服务医疗保健娱乐文教 支出交通和通讯支出比重分别由年的 上升为。城市居民家庭消费质 量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动 住房装修支出的上升。年，地市居民人均购建房支出 元，比上年增长年人均住房装修服务支出元，增长 年人均家具材料及室内装饰品支出元，增长倍。 表年地市居民家庭居住情况 指标名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 总计 按居住面积分 平方米以下 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米平方米以上 按房屋产权分 公房 租赁私房 自有房 部分产权的自有 房 其他 地市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为 商品房项目开发提供了良好的契机与发展空间。 社会与文化因素 地市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠， 有着特殊的战略地位和厚实的文化历史底蕴。地古属百粤领地，新 中国成立后，年设地省辖市为广西省会，年广西壮族 自治区成立，地为自治区的首府至今。 改革开放以来，地市不断提高城市综合实力努力塑造城市 新形象，经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。地市民 风淳朴，观念开放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活 动的深入开展，社会公德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的 文明素质和城市的文明程度得以不断提高。 了解地的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是个城市众多文 化因素中两项最具代表性的因子，从它们身上往往能够反映出当地人 们的些突出的生活习惯及行为特征。 地带的方言，主要有官话壮话平话白话四种。随着 时代的发展，城里人已不讲官话壮话和平话了，白话粤语和普 通话汉语是地人现时的日常用语。地白话是地代表性的地 方语言，源于广东话据说是广东商人传入的， 花园以南湖桥头堡的优势，力争打造成地标志建筑物，首创 地楼高层高层住宅市场的先河，引领南湖边缘高层住宅的发展，紧 跟其后的有铭湖经典金水南湖绿城画卷等项目。 景观优，位置佳的土地资源供给稀缺，同时地价的急速提升，使 得此类用地面积缩小，是导至高层住宅出现的因素之。 项目发展时机研究 经济发展因素 地市地理位置概述 本项目所在城市地，简称邕，广西壮族自治区首府，是 全自治区政治经济科技文化教育信息和金融的中心。 地地处南亚热带，常年气候温和，阳光充足，雨水充沛，风 光秀丽，终年树绿花繁，四季常青。拥有丰富的矿产资源农副产品 资源土特产资源，盛产具有亚热带特色的水果，粮食作物以水稻为 主。 地地理位置优越，处于我国华南西南和东南亚经济圈的结 合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。地东邻粤港澳，南临 北部湾，背靠云贵川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽 城市，具有沿江沿线沿边沿海的四沿优势。 地市区距钦州港防城港北海港分别是公里公里 和公里，是云贵川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也 是连接东南沿海和西南腹地这经济区域的结合部，是人流物流 信息流的汇流中心。 地距中越边境的东兴市凭祥市分别为公里和公里， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,毗邻地的个县市与越南接壤，陆地边境线长公里，对发 展边境贸易十分有利。地凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海 城市发挥着中心城市的依托作用，对华南西南经济圈发挥着枢纽城 市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。 地市近两年经济发展情况及态势 房地产投资与国民经济发展间存在着互动关系。经济发展水平 是房地产开发投资及发展的基础。房地产的健康发展又会带动国民经 济的发展。房地产开发投资规模的大小主要考察的因素是经济发展周 期收入与消费固定资产投资水平住宅产业化商品化等。 年，地市全年国内生产总值达亿元，增长。其 中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值 亿元，年增长第三产业增加值亿元，年增长。 二三产业在国民经济总量中人口机械净增长约为万 人。城市化的加速发展，使地市中低价位的商品房需求增大，为 地楼市的健康发展提供了极大的商机。 表地市年人口统计 指标名称单位全市市区邕宁县武鸣县总户数户 总人口数人 男性人口人 女性人口人 农业人口人 非农业人口人 年平均人口人 自然增长率 表地市年各区人口统计 指标名称 总户数 户 总人口人 占地面积 平方公里 人口密度 人平方公 里 兴宁 区 新城 区 城北 区 江南 区 永新 区 邕宁 县 武鸣 县 如图所示，邕宁武鸣两县人口分别占地市总人口的 和主要的五个城区中，城北区人口最多，占地全市人口的 其次是新城区，占全市总人口的而江南区永新区和兴宁 区人口数量相当，分别占全市人口的和。 通过考察地市各区的面积与人口数量两项指标，可以看出， 五大城区中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为人 兴宁区次之，人口密度为人平方公里新城区人口密度为 人平方公里江南区人口密度相对较少，每平方公里人口数不到 万人，每平方公里仅为人，是地市城区中人口密度最小的区域， 这与该区域所处的地理位置及以工业发展为主的区域经济有着较大 的关系。 随着国家广西区地市经济态势的强劲发展，未来全球 体化，以及地市户籍管理制度改革加快城镇化政策实施，地市 人口增长的数量速度在十五期间将急速发展，为区域房地产投资 发展带来了巨大需求空间。 地市经济不断发展，使市民的收入和消费得到较大的提高。年，地市城市居民人均可支配收入为元，比年增加 元，增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费 性支出元，比上年增加元，增长，扣除价格因素，实际 增长。城市居民人均收支节余额为元，节余率为，比 上年降低，意味着城市居民消费观念消费意识均有所提高。 表地市近十年城市居民人均收支统计 年份 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 今年地市整体经济所占的比重分别是， 第三产业的兴旺发达，充分体现了首府城市的经济特色。数据来源 地统计年鉴 年，地市国民经济继续保持持续稳定健康发展的良好态 势，国内生产总值达亿元，比上年增长，高于全国和广西 的平均水平，其中，第产业达亿元，增长第二产业 达亿元，增长第三产业达亿元，增长。 产业结构进步优化，经济运行质量不断提高，固定资产投资完成 亿元。城乡居民收入稳定增长，人民生活基本实现小康，城镇 居民人均可支配收入为元，比上年增加元农民人均纯收入为元，增加元。城镇和农村人均居住面积分别达到平方米 和平方米以政府工作报告为准 年开始，地市进入全面建设小康社会加快推进现代化 发展的重要关键阶段。 主要预期目标国内生产总值增长左右，其中，第产业增 长，第二产业增长，第三产业增长财政总收入增长全社 会固定资产投资增长左右实际利用外资增长，全市外贸出口 增长社会消费品零售总额增长城镇居民人均可支配收入增加 元，农民人均纯收入增加元。以上数据摘自年政府工作 报告 表地市近十年国内生产总值 按当年价格计算单位万元 年份国内生产总值第产业第二产业 第三产 业工业建筑业 年 年 年 年 年 年 年 年年 年 年 数据表明地市国民经济和社会发展处在经济发展周期的上升期， 经济指数反映的各行各业都有持续稳步增长，特别是第三产业固定 资产投资增长迅速。 人口因素 地是个以壮族人口为主的多民族聚居城市，也是我国五个 少数民族自治区中唯兼具浓郁少数民族风情和沿海开放特点的首 府城市。地市聚居着壮汉瑶苗侗等多个民族，年， 全市壮族人口有人，汉族人口有人，分别占全市总人 口的和。地市现辖新城兴宁城北永新江南 南湖开发区六个城区个郊区和邕宁武鸣两个县。年末， 地市总人口万人，其中市区人口万人，两个县人口为 万人。全市人口自然增长率为，人口增速保持平衡增长。 在年召开的全区城镇化工作会议上，提出了城市化建设目 标在年把广西的地柳州建设成为特大城市，城市人口分别 达到万和万，相当于地市每年的和发展 都是巨大的挑战。 住宅市场总体综述 市场发展概况 年地房地产市场飞速发展，商品房成交面积突破万平 方米，成交金额达亿，比上年同期增长，住宅市场发展比较 明显，增量大幅度增加。 楼盘分布 东部以东葛路延长线向东，长湖带，金湖广场周围和民族大道 延长线，以及青山路，分别分布着岭南家园中天世纪花园中鼎温 馨家园南湖国际广场天赐良园香格里拉花园以及铭湖经典佳 和大厦亚航财富中心文德大厦佳德鑫水晶城金湖湾和实水 榭花都地王国际商务中心东方曼哈顿和香榭里花园大自然花园 荣和山水美地翡翠园以及澳洲丽园半山丽园青秀山庄等楼盘仙湖开发区有橘郡阳光别墅碧丽山庄丽水湾别墅龙胤花园别 墅金地世家彩虹家园北部以北湖路和秀厢路较集中，分布着柏 涛湾振宁公寓振宁翠峰恒大新城和万秀小区。西部楼盘较少， 分布散，有北大路的梦泽园，衡阳路的振宁雅苑，大学路的文华园， 高新技术开发区的高新苑江南楼盘亘集中于白沙大道五路和江 南路，白沙大道有金湾花城南国花园商城江南新兴苑，五路有 丽江村丽江花园三元小区翠湖新城，江南路有江南香格里拉花 园江南馨园金康居住小区荣宝