二基地条件及周边环境分析 基地条件 本项目地块面积较大，呈长方形形状，具有定的深度和宽度，比较利于 进行建筑物的布置。 本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好的海景和浴场资源，同 时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。 二周边环境 本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园期二期华美园威海 交通大学信息学院已投入使用，含教学楼学生公寓和住宅杨家村动迁住 宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学 在建交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期在建。 本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼， 该学院计划招生人数人，目前已有名学生在读。交通大学隔山后侧 还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。 项目东北侧主要为山丘，山林茂盛具有定的高差起伏的地理特点，使 本项目拥有良好的山丘自然景观资源。 海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯所中小学。通过海辉街向东可 通往铁山镇中心。沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧， 这里有旅游度假区鸡冠山温泉。 除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。 本项目西。启新山水开盘较晚，年初开盘到现在也已销售了。 龙王塘旧区周边住宅的销售水平及销售情况 该区域住宅售价般在元之间。与龙河军港相邻的龙河家园 是该区域现在售的规模最大的项目，该项目的购房者以外地人士居多，当地购房 者相对较少。 万宝家园及万宝园项目位于龙王塘旧区与水师营交界区，由于价格实惠，交 通相对便利，吸引了大量当地购房者。 本区域新盘推出销售情况 自年秋季房交会上龙王塘区又推出两个新楼盘，新推面积及售价 项目名称面积位置性质售价起价元 海景山庄白玉山住宅别墅 目录 第章项目总论 项目背景 二项目概况 第二章市场分析 地理位置分析 二基地条件及周边环境分析 三项目地块优势机会分析 四区域市场分析 五项目定位分析 六客户需求分析 七住宅项目面积配比 八价格策略 第三章开发计划 第四章项目投资估算及盈利分析 第五章第期项目投资经济分析 第六章结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目总论 项目建设背景 二项目概况 海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南 走向的矩形地块，长约米，宽约米，总用地面积为平方米。基 地西北侧毗邻月亮湾海域，西南东南侧为国家级自然保护区鸡冠山 环抱，东侧北侧与已开发居住的小区李家村家园三期华 美园隔船舶配套产业园服装电子产业园食品医药产 业园精密电子产业园化工产业园中小企业产业园以及物流园区。这些园区 发展起来以后，其内部中外企业的工作人员，将有可能形成对住宅商业项目的 强烈需求，本项目与其距离较近，很可能成为其首选目标。 目前威海到龙王塘口区的快轨项目正在规划中，该项目竣工后，将大大缩 短龙王塘口区与威海市中心的距离，往返两个区域的时间将缩短，届时本项目的 交通便利性也将随之增强。 烟台威海的火车轮渡码头距离本项目约公里，目前正在建设之中。 该项目纵贯渤海海峡，北起羊头洼港，南至山东半岛北部烟台市四突堤，海上直 线距离公里。整条通道北起哈尔滨，南至上海，贯通东北环渤海经济圈和 长江三角洲三大经济区，穿越黑吉辽鲁苏浙沪个省市。该项目第 艘轮渡计划于年月投入使用。 配合烟大轮渡工程，沈大高速公路将向西延伸至羊头洼港，修建土羊高速 公路，该公路通过轮渡工程于烟台相连，形成由同江至三亚贯穿整个中国东部 的公路大通道。 以上两项工程竣工后，本项目将大大缩短与龙王塘中心区威海市中心的距离，同时也将缩短威海市与国内其他省市的距离，极大地改善客运及货运运输的 快捷性。 本项目区域内及周边区域内目前还有些政府配套设施及高等学府正在建 设之中，这些项目建成后，区内人口将有大幅度的增加，相应的交通条件也将快 速得到改善。 与烟大轮渡相邻的羊头洼港区是威海市政府规划的大港区之， 加上现有的龙路相望，西北侧与樱桃园相连，与北面已兴建的大学城相距仅 千米之遥。 综观此项目位置，依山面海，座落于公园小区大学和自然保 护区之中，风景秀丽，气候宜人，从自然生态条件和居住文化氛围， 都具有很高的价值，可以说地理位置非常优越，是不可多得的开发宝 地。 本项目的规划方案为具有欧洲风格的高档住宅小区，其中包括别 墅多层小高层高层住宅欧陆风情商业街国际高级学校幼 儿园公共会所等建筑。 各项经济技术指标如下 类别单位 总用地面积 建筑总面积 住宅总面积 商业及配套设施面积 学校建筑面积 幼儿园建筑面积容积率 建筑密度 绿地率 停车位 总户数 第二章市场分析 地理位置分析 本项目位于龙王塘口区西南端，龙王塘经济开发区内，毗邻海景家园住宅小 区华美园小区樱桃园威海交通大学科技园交通大学信息工程学院等项目。 本项目近邻旅游景点鸡冠山自然保护区及樱桃园。鸡冠山自然保护区内建 有鸡冠山温泉度假村，樱桃园内拥有天然无污染浴场月亮湾海滨浴场。 本项目距离龙王塘新港较近，周边拥有众多高等院校如威海交通大学及辽 宁对外经贸职业学院，比较适宜建设住宅项目，其消费者将有可能是龙王塘新港 内部的工作人员及这些院校的教职员工等。 龙王塘经济技术开发区目前已经提出要建设以加工制造业为主导以渔航 物流业为依托，以旅游和教育产业为两翼的新型生态产业区，确定了重点发展的 八大产业园区，即船舶产业园有威海交通大学科技园交通大学信息工程学院迁入， 辽宁对外经贸职业学院也与本项目距离较近，未来几年内还将有吉林大学等陆续 迁入，这几所院校将在本项目区域内形成大学园区，届时本项目区域内的学生人 数将达到万余人，同时教职工人数也将大量增加，学生及教职员工的消费需求 较大，对本项目区域的商业设施将形成有利的支撑，同时教职员工也会对住宅项 目具有定的需求，对住宅项目的发展也将起到不可忽视的推动作用。 威海市软件产业发展规划中，将软件产业带的分布确定为从龙王塘南路直 延伸到本项目所在的羊头洼区域，而本项目毗邻的用地也正在规划软件产业园， 使本项目区域软件产业面临较大发展空间。龙王塘从原来的军事区变为非军事区，发展速度将大大加快 龙王塘口区目前正逐渐从原来的军事区向非军事区转变，各个业态均获得了 较大的发展空间，发展速度大大加快，经济水平逐年增加，截至年底，龙 王塘口区综合经济增加值已达到，万元。龙王塘口区的快速发展，也将 为本项目带来较大的机遇。 龙王塘软件产业带的发展，为本项目提供了大量潜在客户 根据威海城市发展规划，龙王塘口区的发展功能被定位为旅游名胜区 临港产业区高新技术产业区和大学园区。高薪技术产业的发展，将带来大量的 高新技术人才，其对住宅项目将形成大量的需求。本项目周边环境优美适宜居 住，这些购房者很可能成为本项目的潜在客户。 龙王塘开发区的快速发展 龙王塘经济技术开发区于年成立，年晋升为省级开发区浴场，旅 游产业较发达，随着本项目的建设，本项目区域内的旅游产业将得到进步的发 展，相关的旅游配套产品如酒店旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好 的旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。 高等学府聚集区 如前面提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外 经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投 入使用，本项目区域内的学生人数将越来越多，大学园区将形成。 港口产业发展区 本项目毗邻的羊头洼港区为威海市拟建的大港区之，该港区建成 后，相关的船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世东北亚航运中心 建设的有力支撑，原有龙王塘新港的发展，开发区内八大园区的建设及投入使用， 本项目区域的港口产业将得到快速发展。 四区域市场分析 龙王塘区项目售价水平及销售分析 龙王塘区中心住宅项目的销售水平及销售情况 随着年威海市住宅价格的整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出 上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目的销售价格集中在 元。 该区域住宅项目售价普遍在元之间。由于该区域属于龙王塘的 商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高的港湾山庄外， 其销售情况都比较理想，其中立新小区已售空，而雅馨苑二期也因其优越的地理 位置及开发商的良好信誉而受到众多当地购房者的青睐，其销售已接近尾声，只 剩少量尾盘在售，目前已 经形成了完善的基础配套设施优惠的投资政策以及良好的投资环境，正快速发 展。开发区内拥有龙王塘新港正在建设的烟大轮渡以及羊头洼港区， 并依据龙王塘口区整体功能定位确定了未来重点发展的船舶产业园物流园区 大学园区等八大产业园区，随着这些产业的发展，未来将带来大量的的就业机会 及常住人口。 位于龙王塘开发区内的本项目建成后，商业和住宅项目将有所增加，各种配 套设施日益齐全，加上区域内的人口不断增加，人气提升，将成为快速发展的新 型住宅区商业区及旅游开发区，知名度快速提升，带来大量人流到本项目购房 及消费。 中远船务基地近亿美金的即将投入以及大重集团威海实德集团等新项目的 陆续进驻，使本项目区域将获得超常规的发展，使本项目住宅产品的发展前景看 好。 威海到龙王塘的快轨项目正在规划中 威海到龙王塘的快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短