米规划路 项目提出背景及建设的必要性 目前，长白岛已完成土地出让公顷，完成土地拆迁和基础设施投入余亿元，规 划路网总长公里，已完成修建公里。完成房地产开发项目万平方米，余栋 风格各异的楼宇拔地而起。多所市区优质幼儿园流的中小学以已陆续竣工。年长 白岛更荣获了沈阳最具影响力行政新区称号，此次又荣获中国最具发展潜力岛城大奖， 获得了广泛认同。 年起，长白岛将重点谋划建设四大特征明显的现代商业中心，分别为长白大街与 长白七路交会区域的大十字商业中心内河入水口金三角商业中心长白岛南部商 业长廊和沿河休闲旅游产业带。将大力引进总部经济星级酒店大型综合性购物中心 品牌名品名店群高档写字楼大型超市超级娱乐业商业摩尔等批现代服务业态，望 长白岛，她的未来定会是个产业结构合理服务门类齐全，充满生机和投资比例的下限，其余大部分年份，沈阳房地产开发完成投资额在 中所占的比重都在之间，说明房地产市场直平稳运行，投资对市场发展繁荣起到 积极的促进作用，并没有投资过度的问题。见表 表年沈阳市房地产投资表单位亿元 投资额 增长率 目录 总论 项目名称及承办单位 项目承办单位概况 编制依据和范围 拟建项目概况 项目拟建地点 项目提出背景及建设的必要性 主要技术经济指标 研究结论与建议 项目投资环境市场研究 沈阳市宏观环境分析 沈阳市房地产市场供求环境 住宅市场分析 本案所在市场分析 项目客户群体定位及产品定位 宏观调控期主要政策出台情况及解读 现状及建设条件 地理位置 用地现状 周边环境 排水和污水处理 供电 通讯与网络 供热 供水条件 项目建设方案 建设方案设计原则 总平面布置 建筑设计方案 给排水暖通设计方案 电气设计方案 节能 建筑节能技术 节能措施 其他环节的节能 核准通过，归土地出让的有关合同文件 项目建议书及其批复文件 沈阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 投资项目方签定的协议书或意向书 编制报告的委托合同其它有关依据资料 可行性研究范围 项目建设的必要性 项目的建设方案建设标准 公用工程和可利用的资源条件 项目运行的管理体制 项目投资与资金筹措 社会经济效益分析 拟建项目概况 深航翡翠城项目总占地万平方米，其中南地块面积约为万平方米，北 地块面积万平方米。本可研只限于南地块工程的开发建设。 本项目工程占地面积万平方米，规划总建筑面积平方米，地上建筑面积 平方米。项目规划为住宅小区，兼有临街商业，其中住宅建筑面积平方米， 为地上总建筑面积的，商业建筑面积为平方米，占地上总建筑面积的。 地下建筑面积含人防万平方米。规划方案包括叠院，高层，少量联排别墅等，项目 以新古典主义为主要建筑风格，充分挖掘地块的景观价值，以景观资源最大化作为规划布局 的基本原则，突破性地提出将城市公园引入小区的概念，注重产品的品质和细节注重 生态环境和社区档资料。 未经允许，请勿外传,消防 设计依据 消防设施与措施 环境保护 环境保护质量治理标准 主要污染源与污染物 治理措施 组织机构及人力资源配置 组织机构 劳动定员 项目实施计划 项目实施原则 项目实施进度计划 工程招标 投资估算及资金筹措 编制说明 投资估算 投资构成及资金筹措 财务评价 财务评价基础数据 项目总投资构成 财务评价结论 社会评价 结论 总论 项目名称及承办单位 项目名称 深航翡翠城 项目承办单位 深航沈阳置业有限公司 承办单位性质 有限责任公司合资 法定人代表人 郭迎军 注册地址 沈阳市和平区 可行性研究报告编制单位 深航沈阳置业有限公司 项目承办单位概况 深航沈阳置业有限公司 编制依据和范围 编制依据 国家计委以计办投资号文件审定出版的投资项目可行性研究指南 国家及辽宁省政府现行有关规定及文件 沈阳市国民经济和社会发展十五计划和远景目标纲要 沈阳市城市建设规划 沈阳市现行的有关政策及法规 增长规律，年为沈阳经济的调整年 份，新轮增长自年起发力激增，受东北振兴的政策利好，年增速创历史新高， 跃至全国十五个副省级城市的级阵营。从年沈阳经济的运行情况来看，仍保 持着较高增长势头，显示经济正稳步增长。据经济周期规律，年将进入调整阶段。 但是沈阳市政府将加大固定资产投资力度，通过增加政府投资带动社会投资，鼓励引导民间 投资，同时，把扩大消费与完善收入分配政策发展服务业扩大就业结合起来，积极鼓励 居民消费，大力培育消费热点，稳定扩大住房汽车等大宗消费，发展社会商业物业家 政等服务性消费，开发旅游文化体育健身等热点消费。由于沈阳经济基础雄厚，沈阳 年仍将保持两位数以上增长，高于全国平均水平，发展后劲十足。见表固定资产投资总量继续走高，增速趋缓 固定资产投资额持续走高，年投资增长率为，是推动沈阳经济增长的主要 推动力。年固定资产投资增速有较大幅度回落。但是年投资总量每年 以亿元增加，增加量是年固定投资总额的二倍，是年的倍，因此固 定资产投资仍是拉动沈阳经济增长的主力军。见表 表年沈阳固 。存量房销售面积持续下降，同比降幅为，其中存量住宅同比下降。 其三市场所需求的中低价住房供应不足。其四基础配套设施建设跟不上开发进度，依据 上述各项经济指标可以看出，当前沈阳房地产市场的总体判断是平稳的健康的处于可持 续发展状态基本上实现了国家的总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定房地产 业的发展与当地经济和社会发展相适应与相关产业相协调的宏观调控目标 目前全国主要城市房地产市场普遍低迷，交易量锐减。沈阳市商品房销售面积仅低于上 海和重庆市，在全国城市中列第三位，在副省级城市中列第位。据目前形势判断，我市房 地产市场在副省级城市中将较长时间保持领军地位，我市已当之无愧地成为全国最好的房地 产市场。 房地产投资增长小幅回升，占固定资产投资比例增大 沈阳市房地产市场从年进入新轮成长周期以来，开发投资直保持稳定快速 增长态势。年起发力激增，年增速快速回缩，年指标数据预计显 示沈阳发地产开发投资呈现平稳发展期。 从房地产开发完成投资额占固定资产投资的比重来看，年比例为最高值，也接 近国际预警房地产定资产投资额单位亿元，年预计数 固定资产投资总额 增长率 市区居民购买能力显著提高 表年沈阳市居民人均可支配性收入与消费性支出差额与各增长率 差额 可支配性收入 消费性支出 年年年年年 表年沈阳市人均可支配收入与人均消费性支出 预计 人均可支配收入 人均消费性支出 表沈阳市年总量及增幅年预计数 沈阳市总量新口径 沈阳市经济增长率 年沈阳市人均可支配收入达元，同期增涨了个百分点，是年来 增长最高的年。居民消费增长率为，创年来最高增长。年是经济调整 年，但是居民的可支配收入和消费也将保持两位数增长，从上述指标来看，沈阳市民存在消 费能力和动力。见表 沈阳市房地产市场环境 沈阳房地产市场当前存在的主要问题有四点其受大气候影响，存在着持币待购的 现象，影响商品房销售不畅。其二存量房市场发展滞后。目前与手房销售面积的比例类齐全，充满生机和活力光芒四射 熠熠生辉的和谐岛城形象。个拥有浑河明珠钻石宝地冠冕的新都心，必将以其辉煌 的成就达到市委要求的沈阳现代服务业的制高点的全新高度。 本案正是在这样个商业氛围浓厚住宅小区稀缺的环境中建设的住宅区，它的建成将 给投资者居住者带来丰厚的利益和福祉。 主要技术经济指标 项目用地平衡表 项目计量单位数值 规划占地面积 居住户套数户套 总建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 商业建筑面积 文化活动站 社区用房 物业用房 半地下室 地下建筑面积 停车位个 容积率 总建筑密度 绿化面积项目主要财务评价结果指标汇总表 主要经济指标评价结果 项目总投资万元， 销售总收入万元， 税前利润总额万元， 税后利润总额万元， 税前利润率 税后利润率 税前财务内部收益率 税后财务内部收益率 税前全部投资净现值万元， 税后全部投资净现值万元， 研究结论与建议 本项目地理位置处于沈城绝版独特地段，交通便捷，生活方便年后周边市政配 套设施齐全，商业医院学校均将成规模，随着连接三好街与长白岛的重要交通枢纽三好 桥即将通车。这无疑是为长白岛上的楼盘又镀上了层金，使得在长白岛置业成为热潮。选 择长白的人，主要是看重了其便利的交通条件和优美的生态环境，也正是这两点决定了岛上 楼盘未来不可限量的发展潜力。建议项目建设单位在下步环计中对建筑密度层高规模 等有关问题与相关单位进步协商落实对住宅商业等建筑的抗震性能及结构构造进行详 尽的研究与讨论加强开发力度，多渠道筹集资金，提高工程质量缩短工期，做好项目策 划及营销工作，利用报刊媒体网络媒体广播媒体电视媒体等效应，从不同角度进行全 方位多角度的立体短工期，做好项目策 划及营销工作，利用报