求。

该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境完善的 配套服务设施丰富的地域文化内涵的新型居住区。

规划中力求环境效益社会 效益经济效益达到有机统。

通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。

经济指标 概况 本项目总投资万元其中建设投资万元，没有流动资金。

资金筹措企业自有资金万元银行贷款万元，均用于建 设投资。

年均利润总额为万元，年均所得税万元，年均税后利润 万元。

主要经济技术指标 项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标见表。

主要经济技术指标览表 表 序号项目名称单位备注 总占地面积 其中净用地面积 代征道路 总建筑面积 建筑物 住宅 其中高层 物管卫居及其他公建 拆迁补偿面积 拆迁户数户 户型 套中小户型 户型 套套数比例为 户型 套 户型 套中小户型 户型 套面积比例为 小计 套 容积率 建筑密度 绿地率 劳动定员人 总投资万元 其中贷款 自有资金 年均销售收入万元 年均总成本费用万元 其中年均可变成本万元 年均固定成本万元 年均销售税金及附加万元 年均利税总额万元 年均利润万元 年均所得税额万元 年均税后利润万元 投资利税率 投资利润率 借款偿还期年 税前税后 税前税后 税前税后 自有资金利润率 全部投资回收期 年 财务评价指标 全部投资内部收益率 财务净现值万元 年 经济适用住房建设管理办法 明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先 安排，而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务 性费用的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。

在此基础上，经济适用 房坚持保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本税金和利润三 部分构成，利润不得超过。

为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住 房的建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金保证金等名义 变相收取费用。

年市政府在出台的关于调整住房供应结构稳定住房价格，进步 促进房地产市场持续健康发展的实施意见。

该意见指出，十五期间，将重 点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房，全市城镇 每年建设住房万平方米，其中中低价位中小套型普通商品房经济适用住 房廉租住房总计要占到万平方米，只有万平方米住房为市场调节 的商品房。

同时规定，凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平 方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 以上，以确保中小套型住房结构比例。

同时，市政府将从信贷土地供应闲置土地处置等多方面入手，保证 中低价位中小套型住房供应结构的转变。

在房地产开发信贷方面，对项目资本 金比例达不到等贷款条件的房地产企业，金融部门不予发放贷款，对空置 年以上的商品房，金融部门不得接受其作为贷款抵押物。

同时，对购买自住房且 套型建筑面积平方米以上个人住房按揭贷款比例不得低于。

在土地供应 方面，优先保证中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房土 地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的，继续停止别墅类房地 产开发项目和低密度大套型住房的土地供应。

加大闲置土地的处置力度，对超 出合同约定动工开发日期满年未动工开发的，无偿收回土地使用权对虽动