（终稿）某某建材市场新增项目立项投资申报材料.doc（最终版）

调查研究项目及成果如下 目前市商品房供应量体量较大，短期内住宅物业发展空间相对较小。

在接受本次调查的市民中，的被访者不打算购买住宅，的客户打 算在年内购房，仅的客户打算在年内购房。

另根据统计，当前涟水名城 期上市的住宅和水榭花都所上市的住宅面积总和已超过万平米，而涟水名 城总建筑面积为万平米。

因此，未来年内，市住宅物业上市体量较大，市 场空间相对较小。

市民对居住环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转 变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置 理想，交通方便价格更具竞争力的住宅。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项 目操盘的重中之重。

经过购物中心和金地带时尚广场两个商业项目的推广销售，市 民对商铺投资概念的理解已逐步成熟，对商铺投资更为谨慎。

在本次调查中， 的被访者表示不会进行商铺投资，仅的被访者正在考虑购买。

其他客户均为视 项目情况而定，尚需大力引导。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅的客户表示对目前的经营状况满意，行业竞争的加剧日趋白热化 的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居 建材行业整合的必然性和必要性。

本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希 望能进行有效的市场整合。

说明长期以来市家居建材行业经营户分散凌乱，独立 经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所的出现。

撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查的被访者中，的经营户表示愿意进场经营。

但在访谈调查中，建材市场未能发展起来的阴影和地理位置仍成为经营户提及较多的意见， 另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍品房的需求主要集中在平米的中户型 和平米的大户型两个档次。

比较符合四线城市居民对购房的 面积需求特征。

物业出租情况 目前市还没有形成专业房屋租赁市场，主要是以出租零散的居民房为主，承租 人般是在从事小买卖的流动居民。

租金普遍比较低，单间租金为元月，简单装 第章总论 项目背景 项目名称 因项目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各类交通沟通中，暂以项目 代表该项目。

以下简称本项目。

项目开发背景 项目位于市路与路交汇处，属矿公司用地。

宗地面积约 平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长。

项目地块为典型的城市二级综合用 地，土地性质属商住综合用地，经原土地使用权属单位挂牌出让后，市房产 开发投资公司成功竞标获得使用权。

该地块土地年限达年，在般的商住用地年 限中使用年限是极高的，作为招商引资项目，该地块开发也获得政府的大力支持， 将获得开发政策性优惠。

可行性研究报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环 境，对该地块价值进行合理的评估。

对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分 区等提出相应的建议。

结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益 环境效益方面的可行性。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，对项目开发进行投资分析和风险分析。

对项目决策及其实施提出优化建议。

可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产相关法律政策与文件 市的招商引资政策 本项目的详细规划控制原则 现场勘察和市房地产市场综合调研所得资料 市当前的建安成本各项配套费用及其他规费收费标准 地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 二项目概况 地块位置 本项目地块位于市路与路交汇处，距山市民休闲广场约米，对面为 市建材市场，周边主要的建筑物业圈集中了市政府检查院法院银行等大量的政府机关单位金 融机构，也拥有大型的品牌连锁零售新佳超市通程电器，平米广场使 成为最具商业价值的核心商业区域，且有取代广场之势。

本项目距商圈仅米左右，商圈的发展必然向西蔓延，从而带动周边区 域，提升其商业价值。

本项目势必首当其冲，受到商圈的影响。

因此，经济发展 趋势市民投资消费需求商圈发展为本项目发展至少提供了三大市场机会，使 项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位的市场差异 化，将获得可观的效益回报，亦能成功借势商圈的发展势头，彻底改变目前本 项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，并与广场形成三 点成线的商圈分布架构，带动区域物业的商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。

项目地块价值的主要特点有 地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商 业环境有待改善。

但较为适应房地产市场单个项目总量应有所控 制的特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但 需进行系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与路芙 蓉路交通条件良好结合，并在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发 过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环 境，组合更强势的项目发展团队。

目前市房地产市场短时间内上市供应量较大，但因房地产市场属 起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将 使本项目在年赶上销售的黄金季节。

本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将 偏小，发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

项目应努力适应当前市商业格局的发展演变，成为广场 商圈的有力补充，实现开发销售推广经营方式的差异化。

已进行的调查研究项目及成果 地产顾问机构于年月受房产开发投资公司委托进行了市房 地产市场调查和有针对性的家居建材市场调查。

本次调研工作由地产顾问机构 项目调研小组全程操作完成。

项目调研员在前期进行了系统的调态为居民单位用房米半径内目前以街 铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。

四至范围 东向路西向院 南向路 北向 地块规模与开发目标 本项目宗地面积共平方米，按政府要求临路处退让红线米，实际用地 面积约平方米。

项目拟建成地上共七层总建筑面积在万平米左右的商住楼，其中裙楼商业 部分为三层，单层建筑面积在平米之间，裙楼以上为四层住宅，拟规划面积 在平米之间。

另项目拟建地下层，规划建筑面积在平米左右。

地块周边环境与配套设施 项目地块处于市广场，距市核心商业区域山约米。

目前 周边主要以临街商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，芙蓉路道路状 况及街区面貌均有待改善。

环境及配套设施 电力电讯接入本项目 给排水管道铺设到位 大型汽车站临路公交车站 休闲广场市民休闲广场，距本项目约米 购物场所米内超市及临街小型商店 娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。

医疗卫生项目西侧为医院，往北米为中心医院 教育文化体育运动中心小学，本项目米半径内无大型体育运动 场地。

金融邮政电信邮政储蓄所，路农业银行，中国移动营业厅中国电信六亩塘营业厅中国联通营业厅 项目性质与主要特点 本项目为商住综合项目，定位为主题商业多层住宅的发展模式。

项目主要特点有 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地 理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

土地年限为年，使用年限较长，可形成独特卖点。

地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影响了项目 地块的商业价值，增加了项目开发难度。

项目为广场周边的第个代表型房地产开发项目，成功开发后对芙蓉广 场商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

项目地块价值分析 市商业核心区域为广场和山。

商圈是以广场的老商业核心区域为基础，逐渐向广场政府靠拢的市场 发展结果。

售价格较年前的 住宅销售价格已经上涨了元平米。

反映出市房地产市场住宅销售价格的发 展趋势。

就本次地产顾问机构所开展的市房地产市场综合调研结果分析，目前 大部分市民仍倾向于选择销售价格在元平米的住宅，元平米的价格 区间已经开始有部分市民所接受，大华水榭花都涟水名城等项目目前销售的 不理想，说明高品质高价格的住宅销售价格完全被市场所接受和承认还需时日。

地产顾问机构认为市房地产近年内，规模适中户型新颖而实用景观资源良 好人文气息浓厚的居住用房仍将有定的市场机会，价格突破千元平米将存在定 的市场空间。

建议本项目居住用房的价格定位在元平米左右较为合适。

在售的主要住宅项目调研表如下 项目名称大华水榭花都位置市酒厂，中后面项目概况 开发商大华房地产开发有限公司 建筑面积平方米 绿化率车库数车位数未定门面数未定 分几期开发期 项目工程进度项目动工已有将近两个月，基础建设已经完成 开盘时间年月底交房时间年月 价格 住宅均价元平方米住宅最高价元平方米 门面价格未定车库价格未定车位租价未定 物管费未定主力户型面积平方米左右 付款方式及折扣三成十年五成十年 销售率贵宾卡已售张目前主推单位四