目的开发既体现经济利益原则，又要兼顾 环境效益和社会效益，确保开发的科学性合理性，以取得最佳的社会综合效 益。 布局合理的原则充分利用中央花园，使之与住宅区充分融合是 本案总体规划布局的首要出发点。本案不但注重以人为本，更以自然为本，尽 可能多的保留后面原有绿化，保持原生态，以体现现代高尚居住休闲理念， 努力创造阳光空气水面绿化等自然景观，整体建筑布局舒展蜿蜒，以独 到之匠心，塑造出居者诗意的栖居情境。 三可行性研究的范围 依据国家有关政策法规规程规范，对项目建设的必要性建设规模 建议方案，内外部条件专业技术方案实施进度组织管理投资及经济效 益等方面进行研究，为上级机关审查并列入房地产年度计划业主决策项目 立项及银行开发贷款提供参考。 第四节主要技术经济指标 主要技术经济指标如下 序号项目单位指标备注 总用地面积 净用地面积 总建筑面积含地下室面积 其中 住宅 商业 管理用房及架空层 地下室 容积率 建筑密度 绿地率 开发总投资万元 含管理费财务费 营销税费等 总销售收入万元 税前利润万元 所得税万元税率为 税后利润万元 总投资利润率 总投资净利润率 第五节可行性研究结论与建议 项目紧邻北路，地段十分优越，是房地产开发理想场所，从投资分 析来看，项目经济效益和社会效益都十分明显，该项目完全可行。 项目所处的北城板块区域随着区政府的北迁，在城市道路的修建与 改建的拉动下，房地产价格也不断上涨，其开发前景十分乐观，其抗风险能力 较强。 项目总建筑面积平方米，其规模小，是个短频快的好 项目。 建议公司做好税务筹划和成本控制工作，将成本降低，提高经济效益 建议公司时刻关注国家房地产政策，尤其是国际经济环境对我国房地产 的影响，合理规避其风险。 建议公司做好融资工 补偿后平均功率因数 补偿后无功计算负荷 补偿无功负荷 水泵风机负荷不记入变压器 容量 室外照明 有功计算负荷 补偿前视在计算负荷 补偿前平均功率因数 补偿前无功计算负荷 第章总论 项目由来 市概况 二市经济情况 三项目由来 为了适应城市发展的需要，现在市政府以构建现代化大为目标，按 照东提南进，西拓北聚，长望融城，浏宁扩容的构想。城北是市各区发 展较慢的区域，但在随后年从市委市政府拓南兴北的战略规划中可 以看出，将会有多个省市重点工程放在区。如火车货运北站的搬迁新 河三角洲棚户区的拆迁和滨江文化园两馆厅的修建，必将引发大量的高端物 业上市，城北滨江板块将在年创造楼市新的价格的标杆，是市又个 极具有潜力的区域，众多知名房地产开发商都对其表示了浓厚的兴趣，纷纷在 此大规模圈地，北京城建北辰集团世纪金源中铁集团万科集团创远 集团顺天集团杭州三江集团珠江地产等地产大鳄相继落户北城，即将掀 起城北板块房地产的新高潮，本项目的开发借势而发运用而生。 项目概况 项目名称园 建设单位市房地产开发有限公司 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目建设地点区经济开发区组团 项目规划 区位与环境 项目位于北路与二环线交汇处的东南角，西临北路，南靠市海事 局，与市鹅阳山公园捞刀河湘江三角洲相望，周围有金源世纪城新河 三角洲珠江花城山汝城湘江北尚顺天黄金海岸湘江号等大型楼盘。 项目所处地段交通十分方便，路上来往公交车比较多。通往火车站飞 机场汽车北站京珠高速环线等交通路线极为便利和顺畅。 目前项目周围有成熟开发的楼盘，有功能齐全的社区银行学校公司 市海事局机关。随着市北城板块扩边和周围大楼盘的开发，各种各样城市 配套设施将日益完善。 项目毗邻鹅秀两大公园和捞刀河湘江西大水域，近看山远看水，风 景十分优美。滨江文化园两馆厅，百年名房二厅为 辅，紧凑地结合起来，临街铺面，采用独立单个的小铺面，每个铺面的面积控 制在。 从项目形象来看 本项目体量不大，两栋楼应高低错落，做到小而精小而全短小 精悍。 从项目环境来看 本项目在北路边，要尽可能减少马路上的噪声，将两栋楼之间的中心花 园提高左右，有机地与临街铺面屋顶连成片，使整个小区环境优雅 静。 从交通组织来看 交通组织要做到人车分流，住宅与商业分开，人的主入口应设在西南角， 由大厅入小区，使业主刚进小区，就有回到温馨的家的感觉。 第二节项目建设单位基本情况 开发单位 市宏图房地产开发有限公司 成立时间年月日 注册资金人民币万元。 注册号 法定代表人熊志家 公司地址市区远大路号楼 企业类型其他有限责任公司 经营范围三级房地产开发经营五金交电建筑装饰材料水暖器材 的销售及建筑材料的加工服务。 企业简介市宏图房地产开发有限公司原为马王堆建筑工程有限公 司下属的房地产开发企业，年月日，公司整体转让给熊志家徐 建军黎松林，原注册资金万，经公司第二次股东会决议和修改后的 股东名称出资金额出自形式所占股份 熊志家现金 徐建军现金 黎松林现金 章程规定，公司增加注册资金万，其个股东各自出资和股份情况如下 表 第三节可行性研究的依据和范围 可行性研究依据 市城市总体规划 地形现状图 设计委托书及开发单位的有关要求 中华人民共和国工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 中华人民共和国工程建设标准强制性条文城市规划部分 中华人民共和国工程建设标准强制性条文城市建设部分 城市规划管理技术规定土地使用建筑管理 民用建筑设计通则 住宅建筑规范 高层民用建筑设计防火规范 城市居住区规划设计规范 城市道路交通规划设计规范 开发单位提供的地块周围道路界线综合图 座项目修建性详规 国家计委及建设部联合颁发的建设项目经济评价法与参数 现行的财税制度 二编制周南中学，浓厚的文化氛围将随 着整体环境的成熟而成熟。 园住宅小区总用地面积，净用地面积为，总建筑面积 其中住宅面积，商业面积，物业用房 ，架空层，地下车库面积，建筑占地面积 ，容积率，建筑密度，绿化率，停车位个，由 栋层和栋层建筑组成，地下为人防车库和设备用房。 目标客户群通过调查，其目标客户名以居家为主，兼顾临路米长 的商业门面，看中项目所在区域未来发展潜力，看中项目升值空间的客户群， 主要为城市创业阶层白领阶层，自由职业阶层公务员区域周边居民。 从年龄上划分 从客户收入 从职业性质划分目标客户以白领阶层和自由职业阶层为主，主要为 个体工商户小业主小型公司创业者企业从业人员，其主要消费特征 是参加工作时间短或创业初级阶段，现金积蓄不多，但月收入中等偏高。 外来打工族，其主要消费特征是来打工多年，有定的积蓄，渴 望在城市拥有席之地，成为城市居民。 从事设计证券金融保险公务员等职员，其主要消费特征是收 入稳定偏高，有积蓄，看中项目升值潜力，作为投资购买物业。 从区域上划分目标客户以项目周边区域为主，主要伍家岭商务圈， 沿北路部分其它区域和外地户。 从置业目的上划分本项目的目标客户购买本项目当前用于居家，待 自己经济实力涨大到定程度，项目区域商务氛围成熟后转为投资。 从用途上划分当前以居家为主，未来用于商住两用，出租投资。 市场定位本项目处于日益成熟的城北板块中的鹅秀组团，地块具有巨大 的升值潜力，区域可吸引诸多城市精英族，本项目的首要策略是锁定中低端 高增长的消费市场，创造独特销售主张，在形象与项目定位上做到差异化独 特性，与国标消费者产生共鸣，促进项目整体营销推广进度和效果，挖掘区位 价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化。 项目形象定位 从市场来看 项目处于个尚未成熟的新城区商业氛味不够浓，商务价值还需年左 右的时间才能体现，决定本项目必须以住宅为主，商业为辅，建两栋住宅楼， 临街考虑些商业铺面。 从产品特点来看 本项目户型面积以为主的二房厅，和的 泵组采用隔振基础 水泵进水管出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊支架，减少噪音 及振动传递。 水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。 本工程污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造 成淤塞。 地下层潜水泵坑均采用防臭密闭人孔盖，。 空调机凝结水排水和机房地漏排水设独立排水系统，排至屋面或排水 明沟，以防其它排水管道的有污染气体串入室内。 八卫生防疫措施 生活饮用水水箱与消防水池分开设置。生活用水水箱设加锁密闭人 孔盖。生活饮用水水箱采用不锈钢材质的水箱。生活饮用水箱上部无污水管道。 二消防水池设自洁式消毒器，并定期对池水进行循环，防止水质变坏。 水池通气管及溢水管管口加防虫网罩，防止杂物尘埃进入池内污染水质。 三生活饮用水箱进水管与水泵吸水管对侧设置，以防短流，且水池进 水管管口高出箱内溢流水位，溢流管和泄水管的出口排至泵房内排水明沟。管 底口高出排水沟沿不小于。箱顶设通气管。 四本工程总水表之后设管道倒流防止器，防止红线内给水管网之水倒 流污染城市给水。 五高层住宅室内污水排水管道系统设置专用通气管，改善排水水力条 件和卫生间的空气卫生条件。 六室内所用排水地漏的水封高度不小于。 九施工图设计时，建设单位应提供的资料和确定的问题 本工程给水引入管允许在城市自来水管上的接管位置和标高。 二本工程污水排出管雨水排出管允许接入城市污