志着 建设开始进入实质性阶段。 是北京地产市场含金量最高的个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于 区域中个项目或几个项目的己之力，而在于内众多高起点规划设计高品 质建设的高水平项目。 可以说目前的整合了全球范围内的地产开发资源，说万千 宠爱集于身也不过分，所以只能划定在个平方公里的区域内集中力量 建设。 总体上来讲就是个大的品牌物业，和区域外的竞争是品牌物业与自主 开发状态的非品牌物业的竞争。 新出台政策法规对北京房地产的新影响 继今年月份国土资源部发布紧急通知停止别墅类土地的供应，月 日，中国人民银行发布了关于进步加强房地产信贷业务管理的通知号文件， 根据这通知，房地产开发企业申请银行的公司， 直接相关联的公司有多家，间接相关联的公司有多家，仅中央电视 台现在的外聘人员就达到了八千人左右。 当整个电视广告行业的数字超过百亿 的时候，以国际上的种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所 以这种相关性的爆炸，对的影响是无可限量的。 的惟性 目录 第章区域市场实态分析 项目所在地房地产市场总体供求现状 二项目周边竞争楼盘再次调查与分析 第部分万达北京项目市场定位 第节业态属性 第二节万达北京项目分析 第三节万达北京项目对万达集团的战略意义 第四节万达北京项目定位分析 第五节万达北京项目核心定位 第二部分万达国际商务港产品策略方案 第节市场供给状况分析竞争项目激发的启示 第二节市场需求主体分析 第三节万达国际商务港细分定位及产品解决方案 第四节对万达国际商务港规划设计的要求 第三部分功能配套及服务 未经允许，请勿外传,北京市场简述年月 上半年及目前市场的走势 中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波 浪和局部的调整。 直居高不下的京城房价终于在今年走了下坡路。 今年至月，全市商 品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米元，分别比上年同期减 少元和元。 本市房价也从全国第降至第三。 租金及空置率年第二季度高档公寓的平均租金为每月每平方米 美元，比上季度下降了，比去年同期下降了。 服务式公寓租金为每月每平方 米美元，比上季度下降了。 市场供给情况 今年上半年各类商品房预售量均超过去年同期，至月北京房地产预售总量达 到万平方米，比年同期增长了，增加的绝对量是万平方米。 至月高档住宅万平方米，合同金额亿，均价每平方米元办公用 房万平方米，合同金额亿，均价每平方米元商业用房万平方米，合 同金额亿，均价达到元 今年上半年，北京房地产市场依然以增量房为主，存量房只占。 高档的别 墅类公寓类，上半年过户均价达到每平体系设计 第四部分销售策略的底线解决方案包租推盘计划 第五部分基于符号学的产品设计和推广原则 第二章行销组合 二价格策略暂缓 三通路策略 四推广策略 第三章开盘时机规划与各阶段销售方案的初步安排 销售目标计划 二活动安排 三项目年营销费用计划 四项目各阶段分期 内部认购及开盘时间建议 核准通过，归档资料。 度 在北京正如在全国其它城市样，万达品牌是高品质产品综合实 力雄厚的符号对于极其敏感于外在符号形式的北京市场而言，万达无 疑是会市场充分认可的优秀公司。 项目的绝佳地段优势 北京项目位于建国门外大街，地处的核心区，有绝佳的地段 优势。 品牌商业的联动效应 虽然区域内，诸如华贸建外等项目和万达北京项 目样是集高档酒店写字楼公寓商业于体的综合项目，但是万达 具有其它项目无可比拟的优势是大洋百货时代华纳等知 名企业的入住是已确定的合作，这事实赋以整个项目的价值和意义是 推动项目良好发展的重要因素之。 二项目劣势 区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加快，市场需 求变化周期越来越短。 万达北京项目原市场定位产品设计理念和方 案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰 项目市场定位不清晰 项目概念主题定位不清晰 三项目威胁 泛的产品竞争及价展项目。 目前内公寓的建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发的市场潜力巨大， 但是市场的需求不是无极限的，最终会趋于饱和。 据不完全统计，规划区内待建 项目总的建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市的竞争将会逐 渐升级。 万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大的待建项目集中期， 对价格及营销都是最大的挑战。 项目开发模式趋产品规划同质化。 区域内已建在建及 待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发 模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中 小。 从市场供给方面全方位满足市场的不同需求 四项目机会 和传播中心东迁形成引动的升值空间 随着即将搬迁新建的中央电视台和北京电视台这两个项目在的落 户，整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。 电视台附属行业的随即涌入将会增加地区物业品种的需求量。 据中 国社会科学院出版的年中国文化产业蓝皮书表明，与电视相关格竞争力虽然在市政府的规划中，内的 住宅比例只有，但泛的住宅和商务项目却相当多。 泛区域之所 以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区 发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。 年仅周边开工的项目面积总和就超过万平方米。 房价促使 年轻的白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。 在近距离地区， 竞争最为激烈的当数平米单价在六七千元左右的商品房项目，比如苹果社区富 力城珠江帝景以及后现代城等项目。 它们都以住宅为主，都位于东三环与东四 环之间的通惠河南面，紧邻。 如果大量的员工都愿意到周边项目去臵业的话，也就不可避免 要成为个高资本容量的纯粹商务区，对万达广场住宅项目是较大的威胁。 内的残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼 公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目 项。 按照规划的整体要求，未来的总建筑面积控制在万平方米左右， 其中万平方米是保留项目，万是规划新发务管理的通知号文件， 根据这通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资 的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估 价值的，贷款期限最长不得超过年承建房地产建设项目的建筑施工企业只能 将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备商业银行只能对购买主体结构已 封顶住房的个人发放个人住房贷款购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高 首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 通知的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。 但对开发商却缩紧了 资金的链条。 政策法规的引领作用，最高司法解释新近出台物业管理条例，都严格规范市场。 第部分万达北京项目市场定位 第节业态属性 中央商务区简称，最早起源于世纪 年代的美国。 是个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量， 调控着整个城市的经济脉搏律动。 它通常聚集了大量的金融商贸文化服务 以及大量的商务办公和酒店公寓会展中心文化娱乐等设施，并具有最完善 最便捷的交通通信等现代化的基础设施和良好环境。 通常设臵在公认的国际性大城市，位于城市的黄金地带，地价最高， 城市中的在定意义上已成为该城市的代名词，代表了这个城市的精华， 是个城市现代化的象征与标志。 聚集着规模宏大错落有致的建筑群和 实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。 同时，它也是个 人文色彩的以人为本的城市社区，是个小时充满活力最具现代化气息的 商务中心。 国际上最具代表性的员的，跨国公司驻中国代表处的 和北京代表处的，外国银行在北京的分行