株洲消费及经济和其他城市比较 作为中国优秀旅游城市，年株洲接待外来游客万人次，实现 旅游总收入亿元，平均元人次，增长，这是个充满了希望 的旅游大市场。本项目取名炎帝广场，坐拥炎帝神像与东方神龙铁塔两大 株洲地标性建筑，同时具有丰富的文化产品与旅游元素，借助先天优势， 如果成功开发文化旅游的附属价值，实现文化与商业的完美嫁接，丰富 项目经营内涵，势必能够借旅游的东风，不仅有力的推动旅游产业的发展， 实现项目与株洲旅游经济的有机分流，同时为项目的发展与长期繁荣注入 独具特色的竞争力，也为项目顺利规避市场风险提供了又保障。 行业产业宏观发展支撑 年，世界经济是极不寻常的年，从北美到欧洲，从东南亚到非洲， 世界经济几乎到了崩溃的边缘，从股票期货石油房产黄金到金融， 投资者普遍充满了悲观的情绪，受出口退税人民币升值国家宏观调控 石油涨价，人力成本上升等综合影响，中国的制造业与包括中国在内的全 球住宅地产都不同程度感受到寒风刺骨，整个住宅地产片低迷，受中国 制造业与全球经济低迷的整体影响，国内工业地产也进入了前所未有的困 境，而商业地产却在寒风凛冽中破冰而出，焕发出片生机，商业地产巨头万达不仅没有放慢脚步，反而加快了事业推进的步伐，继成功占有线 城市市场外，目前正在向诸如苏州唐山无锡等二线城市快速推进。 商业地产生命力旺盛的原因分析，深层次探究有以下几个 中国经济总体持健康较快的发展势头，这为消费者与投资者带 来了信心和保障 中国经济历经近三十年的快速增长，城乡居民的收入得到大幅提 高，有了定的经济基础，提供了广阔的消费市场 受出口市场的影响，各行业越发重视刺激内需，因此，区域经济 国内经济相对有了较大的发展，行业市场较前几年变得理智与冷静，行业 市场的发展变得秩序与规范，变得科学成熟与健康 越来越多的闲置资金成为投资者最大的担忧，这为商业地产与专业 市场的发展提供了有力的开发的综合市场要求此外， 项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报 与综合回报率高，品牌成长基础良好，具备个成功商业地产投资的综合 条件，因此，我们建议推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造 个全国知名的商业地产项目，实现旗滨跨越式发展。 旗 目录 市场论证篇 项目地位分析 项目关联的文化价值分析 项目生存的基本经济基础分析 行业产业宏观发展分析 城市发展对项目的驱动分析 项目开发价值分析 项目竞争优势分析 经营者市场分析 株洲消费市场分析 国内同业态成功案例分析 宁波天广场 宁波万达广场 市场论证结论 二项目开发篇 项目规划定位 项目规划理念 项目规划设计 项目规划指标 开发周期及开发计划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目开发预算 三投资论证篇 项目的开发投入 项目的经营投入 项目的市场规划 项目的经营思路 项目运营资源配置 项目运营成本 项目收益测算 项目开发资金分析 分期开发资金分析 资金回笼分析 项目的风险控制与评估 项目前瞻市场不确定风险 项目操作模式带来的资金与发展空间风险 评估结论 四综合评估篇 市场论证篇 项目地位与受关注度的强力支撑 炎帝广场位于株洲市天元区天台山路的顶端，为东方神龙铁塔的主出入 口，项目地处株洲城市发展的战略性位置，是新老城区交通主轴和开发区 绿化主轴的交汇点，由于株洲市委市政府等相关行政办公机构多座落于 此，使本项目成为株洲形象名副其实的橱窗，再加上东方神龙铁塔与炎帝 神像两大城市地标性建筑天台公园得天独厚的自然景观以及即将形成 的集株洲行政中心与商业经济文化大都会的综合城市属性效应，促使 市民政府与社会各界对本项目的开发保持着贯的高度关注。 本项目的成功开发势必极大提升城市公共空间质量弘扬炎帝精神与展 示传播炎帝文化塑造新区超大综合商业中心，综合提升城市整体形象， 增加城市影响力与吸万户，总人口万人，常住人口 万人，其中市区年末总户数万户，总人口万人，常住人口万人。全市总人口中有城镇人口万人，乡村人口万人城镇化率为 ，提高个百分点。人口增加，人口基数大，推动着株洲房地产业 的快速发展，加快了房地产的快速消化。 株洲居民可支配收入及消费支出分析 年株洲城镇居民可支配收入元，增长。其中城市居民人 均可支配收入元，增长，据湖南全省第二位，天元区年常 驻人口达到万，户籍人口万，项目所在地处天元区与株洲城区的 核心地带，项目半径公里辐射区内保守估计常驻人口万人，可支配收入 亿元，构建了本项目的基本生存市场消费市场。由于项目的区位优 势位于未来的市行政中心核心区域明显，同时战略地位得天独厚距 即将启动的株洲新火车站仅公里，庞大的消费潜力孕育了广阔的市场前 景，为项目的生存立足提供了直接依据。 株洲消费市场无论从市场供应来说，还是从消费品的选择面来说，目前 大多还是中低档的消费用品，主要用以满足居民最基本的衣食住行的功能 和日常要求。城市中高档消费的气氛尚未显现，缺少高档次的商场，有限 的星级的酒店也成为部分富人的重要消费场所。高端客户更愿意到长沙甚 至去广州进行消费购物。调查数据标明年，株洲走向长沙与广州的外 出消费达到了万人次，平均消费元人次，消费总支出七千余万， 外流现象非常严重，而且近几年的消费外流调查显示，这种局面有加大的 趋势。随着社会的不断进步，消费者的消费需求也在不断发生变化，市场 呼唤业态齐全功能完善独具品味特色，服务优良充满人文氛围 满足各种需求的综合型商业圈闪亮登台，而本项目正是基于市场需求满 足需要的同时引导城市消费新观念的商业航母此外，株洲城市的发展是 建立在各大工厂的生活区的基础上这是这城市的特性，随着时间的推 移，原有的工厂生活区在周边环境房屋品质等方面远远不能满足居民的 生活需求，因此大部分有消费能力的株洲市民都选择在其它区域进行二次置业，提升居住的品质与舒适度。基于这种独特的城市属性，在项目规划 与开发方面为项目提供了科学的开发方向与开发深度。 敢于花钱是湖南人的普遍消费性格。对于株洲来说，由于其独特的区域 中心的地位，因此更汇聚了周边地区的高端消费者到此消引力催生都市绿色人文新生活都将产生重大影响， 有着广泛的积极意义。 炎帝广场开发项目是株洲市委市政府列入工作计划的重点工程，更 是天元区委区政府高度关注的重点工程，这些在政府行文与报告中可充 分体现与认证。因此，项目独特的受重视地位与社会各界赋予本项目的高 关注度使本项目成功开发的原始动力，从而也为本项目的开发成功提供了 理想的外部生存环境。 项目关联的文化价值支撑 炎帝是中华民族的人文始祖，于距今约年前诞生于宝鸡渭水流域，在位年卒逝，文献记载葬于湖南株洲炎陵县炎陵县因此而得名。炎 帝文化历史悠久，炎帝文化的实质是中华民族文化的根源，因而，炎帝文 化也就是中华民族文化。炎帝所具有的敢为人先的实践精神百折不挠的 创造精神造福于民的务实精神自强不息的进取精神，随着中华民族的 形成发展和壮大，其内涵也在不断的丰富与扩大，铸造了中华民族的人 文品格，升华为中华民族的民族精神民族之魂，使其渗透于政治法律 文学和人们的人生观价值观及道德观念的精神元素，并世代流传，积淀 而成为中华民族的优秀传统和稳定的心理情感，成为中华儿女精神力量和 智慧的源泉。 炎帝陵风景区现为全国重点文物保护单位和全国爱国主义教育示范基 地，年被授予景区称号，年月炎帝陵祭典入选第批国家非 物质文化遗产名录。 炎帝广场以炎帝的名字命名，不仅利于品牌传播与市场推广，同时借助 炎帝为项目注入了丰富的文化内涵。商业地产项目的通病是市场培育期较 长，繁荣期短且高位运行不稳定，同时衰退较快这方面有项目开发的 先天不足同时也有经营与运行的缺陷有关，此外，商业地产缺乏品牌高 度与核心竞争力是其致命的根源，本项目借助炎帝所赋予的民族原始文化 精粹，方面不仅拥有了文化底蕴与内涵的核心竞争力避免了项目开发 的先天缺陷，为项目的良好运营与健康发展提供了保障更重要的是借助 文化支撑丰富了商业内涵与经营元素，开发更多具有项目特色的产业升级 板块与业态品种这不仅拓展了项目自身市场生存与发展空间提高了综 合抗险能力，同时极大的挖掘与开发了旅游文化与商业效应，带来不可 估量的商业价值与其它综合价值回报。 项目生存的基本经济基础分析 年株洲全市年末总户租金个月，以促使短期内达到饱和，结合招商届时的 情况商业中心招商率可达到，商住写字楼部分招商率达到， 根据市场调研的综合情况，项目商业中心酒吧休闲步行街当年的租金 收益为商业中心元月平方米目前行情均价元月平 方米，初始年采用较低价位万平米的入住率个月 万元，商住与商办写字楼部分当年的租金收益为元月平方米目 前行情均价元月平方米，初始年采用较低价位万平米 的入住率个月万元，第四年共有租金收入万元。 第五年，根据工程进展与招商进度，商业中心招商率将达到，商住 写字楼部分将达到，同时，酒吧步行街将交付使用，预计届时招商 率，由于通过年的市场培育，加上项目配套设施的综合完成，商 业中心与商住写字楼部分的租金将有不同程度的上扬，商业中心当年的 租金收益为元月平方米万平米的入住率个月 亿元，商