小批量 的物流企业间竞争的加剧，将使企业更加重视在物流环节上节约成 本，减少浪费，削减人工成本。信息化的发展，特别是由于系 统的应用，将导致越来越多的零售店对库存实行极为细致的单品管 理，实行多品种小批量库存，从而要求批发业增加送货的次数和 品种，减少每次的送货批量。新兴的网上购物最不容易绕过的槛 也是物流问题，大规模的网上销售必须有高效率的物流系统作支持。 项目提出的理由 随着改革开放不断深入和社会主义市场经济体制的完善，我国流 通业在促进生产引导消费推动经济结构调整和经济增长方式转变 等方面的作用日益突出。当前，我国商品市场供求总格局已发生根本 性变化，面临的国际化竞争更趋激烈，但流通领域仍存在流通企业规 模偏小，组织化程度低，现代化水平不高，市场体系不够完善等问题， 迫切需要我们在流通领域树立和落实科学发展观，建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，加快推进内外贸体化和贸工农体化，促进 经济结构调整和经济增长方式转变。是皖西北重要的中心城市， 辖区人口万，拥有巨大的消费群体和消费潜力。近年来，在经济 持续增长入世等多种利好因素的影响下，这地区的物流交易额呈 井喷式增长，而且在皖西北的物流集散中心的地位日益确立。 但目前，这地区的物流配送企业规模不大，功能单，档次不高， 满足不了蓬勃发展的物流配送和交易的需要，城市商业连锁经营规模 也相对较小。严重阻碍商流物流及信息流的畅通，也限制了全市经 济的发展，本项目的主办方华联超市有限责任公司敏锐地观察到 了这机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设 个皖西北最大的物流配送中心，并结合目前的商业规划网点，建设 个连锁门店。 主要经济技术指标 本项目建成后，正常年份可实现不含税经营收入万元， 项目全部投资所得税后财务净现值为万元财务内部收益率 项目投资利润率。 附综合技术经济指标表 第二章项目建设必要性及可行性 项目建设必要性 项目的建设对推动发展现代物流业，建设现代化中心城市 有重要作用 ，整个项目完成 后，华联物流配送中心成为安徽规模较大设备较全功能服务 较为完善的物流集散中心，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险 能力资源供给及外部协作条件满足建设要求财务评价项目收益率 高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强风险分析表明本项目投 资风险较小。 第章项目概况 概述 项目名称华联物流配送中心及社区连锁门店建设项目 承办单位华联超市有限公司 项目负责人 建设性质扩建 编制依据和范围 编制依据 投资项目可行性研究指南试用版 建设项目经济评价方法与参数 国务院促进产业结构调整暂行规定 省市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 关于促进我国现代物流业发展的意见 市城市商业网点规划 原国内贸易部连锁经营管理规范。 原国内贸易部关于印发全国商品市场规划纲要的通知 建筑设计防火规范 建筑抗震设计规范 市统计年鉴 华联超市有限公司华超字第号文关于 华联物流配送中心建设项目备案的请示 市发展和改革委员会发改三产号文关于 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,华联物流配送中心及社区连锁门店项目予以备案的函 项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料项目方 案及基础材料等。 编制范围 针对项目的特点任务，结合市城市商业网点规划，对项 目建设的背景建设的意义和市场需求状况进行了认真的调查研究 与分析。在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容建设规 模建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算， 深入分析论证了本项目建设的必要性经济的合理性与实施的可行 性。其主要内容如下 市场分析与项目建设规模 建设条件与选址 投资估算与资金筹措 经济效益分析 项目的结论及建议 项目基本情况 主要建设内容与规模 为了促进市商业快速健康有序发展，适应我国商业对外 开放的新形势和构建和谐社会要求，更好地发挥中心城等方面支持优势再生资源回收企业通过连锁 经营等方式拓展回收网络加大利用信息技术改造流通业传统作业方 式的力度，采用现代物流的管理模式，提高管理效率，降低成本，鼓 励各类流通企业发展电子商务。 市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要指出， 要充分利用我市独特的区位优势和发达的交通条件，按照总量实现 倍增，布局相对集中，结构明显优化，功能全面提升的要求，着力构 建布局合理层次分明业态先进功能完备多种资本组织形式同 时并存竞相发展的商贸物流体系。鼓励发展以连锁经营电子商务 物流配送等为主要特征的现代流通方式，整合物流资源，鼓励企业物 流向第三方物流转化。 我国连锁经营及流通业发展现状 具中国国家统计局商务部统计资料表明，年中国限 额以上连锁企业门店总数个，营业面积平方米，从 业人员人，销售额万元，配送中心个数个。 内资连锁占据定优势，但扩张速度和平均效益低于外资连锁企业。 年内资连锁零售集团的营业收入占限额以上连锁餐饮业集团的 ，港澳台商和外商投资所占比重分别为和。内资连锁 零售企业人均年销售额虽然高于港澳台商投资和外商投资企业，但是 平均门店年销售额只相当于港澳台商投资企业的外商投资企 业的单位营业面积创造的年销售额也比外商投资企业低。 为改变我国连锁经营业的弱势地位，提高综合竞争实力，商务部 不断推出各项引导和扶持政策，激励和帮助我国连锁经营企业快速健 康成长，并采取了营造良好政策环境实现规划管理推进网多 用等五项措施。随着连锁业的爆炸式增长，作为物流现代化最显著标志之 的物流配送中心在我省取得了较大发展，并在信息流方面取得了突 破性进展。目前，个庞大的流通体系正支撑着经济发展的大厦，目 前已出现了像华大物流安泰物流等较大规模规范的物流配 送中心。 当前，经济的持续高速发展，居民收入的增加，消费水平的提高 以及新经济的导入，要求物流业发展跟上步伐制造业规模化发展， 对物流专门化提出了要求以批量进货大量销售为特征的超级市场 的兴起以及连锁经营的遍地开花，零售规模不断扩大，对物流提出了 大量多品种进货的要求。 为得到比较优厚的进货条件，降低进货价格，提高与大型连锁企 业的竞争力，大量中小零售企业将通过自由连锁市对周边的辐 射带动作用，华联超市有限公司计划依托市的地理优势交 通优势建设华联仓储配送中心及连锁门店。 配送中心按照大规模现代化高科技的总体要求， 新征土地公顷合亩，建筑总面积平方米，其中恒温 仓库平方米，生鲜加工车间平方米，冷冻冷藏库 平方米，办公楼平方米，生活服务楼平方米含公厕垃 圾站职工宿舍等并配套建设停车场道路及给排水供变电 消防系统绿化等公用工程。同时，为了营造个优美的经营环境， 项目设计突出了公共绿化，设计绿化率要达到以上。以华联目前的连锁门店为基础，结合市城市商业网 点布局规划，建设社区连锁门店家，经营面积万平方米，基本 覆盖颍泉颍东颍州三区现有城区社区网点。超市门店采取标准超 市便利店相结合的方式，利用社区现有基础设施，门面房进行合作 租赁或购买房产设置门店。按照超市经营格局改造，体现简朴整洁 宽敞优雅的购物环境 项目选址 配送中心拟选址于市经济技术开发区，连锁门店选址于阜城 居民集居社区。 项目投资与资金筹措 项目总投资万元，其中固定资产投资万元，铺 底流动资金万元。计划由项目业主自筹万元，申请项目 贷款万元。 项目的提出的背景 地域背景 地处东部经济发达地区和中西部地区的经济过渡带，位居南 北两大文化板块结合部。承东接西，呼南应北，大京九铁路纵贯其境， 公路水运四通八达，是豫皖苏及南北交通的枢纽，同时市 正处在技术南下资金北上产业西移资源东进的全国经济发 展总趋势的交汇点上，区位优势十分明显。 政策背景 在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年规 划的建议中明确提出，物流是现代服务业，要大力发展，坚持市场 化产业化社会化的方向，有些城市可以形成服务经济为主的产业 结构。 城市人民政府办公室关于商贸发展若干意见指出，要加快 创新步伐，提高流通现代化水平，鼓励发展物流配送中心。切实推进 连锁经营快速发展。推动流通企业进行流通方式和技术创新。充分运用财政和金融手段支持流通企业进行结构调整，重点支持现代流通方 式的推广和运用。地方各级人民政府要在财政补贴土地使用等方面， 鼓励连锁经营企业发展，尤其是到城市社区农村建立营销网络鼓 励发展循环经济，从财之和的估算，费用为万元。 涨价预备费 按照有关政策规定，本项目涨价预备费未予估列。 建设投资不含建设期利息 以上各项合计为不含建设期利息的建设投资，其估算值为 万元。 建设期利息 按照拟定的融资方案，本项目建设投资中安排银行贷款万 元，建设期利息万元。 建设投资 按照投资项目可行性研究指南的要求，以上两项合计 为建设投资，其估算值为万元。 附固定资产投资估算表 流动资金估算 估算依据本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为 流动资金流动资产流动负债 流动资产应收账款存货现金 流动负债应付账款 流动资金本年增加额本年流动资金上年流动资金 周转次数周转天数 存货库存商品燃料动力在途商品产成品 估算结果 经估算得本项目达设计营动能力年度需投入经营性流