号项目金额万元 土地费用 前期工程费用 建安工程费用 公寓精装修费用 基础设施建设费 项目管理费用 市场推广费用 工程监理费 不可预见费 建设投资 建设期利息 总投资 项目经济评价指标 项目财务评价指标 投资回收期年税前年税后 财务净现值万元税前万元税后 内部收益率税前税后 贷款偿还期年 资本金财务评价指标 财务净现值万元 内部收益率 静态评价指标 销售利润率总成本利润率 可行性研究的主要结论 西安经济发展及城市规划方面 西安城市经济快速稳定增长西安房地产市场发展健康，本项目具有较好的发 展机遇。 西安国家民用航天产业基地各高科技产业的入驻将带动区域经济快速发展，加上 成熟区土地的稀缺，为本项目的发展提供了良好的时机。 市场前景 高端中高端客户丰富，且目前基地内高端产品较少，项目具备定的市场支撑。 航天基地凭借其雄厚的产业基础良好的人居环境将汇集全市及外地的高端中高端客户。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有定数量的 购房意向客户，具有较为明确的市场受众群体。 经济评价结论 根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大 于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有定的抗风险 能力，市场前景看好。 第二章市场分析 房地产宏观市场分析 全国宏观经济概况 年美国次贷危机引发世界金融危机，并演变为全球经济危机。年世界经济 继续下滑，中国经济形势更加严峻，面临更大的挑战。 国家统计局月日公布的数据显示，季度国内生产总值亿元，按可比 价格计算，同比增长，比上年同期回落个百分点。从增速趋势看，季度增 速继续探底，为年第四季度以来的新低，年第四季度经济增速为。 季度全社会固定资产投资同比增长，比上年同期加快个百分点。其中， 季度城镇固定资产投资同比增长，月份增长，而年季度增长， 全年增长。如果剔除投资层修正系数权重 均价元区域因素交易时间个别因素 宇恒国际 新界 朝华美域 表中权重的设置是根据可比实例与本项目的近似程度，依经验设置的数值。修正系数 按以下方法计算 每个因素的取值以项目为基准值计算，实例的因素取值参照基准值计算。最终的修正 系数为同实例各修正因素系数的乘积，由此可得 宇恒国际修正系数 目录 第章总论 开发单位简介 建设项目简介 项目建设的必要性 可行性研究编制依据 技术经济指标 可行性研究的主要结论 第二章市场分析 房地产宏观市场分析 西安房地产市场分析 项目区域房地产市场分析 项目分析 典型案例分析 价格定位 拟建项目定位 第三章项目建设条件 自然条件 项目规划用地条件 项目外部协作条件分析 建设实施条件分析 第四章项目开发方案 建设规模 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目规划设计思想 劳动安全 环境保护 建筑节能 建设进度安排 第五章项目营销策划方案 项目营销策划方案 项目定价 项目市场推广 项目销售 项目销售面积及销售收入实现计划 第六章投资估算及资金筹措 项目总投资估算的依据 项目的总投资估算的原则 总投资估算 项目总投资的资金来源 第七章财务评价 基础数据的确定 财务盈利能力分析 清偿能力分析 盈亏平衡分析 敏感性分析 静态评价指标 项目财务评价结论 第八章结论及建议 方案评价结论 对建设单位的建议 附件项目建设进度图 财务评价报表 第章总论 开发单位简介 西安航天科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央国务院关于建设创新 型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府西安市政府与中国航天科 技集团公司签订的战略合作框架协议共建协议于年设立，年经第二届董事会批 准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。 战略思想 秉承四节约环保理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。立足西安 国家民用航天产业基地，以服务西安的社会经济发展为基础，完善基地投资环境，打造 高品质的产业居住和商业环境，努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公 司持续健康的跨越式发展。 战略目标 以基地开发建设为中心，以基地级土地开 物业类型定位项目定位于高端花园式精装修公寓。 项目建设的必要性 满足航天基地中高端物业市场的需要 市场调查结果表明，航天基地住宅市场存在着较大的需求潜力，尤其是中高档物业市 场主要客户群为基地及周边区域内中高收入人群，包括基地内各产业的年轻从业人员 有定经济实力的投资者临时居住的企业高级顾问及部分企业的高层中高层管理人员 等。针对以上述实际状况，项目定位为航天产业基地的高档配套服务式公寓。本项目将 满足航天基地内中高端市场的需要，并顺应基地的强势发展需要。 发挥土地级差效益的需要 项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅和商业开发。基地内各种高科技产业的入 驻将带动基地的快速发展，加上成熟区土地的稀缺，从房地产经济学的角度看能发挥土地 的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积 极的作用。 项目用地及时开发的需要 本项目用地范围建设条件优越。征地附着物清理临时围墙圈建地表垃圾土外运 等工作均于年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件路通电通通讯通 上水通下水通燃气通热力通。同时，开发单位作为基地管委会的控股公司，具备 独特的客户资源等开发优势，项目建设十分迫切。 可行性研究编制依据 国家计委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知计价格 号 国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格 号 国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格 号 陕西省建筑安装工程综合概预算定额 西安市建设委员会关于印发西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则 的通知市建发号 陕西省物价局陕西省财政厅关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有 关问题的通知陕价行发号 陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 项目规划设计方案 类似工程估算概算指标 委托方提供的其他成本数据 委托方提供的有关其他资料 受托方现场勘察及市场调查收集的资料 有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 技术经济指标 建筑技术经济指标 表项目建筑经济指标表 序号指标单位数量 总用地面积亩 总建筑面积发配套设施开发房地产开发为主业， 注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民用航天基地打造成为世界流国内知 名航天产业新城。 力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之 内实现总资产超过亿元开发量超过万平方米销售收入超过百亿元的上市公司。 经营理念 科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建科技 服务生活的理念。 充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张， 促进公司做大作强。 树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责 任心的企业形象。 树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化投资专业化管理现代化，社 会效益彰显经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。 建设项目简介 项目名称航天公寓 项目位置 项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道 神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整， 用地内现有座开闭所，无其他拆迁量。具体位置见图 图航天公寓项目用地位置图 项目规模 项目占地面积亩，规划红线内用地面积亩。项目总建筑面积为平方 米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率。 项目建设的法律许可情况 西安国家民用航天产业基地开发有限公司已完成了该项目立项计划规划定点及征 地合同手续，目前已取得国有土地使用权证，该宗地手续齐全界址清楚产权明晰。 项目周边环境 交通基地内设置了完善的道路系统，交通极其便利，项目可通过周边基地内 道路与城市主干道相连接，主要公交线路有路基地内东长安街火车站西。 教育基地核心区范围已建有航天中学航天小学小学各所，幼儿园三所， 南北侧都有规划的中小学校。 医疗基地核心区范围已建有航天总医院二级甲等医院，基地规划的医疗 中心与项目仅有路之隔。 生活配套基地正在规划建设当中，周边生活配套相对缺乏，但项目西边建成 区航天六院住宅区生活配套完善，可以利用项目也会规划建设相应的生活配套。 环境项目西侧有规划实施中的景观轴，个区域公园，南边有规划的基地主题 公园。 从总体情况来看，项目周边环境适合于公寓项目开发。 年以来长安区迎来区域置业潮，在前期主要以看好区域发展前景以投资为目的 的西安市购买人群居多，早期这部分置业人群比例占到总购房人群的以上。 而随着市场的高走，价格也逐步上行，这种以投资为目的地购买行为也由此开始缩减。 而与此同时随着区域环境的不断改善，真正以居住为目的地购买人群逐渐增多，并已成为 目前置业长安的绝对主体，根据西安房地产信息网调查数据显示，目前长安区置业人群中 以投资为目的的人群比例已不足，自住性需求人群比例已攀升至左右。 曲江房地产市场分析 在西安，位于城南的曲江有着其独特的区位优势。曲江距西安市中心钟楼仅