海河两岸的综合开发又将形成批新的功能性区 域。 滨海新区已有天津港经济技术开发区保税区海洋高新技术开发区 等功能性区域，开发区电子工业基地大港石化工业基地海河下游冶金工 业基地也初具规模。下步，还将建设临港工业区汉沽综合化工基地散 货物流中心集装箱物流中心和海滨旅游带等。 在两区之间将加大开发力度，建设空港物流加工区开发区西区，港口 经济贸易区也在规划之中。 交通建设 年以两港两路为重点的现代综合交通体系建设全面加快推进，全市 交通基础设施建设完成固定资产投资亿元，同比增长。 海港建设取得突破性进展。 天津港万吨级原油码头滚装码头竣工并投入使用。我国北方最大的 邮轮母港开工建设。东疆港区成陆面积达到平方公里，东疆保税港区 平方公里全部成陆。天津港主航道拓宽等大批重点项目建设取得积极进展。 港口货物吞吐量实现亿吨，位列全国港口第三位，同比增长集装 箱吞吐量万标准箱，同比增长。 空港建设取得重大进展。 机场新航站楼安全有序高效运营，旅客吞吐能力达到万人次，货邮 吞吐能力万吨。机场第二跑道工程开工建设。机场扩建二期工程前期工作 全面启动。旅客吞吐量完成万人次，同比增长货邮吞吐量完 成万吨，同比增长，增速居全国机场首位。 铁路枢纽建设全面推进。 天津站新客站投入使用，我国第条标志性示范性高速铁路京津城际 铁路高效运营并延伸至滨海新区。天津市与铁道部签署合作纪要，投资 亿元全面推进天津铁路枢纽线站个重点项目建设，天津铁路建设 发展进入了黄金期。京沪高速铁路津秦客运专线蓟港铁路扩能改造地 下直径线建设全面推进。天津西站已经于年月日开工建设。于家堡 商务中心站滨海站京津城际延伸线津保铁路进港三线和港口集装箱 中心站等重点项目开工准备工作加快推进。铁路客运量完成万人次， 同比增长货运量完成亿吨，同比增长。 公路主枢纽建设进步加快。 按照中心城区二主六辅滨海新区二主四辅其他新城城 站的布局规划，极高的土地投资价值，该区是未来天津市房地产发展的热点之，项目本身 面临难得的历史机遇和宏观发展背景。 基于此，该项目无论是在战略发展方面，还是在实际可操性方面，对本区 域的长远全局性社会经济发展等方面均具有重大意义。 综合各方面的分析，本报告的结论为本项目可开发力度大，有良好 的经济和社会效益，具备可行性。 第章项目发展背景 天津市宏观经济发展概况 本部分将分析天津市城市建设现状，研究政府对城市规划建设的指导思 路，明确项目是否有足够的基建设施支撑，是否符合天津城市发展的要求， 是否符合政府的规划思路。 城市概况 历史沿革 天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放 城市。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年年设天 津卫。同年月又设天津左卫并筑城。世纪中叶被辟为通商口岸，逐步 发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。 地理位置 天津介于北纬ˊ至ˊ，东经ˊ至ˊ之间， 属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近，南至大港区翟庄 子以南的沧浪渠，南北长公里东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干 大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽公里。总面 积平方公里，疆域周长公里，海岸线长公里。 行政区划 天津市辖个区县，其中市辖区个市区有和平区河东区河 西区南开区河北区红桥区滨海区有塘沽区汉沽区大港区环城 区有西青区东丽区津南区北辰区武清区宝坻区。市辖县个静 海县宁河县蓟县。 人口情况 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 到年底，全市常住人口为万人，比上年增加万人，增 长，是进入新世纪以来增长最快的年，比年增加了万人， 增幅达。数据显示，年全市外来常住人口达万人，比上 年增加了万人，占全年常住人口增量的比重高达。年，滨 海新区常住人口总量达到万人，与上年相比增加了万人，占全 市人口增量的新区外来常住人口总量为万人，与上年相比增 加万人，占全市外来人口增量的。 自然条件 天津地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西 靠首都北京，是海河五大支流南运河子牙河大清河永定河北运河的 市城市定位，津南区八里台镇将总体规划确定为以生态农业为 基础，以高新技术产业旅游服务业为主导产业，以天嘉湖生态旅游度假区 建设为依托的新型生态镇。本项目依托八里台镇的总体规划，位于重点规划 的天嘉湖生态旅游度假区内，其项目的自身定位也体现了市政规划发展目标 和时代要求。 三城市规划 天津城市总体规划 天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出 了轴两带三区的城市空间布局结构 轴由武清新城中心城区滨海新区核心区构成的城市发 展主轴。 两带由宁河汉沽新城滨海新区核心区大港新城构成的 东部滨海发展带，以及由蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城构 成的西部城镇发展带。 三区北部蓟县山地生态环境建设和保护区中部七里海大黄 堡洼湿地生态环境建设和保护区以及南部团泊洼水库北大港水库湿 地生态环境建设和保护区。 新规划的战略意义 天津市整体规划的确定是天津城市发展历史上的个里程碑，对于天津 今后的发展以及对于整个环渤海区域的整体提升具有重要意义 第，明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，与北京城市 总体规划确定的东部发展带对接，有利促进产业分工与协作。 第二，将两带作为城市城镇集中发展建设的地区，加快建设东部滨 海发展带和西部城镇发展带，充分利用中心城区和滨海新区核心区之间盐碱 荒地，发挥交通优势，积极推进城乡统筹发展，优化城镇空间布局在发展 轴和发展带交会处重点建设滨海新区，加强环渤海地区内各类要素的对接和 流动，有利于环渤海区域的经济协调。 第三，在城市北部中部和南部，规划三个生态环境建设和保护区，首 次将生态环境建设和保护区作为本市空间布局结构的部分，协调城市建设 与区域生态保护的关系，创造良好的生态环境，把宜居的生态城市作为未来 城市发展重点，划定空间管制区域，妥善处理好城市建设与区域生态保护的 关系，有益于实现和谐发展。 四城市建设 城市功能布局 按照新老市区的功能分工，天津市中心城区以发展服务业和高新技 术产业及都市型工业为主，建设现代化国际港口大都市和我国北方重要的经 济中心滨海新区以发展现代工业旅游业和港口贸易物流业为主，建设 现 汇合处和入海口，素有九河下梢河海要冲之称。由于位于中纬度欧 亚大陆的东部太平洋西岸，主要受季风环流支配，冬夏季分别受蒙古高压 和副热带高压与冷空气交替影响，属于暖温带半湿润大陆性季风气候。四季 明显，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽，冬季寒冷干燥。 区位优越 天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还 是华北西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心， 是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是我国北方第大港， 也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之，并跻身于世界港口强。天 津已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。铁路和公路辐射 华北西北东北广大地区。对内拥有万平方公里的辽阔腹地，对外与 多个国家和地区的多个港口通航。天津滨海国际机场是目前北方最大 的货物空运中心。 二城市定位 年月日，国务院发布了关于推进天津滨海新区开发开放有关 问题的意见，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，意见明确指出， 推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，党中央国务院从我国经 济社会发展全局出发做出的重要战略部署。 年月日，国务院对天津市城市总体规划年年 做出批复，进步调整和提升了天津的城市定位，明确了天津今后的发展方 向和战略重点。这是天津历史上第次编制和修订城市总体规划。 天津新的城市性质和定位是天津市是环渤海地区的经济中心，要逐步 建设成为经济繁荣社会文明科教发达设施完善环境优美的国际港口 城市北方经济中心和生态城市。国际港口城市的定位，更加注重对内 对外的开放辐射作用，把天津放在全球的大视野中，凸显出天津在东北亚 国家和区域发展中的地位。尤其是作为北京华北和西北各省市的主要出海 口，天津将起到不可动摇的物流和贸易中心的作用。北方经济中心的定位， 使得天津在中国北方区域经济的核心地位更加突出。随着天津滨海新区被纳 入国家战略布局，不论在经济基础上，还是在发挥区位港口资源等优势 上，天津都将逐渐承担起区域经济中心的职能。生态城市的定位，对天津 市城市发展提出了更高的要求。天津要实现节约发展清洁发展和安全发展， 保持良好的生态环境和宜人的居住环境。 基于天津公寓销售 销售时间 产品类 型销售单价 销售面 积销售总额万元 成交比 例 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 年月公寓 小计 年 月公寓 合计 二商铺销售 天津和通大厦南方科技广场二期项目可行性报告 销售时间 产品类 型销售单价 销售面 积销售总额万元 成交比 例 年月商业 年月商业 年月商业 年月商业 年月商业 年月商业 年月商业 合计 三车位销售 销售时间 产