土地储备等方面对房地产市场采取了系列的宏观 调控措施。到年，政府更是加大了宏观调控力度，从加大土地调控力度，实施 土地市场清理整顿，紧缩房地产信贷等方面对房地产实行点刹车。这系列政 策对楼市的健康运行无疑起到了良好的规范作用，市场竞争加剧，优胜劣汰加速， 资金实力雄厚实战经验丰富的实力型公司将凸现竞争优势，行业集中度进步提 升。 另外，中产阶层的形成对我国的房地产市场发展有着极其重要和深远的影响。 方面中产阶层是购买商品房的主力军，随着经济的发展，步入中产阶层的人将越 来越多，这些人中相当部分原先的居住条件并不十分理想，收入的不断增长使他 们对居住品质的要求也愈加提升，即使已经进行过次置业的家庭也开始对住宅的 位置环境档次等方面有了更新更好的要求，因而不少中产阶层家庭会进行二次 甚至多次置业。从而大大增加住宅市场的需求，而他们所选的住宅将是中高档或高 档住宅，对提高我国住宅市场的整体品质也会起到积极的促进作用。另方面，由 于中产阶层手中有较为充裕的资金，他们会积极地寻找较好的投资渠道，而购买 处或多处升值潜力大的商品房作为投资是个很好的选择，因此中产阶层中房地产 的投资者将会越来越多，这在很大程度上增加了住宅市场的有效需求。 西安市整体经济形势 随着全国经济的持续快速发展，特别是国家西部大开发战略的实施和我国加入 了世界贸易组织，西安的经济社会发展进入了个非常重要的历史时期，城市基础 设施建设更是突飞猛进。西部大开发战略的实施和国家实行重点支持西部发展的政 策措施的落实，国家增加了对西部地区的财政转移支付和建设资金的投入，并在对 外开放税收土地资源人才等方面采取优惠政策。宏观经济形势的宽松局面，为以西安为桥头堡的大西北迅速崛起为西安市经济的健康发展，提供了极为 有利的外部环境。 年，西安市国内生产总值完成亿元，较年增长， 二三产业增加值分别增长。今年上半年保持了良好的发展势 头，全市实现国内生产总值亿元 促销策略 销售面积及收入实现计划 项目总投资估算与资金筹措 总投资估算的原则 项目总投资的估算 项目资金筹措 项目财务评价 财务评价基础数据与参数选择 财务盈利能力分析 清偿能力分析 不确定分析 财务评价结论 项目综合评价结论及建议 项目综合评价结论 建议 总论 建设项目概况 项目概况 城西人家项目地处西安市劳动北路与西站正街交接口东南角。南临大庆 路，北临西站街，交通四通八达，往来自如，出行方便。总占地面积为亩 平方米，规划总建筑面积为平方米。 该项目南临玉林汽车贸易市场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学 约，距镐京医院左右，附近有玉林商场和仓储式批发商场家世界等 大型批发市场，购物娱乐环境较为理想。南距大庆路约，大庆路为连接城内与 城西的条重要城市主干道，且有多路公交车及中巴车通过，并计划建设本市地铁 行经站，交通非常便利。 建设单位基本情况 项目建设单位为西安市三安房地产开发有限公司以下简称三安公司。 该公司是个具有三级房地产开发企业资质的国有企业。于九九三年七月成立， 公司注册资金万元人民币，现有资产元，员工名，其中大专以上 学历占以上，中高级以上专业技术人员人。公司成立以来，成功开发了丰 禾安居住宅小区，该小区曾获西安市绿色环保小区和文明小区称号。 公司始终遵循诚信求实开拓奉献的企业精神，本着信誉第质 量第服务第效益第的宗旨，不断开拓创新，为用户提供物美价廉的住 宅和物业服务，创造优美的住宅环境。城西人家项目是三安公司开发的第二个 大型项目。 项目建设的必要性 本项目建设的必要性主要从以下几个方面来体现 西安市房地产市场的需要 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目所在地周围环境的需要 形成新的居住组团的需要 西安市房地产市场的需要 随着住房市场化的推进，根据不同经济收入家庭享受不同住房的政策，最低收 入家庭的住房由政府或单位提供廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其他高收 入家庭购买市场价的商品房。近几年来，西安市政府连续加大住宅建设投资计划。 这些项目的实施建设对缓解西安市目前住宅状况起到料 委托方提供的其他有关资料。市场分析 本项目的市场分析首先从宏观经济形势西安市房地产市场项目所在区位的 房地产市场等三个不同的层次进行分析与预测，然后从项目自身所具有的优势劣 势投资机会等四个方面进行分析，最后对项目的目标市场价格以及功能 等进行定位。 宏观经济形势 全国宏观经济形势 在市场经济下，房地产业是个处于长期发展之中的行业，只要经济在发展 社会环境在改善人们的收入在增加，房地产需求就会不断增长。近年来高速发展 的国民经济不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大潜在需求， 成为支撑我国房地产市场平稳发展的基础力量。与此同时，国家规范房地产市场的 决心更给消费者带来了信心。 从国民经济角度来看，国家统计资料显示，年，我国国内生产总值 平均增长率达到，年至年国内生产总值增长率分别为 和。据国家统计局初步测算，年将持续增长，发展势头 强劲。可见，我国宏观经济在长期内具有潜在的高增长率内在的自身增长惯性和 较强的稳定性，国民经济运行正处于新轮周期中的上升期。 从社会环境看，房地产业关联度高带动力强，是国民经济的支柱产业。促进 房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物 质文化生活需要的基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经 济持续快速健康发展的有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效 途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义 现代化具有十分重要的意义。 从居民收入与消费变动上看，我国在过去多年中，并未因加大积累加大资 本的积聚和集中而忽略消费，社会成员总体的收入增长速度消费能力增长速度几 乎始终高于国民经济增长速度。从整体上来说，我国国民收入的分配长期保持了向 消费倾斜的格局，特别是积极推动住房货币分配方案的实施和住房信贷政策的调 整，市民对买卖商品房行为已能普遍接受。参见表。 表我国职工工资居民收入储蓄与国民经济环比增长速度 年份 国有经济单位职工工资总额增长 城镇家庭人均可支配收入增长 全国城乡居民储蓄存款余额增长 国内生产总值增长 很大的促进作用。目前，西安 市东郊南郊和北郊的房地产市场已经基本形成，但是西郊房地产市场相对滞后， 投资建设城西人家项目，有利于促进西郊房地产市场的发展，使西安房地产市 场均衡发展，同时，满足西郊居民的置业需要。 项目所在地周边环境的需求 项目所在地目前基础设施良好，地理位置较为优越南临玉林汽车贸易市 场，西侧为西安市仪表厂家属区，南距大庆路小学，距镐京医院左右， 附近有大型批发市场玉林商场和仓储式批发商场家世界。另外，项目所在地 属居民聚居区，居住密度比较高，项目实施后，可以进步改善城市居民居住环 境，带动城市经济发展。 形成新的居住组团的需要 随着城西房地产市场的加速发展，城西不再是过去交通拥挤环境污染严重的 郊区。本项目以及周边其他正在房地产项目的投资兴建，将在这区域形成新的居 住组团。 可行性研究结论及建议 结合项目情况，本次可行性研究对将来房地产市场进行了深入的调查，根据实 际情况制定了切合实际的销售方案，并进行客观的投资估算和财务评价，主要经济 数据及财务评价结果如下 表主要经济数据及评价指标表 序号名称单位数量 经济数据 总投资万元 其中自有资金万元 银行贷款万元 总销售收入万元 税金及附加万元 总成本费用万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 二财务评价指标 项目财务净现值万元 资本金财务净现值万元 项目内部收益率 资本金内部收益率 投资回收期年 借款偿还期年 盈亏平衡点 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论 项目收益较好，有建设的必要性 项目建设条件具备，满足项目建设的要求 设计方案技术经济指标合理 财务可行性研究结论可行。 可行性研究编制的依据 西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则 陕西省建筑工程综合概预算定额 西安市建设项目城建费用统收费览表 陕西省工程建设其它费用定额 西安市发展计划委员会年号文西安市发展计划委员会关于下达 年度第六批房地产开发项目建设前期准备计划的通知 城西人家项目规划设计方案 城西人家营销推广思路 受托方现场勘察及市场调查收集的有关网络费以及城建配套费用。根据建设单位已实际支付的费用核算，本项目城 建配套费用为万元勘察费万元，设计费万元，其余费用万元，本 项目工程前期费用为万元。 建安工程费 根据陕西省建筑工程综合概预算定额，结合西安市类似工程的实 际造价确定本项目单位造价指标包括外立面装修电梯水暖电安装以及室 外工程费用为元平方米。 本项目总建筑面积，其中住宅，商业性用房。 建安工程费万元 工程监理费 根据目前西安监理市场行情，工程监理费费率取为建安工程费的，本项目工 程监理费为万元。 开发管理费 开发管理费按建安工程费的计算得万元 预备费 基本预备费按建安工程费和开发管理费的计算得万元。 涨价预备费按每年投资额度的计取，为万元。预备费合计为万元。 建设期利息 建设期利息为万元，详见附表。