作为物流园区建设和发展的基本商业模式。 根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企 业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化的物流服务为客户提供快速响应的物流服务为客户提供 高水平的物流系统服务建立集物流商流信息流于体的新型物 流配送中心等三个方面。 物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政 策规章制度运作手段措施保障及园区发展的管理运营环境的 保障等。保证物流园区健康高效运行的政策和规章制度涉及到物流 园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制建设机制管理机 制运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区要积极争取市 政府及相关部门的支持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园 区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制 度上确保园区的发展。 物流园区可行性分析及评价 物流园区的建设内容包括园区物流设施建设园区通道建设和物 流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区 通道系统和物流信息系统为次性建成。预计总投资规模，万 元。其中，物流信息系统投入为，万元。 根据中华人民共和国交通部公路水运建设项目可行性研究编 制办法和国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率 财务净现值静态投资回收期和投资利润率四项 评价指标。根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为企业财务内部 收益率为在基准收益率定为的条件下，企业财务净现值 为万元企业投资利润率为项目投资回收期为年。 计算结果表明，由于园区项目建设本身是项公益性很强的工 程，其建设意义主要反映在支持和促进市经济发展的社会效益上， 而物流园区建设的直接财务效益较低。但根据目前国内成功的物流服 务企业以上的平均投资利润率计算，园区企业年平均利润顷，主要从事国际集装箱中 转拆拼和仓储加工。 考虑到深圳的物流发展现状和特点，在规划的大物流园区中， 深圳市将优先发展机场宝安物流园区平湖物流园区龙华物流 园区笋岗清水河物流园区盐田港区物流园区及西部港区物流 园区，几乎是在全市范围内全面启动物流园区建设。 第章概述 物流园区建设的战略意义 物流园区建设的战略意义主要体现在对市经济社会发展的促 进作用对物流系统及功能的完善作用以及对物流效率和企业效益 的提高作用。 随着物流园区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进市 现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为 市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为市提高经济发展 水平创造良好的产业布局与发展环境。 物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区 域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使市的物流基础设 施在布局分工和功能上更加完善，有利于市域范围内的物流合 理组织。 物流园区的建设，还将大大改善以市为中心的区域经济发展 所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创 造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变， 为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业 的经济效益和企业发展提供支持。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,总之，物流园区的建设是以物流项目开发为基础以物流基础设 施建设和物流效率提升为支持以促进相关产业发展为中心的新的经 济开发形式。 物流园区的建设实际上可以称之为物流经济开发区，它是在 新的经济条件下推进现代物流发展是对市经济增长方式转变和 实现发展战略的实施，具有积极的促进和保障作用的大型综合经 济开发项目。 物流园区建设的必要性 物流园区的建设作为市物流发展的重要示范性项目，其主要 使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区 建设建立起市现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和 扶持市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条 件，建立起市域内现代物流运作组织和信息管理的系统框架区总体发展规划设想 物流园区的市场定位总体功能规划将围绕物流服务运作物流 环境建设和推进物流发展三大功能进行。 物流园区总体结构的发展设想根据园区总体功能的定位，依照 发挥其总体功能的基本原则，在物流有限公司或集团公司的直接 领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园 区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作 系统通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物流园区的三 大服务运作功能平台，即区域物流中心区城市配送中心区和公路联 运中心区。 本次计算中，物流园区适用货物类物流服务量将作为物流园区规 模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量 与适用货物类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定物流园区 的基本规模。 物流园区最终能力估算为年年约万吨，占地 面积万平方米。 根据物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究确定了配送中 心区物流中心区和公路联运中心区的能力规模 配送中心占地面积万平方米，其中库区建筑面积，平 方米 物流中心区占地面积，平方米，其中，办公楼， 平方米门卫平方米食堂平方米公路联运中心区包括仓库停车场占地面积，平方米。 物流园区运行管理规划 物流园区的管理结构构想为物流有限公司或集团，主管园 区内的行政事物并协助和支持市相关行业管理部的行业管理， 对园区内企业进行协助执法与督促检查公司负责制定建设开发规 划，进行具体项目的建设，并承担未来园区设施的经营性活动进入 园区的企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从公司统 管理，在设施使用与能力调节上与公司形成经济关系。 物流园区的基本运行模式构想以物流有限公司或集团为管 理核心，以行政管理与服务为主要任务，负责整个园区的发展规划与 运行规则的制定与调整以公司为运行主体，以园区建设与园区经营 为其主要任务，吸引协助物流企业进入园区，实现园区的正常经营 以进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实 现物流园区的功能发挥和园区未来发展的积累。 物流园区运作系统设计 物流园区运作管理具有三个层次即决策层执行层和实施 物流园区的建设，将有效引导和转化市潜在的物流需求，提 高市的物流服务供给能力和水平有利于对非社会化物流资产的 整合利用和物流服务的社会化有利于行业自律与良性竞争，为降低 物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践有利于有 效扩大物流服务的市场需求通过建立良好的市场秩序，形成对物流 服务企业活动的规范化与积极引导。 物流园区将依托市的区域优势，通过对市宏观物流调控 微观物流组织管理以及人才培养资产整合基础设施建设运营等方 面工作的全面实践，有效地提高市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场 竞争环境秩序，从而实现支持市国民经济和社会发展的最终目标。 物流有限公司在市物流发展中的地位 物流有限公司虽然成立时间不长，但已具有较为良好的区位 条件和经济发展条件，具有建设物流园区的资金运作经验广泛客 户等基础条件，以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为 市物流园区建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。 物流有限公司法人代表马贵谦先生有丰富的从商经验。现在 除担任物流有限公司总经理之外，仍担任凯晨房地产开发有限 公司总裁，曾经建筑过多个商品房小区，有多年建设小区的管理经验 他还投资建设了金辉科贸有限公司亮马健足会馆并担任董事 长。为市的经济建设和发展做出了定的贡献。 物流有限公司成立后，是整合社会车辆资源，组建了物 流运输公司二是成立了物流停车场，缓解了市区内停车难问题 三是组建了物流配送中心四是开拓了至沈阳沈阳至锦州 至北京等八条运输专线目前正与全国著名物流企业合作，开拓南北 物流运输大通道。公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的 发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个市现代物流服务系统 的发展建设，提供了个良好的实践空间和示范场所。同时，物流园 区的建设，将对在物流发展中具有重要影响的政策协调模式与协调渠 道进行有益的尝试对市政府调整和制定有利于物流发展的政策 及措施，促进市现代物流业的发展，提供了个良好的实践基地。物流园制资源与可利用资源进行有机融合，并在市场 运作中以各类有效方法与措施使上述两种资源始终处于相互协调相 互支持的动态平衡状态，使之成为推动和促进企业实现其总体发展战 略目标的重要原动力。 物流新技术的应用 现代物流发展的动力除来自于企业发展战略的改变及企业物流 能力的开发因素外，计算机信息网络技术现代交通运输仓储管理等技术在物流管理与运作领域的应用，特别是信息技术的发展和广 泛应用，是其迅速发展的重要动力。 由于现代物流活动的范围地理意义上的空间范围和物流管理技 术渗透的经济活动范围被极大地拓展，使大量的多变的物的位 移储存状态和性质相关的数据信息的快速准确及时的采集分 析和处理变得非常重要。因此，提高信息反应速度，增强供应链的透 明度，提高物流的控制管理能力，客户服务水平和系统效益，将是物 流管理和运作必须解决的问题。而计算机和信息网络技术，既使这种 需求得到满足，也使物流的发展因此而得到极大地推动。 近年来，在物流技术发达国家中，物流信息