年实现两位数增长， 综合经济实力不断增 强。 年因国家宏 观经济调控增幅放缓， 年增幅又得到恢 复，实现国内生产总值亿元，经济总量位居全国省会城市第二 位全国大中城市第八位，同比增长，远高于全国平均增长水 平。 人均国内生产总值 杭州市人均国内生产总值从年的元增长到年的 元，折合人均值逾美元，实现翻番，并同样保持平均每 年以上的增长速度。 杭州历年国内生产总值单位亿元 年年年年年年 国内生产总值增长率固定资产投资 杭州市固定资产投资从年的亿元，大幅上升到年 的亿元。 年后，由于国家宏观经济调控影响产业结构升 级及投资效率的提 高，增长速度逐步放 缓，所以国内生产总 值依然保持了较快的 增长速度。 年杭州房 地产业保持适度增 长。 全年房地产开发 投资亿元，比上年增长。 随着杭州固定资产投资力度 的加大，交通市政电力邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城 区范围不断扩张。 产业结构 年杭州市第二三产业增加值分别为 亿元，分别比上年增长和，整体产业 的亲水生态豪宅 亲身体验都市自然景观 人 环境 关系 亲近自然，居于都市 自然水景，天然融汇， 形象定位 都市低密度亲水 都市低密度亲水 都市 天然水系，城市后 花园，与人共融 低密度亲水 成熟社区和配套 人文的 稀缺高档私密 服务周到 概念 延展第章项目概况 项目由来 年月，杭州市国土局公开拍卖位于杭州市区镇的 号两地块，我司经过市场公开竞价，取得该地块的开发权， 成交总价亿元。 二项目用地位置 项目位于杭州市区镇，东至规划通济路，南至规划金渡北 路，西至规划吉鸿路，北至规划通济北路。 三项目用地基本情况 项目净用地面积平方米，合亩，由杭政储出 两地块组成，地块具体情况如下 杭政储出号杭政储出号 净用地面积 用地性质住宅用地，设配套公建。 住宅用地，设配套公建。 四至东厚仁路南金渡北路西吉鸿路北通济北路东通济路南金渡北路西厚仁路北通济北路 容积率 建筑密度 绿化率 天然水体资源项目地块内地势平坦，金家汇河章家桥河 池华港三条河道汇聚于此，将本地块分隔为个区块，天然水体资源 丰富 沿河绿化带沿河道水系两侧各规划约米宽绿化带，属 市政范畴 城市公园项目内章家桥河北侧三角形地块为规划城市公园， 总面积达万平方米 项目内的天然水体沿河绿化带城市公园等资源均为城市公共 空间，未纳入项目净用地范畴，但分布于项目内部及周边，可在规划 设计中统进行景观设计，将公共资源作为项目的可借鉴资源。 如将这些公共空间纳入项目用地范畴计算，则项目综合容积率可 降低至左右。 四其他 项目总投资预计总投资亿元 资金来源自有资金银行贷款销售回款 开发周期预计年 项目执行单位浙江中天房地产集团有限公司 第二章项目发起人介绍 发起人简介 浙江中天房地产集团有限公司隶属于中天控股集团有限公司，中 天控股集团有限公司综合实力名列全国大型企业集团强全国民 营企业强。 多年来，中天集团坚持质量兴业，倡导每建必优精细管 理的方针。 公司连续多年被评为 物业类型小高层住宅 开发时间年开工建设 年竣工交付 西安中天花园 地理位置西安市高新科技园区 开发规模总建筑面积逾万 平方米 物业类型小高层住宅 开发时间年开工建设， 年竣工交付 东阳中天世纪花园 地理位置东阳市区 开发规模总建筑面积逾万平方米 物业类型高档别墅社区 开发时间年开工建设，年竣工交付在开发项目 西安中天雅苑 地理位置西安市纬二十六街 开发规模总建筑面积逾万 平方米 物业类型高层住宅社区 开发时间年开工建设， 预计年竣工 长沙中天广场 地理位置长沙五大道，核心 开发规模总建筑面积逾万平方米 物业类型聚合甲级写字楼行政公馆国际公寓精品 商业大型地下停车库于体的高效商务综合体 开发时间年开工，年竣工交付 杭州盛世钱塘项目 地理位置钱江新城核心区 开发规模总建筑面积逾万平方米 物业类型高层生态节能住宅社区 开发时间年开工建设，年竣工 东阳世纪花城 地理位置东阳市江北新区 开发规模总建筑面积逾万平方米 物业类型大型多层小高层住宅社区 开发时间年开工建设 杭州中天大厦 地理位置钱江新城内，规划步行商业核心区 开发规模总建筑面积逾万平方米 物业类型甲级写字楼商业 开发时间年开工建设，预计年竣工 第三章市场背景研究 杭州市经济运行情况 杭州市概况 杭州是浙江省省会城市，全省政治经济科教和文化中心， 全国重点风景旅游城市和 历史文化名城。 杭州地处长 江三角洲南翼，杭州湾西 端，钱塘江下游，京杭大运 河南端，是长江三角洲重要 中心城市和中国东南部交 通枢纽。 历史人文杭州历史悠 久，自秦时设县治以来，已 有多年历史，是中国 七大古都之，华夏文明的 发祥地之。 杭州以其秀丽的风景，吸引了大批文人墨客驻足游览， 尤其是，留下了很多全国优秀建筑企业全国用户满意 施工企业浙江省重合同守信用单位和浙江省级信用企业，中 天建设被评为浙江省知名商号。 中天房产集团公司现有家房地产开发子公司，目前累计开发商 品房总量逾万平方米，年销售额逾亿元，全国房产企业评比 位列中国房地产企业强。 在房地产开发中，中天房产集团实践精品化战略，力求打造 同地域同市场同价格同品种同阶段的精品， 相继开发了杭州景湖苑杭州盛世钱塘上海中天碧云苑东阳中天 世纪花园和世纪花城西安中天花园长沙中天广场等批优质项目， 在当地均有较高的知名度和美誉度。 二公司组织结构 三企业使命 真心缔造美好家园 四公司发展战略和目标 以现有项目所在城市和长三角中心城市为拓展区域，以精品化定 位和中天建设的品牌优势为基础，实现中天房产产品的差异化创 新和价值获取打造同地域同市场同价格同品种 同阶段的精品实现投资策划设计研发工程建设产品营销 和物业管理的制度化程序化和规范化努力成为国内有影响力的以 住宅产品供应为主，其他产品和服务为辅的综合性开发商，稳步进入 中国房地产企业强。 董事会 总裁 总 裁 秘 书 副总裁副总裁财务总监总裁办 人 事 行 政 部 法 律 事 务 部 财 务 管 理 部 资 金 管 理 部 规 划 设 计 部 工 程 管 理 部 预 算 部 开 发 部 营 销 策 划 部 客 户 服 务 部 投 资 策 划 部五开发项目介绍 公司开发的产品涵盖高档住宅别墅甲级写字楼酒店式公寓 商业等多种类型，覆盖浙江上海江苏山东陕西湖南等省市， 累计开发总量逾万平方米，土地储备余亩，可开发建筑面 积逾万平方米。 已开发项目 杭州景湖苑 地理位置体育场路中段，临近西湖 开发规模总建筑面积万余平方米 物业类型小高层住宅，可远眺西湖 开发时间年动工建设 年竣工交付 上海中天碧云苑 地理位置浦东金桥碧云国际 社区内 开发规模总建筑面积近万 平方物业的不现实性 ☼项目高成本决定项目不能走低价路线 本项目地块楼面地价约元平米其他开发成本大于 元平米，两者合计已与目前区域在售楼盘均价基本持平，因此，成本决 定项目发展中低档次物业不现实。 ☼不利于公司品牌及项目形象树立 中低档项目以低价为主要竞争手段。 在低成本前提下，项目规划设计建 筑园林景观物业管理等可发挥的空间极为有限，因此，项目难以树立 项目规模大 位于主城区 区域配套成熟 自然资源丰富 为分摊楼面地价，存在部分高容积率产品 开发商品牌实力 发展思路以高档低密度排屋现阶段别墅替代产品为主，体现项目 档次和形象，发展部分高层住宅物业，其品质塑造与排屋档次相匹配。 强化项目自然资源优势，打造都市中心的亲水生态低密度物业，顺应稀 缺市场，避免与区域中档楼盘同质化，形成差异化竞争优势。 商品房价格进入新轮上涨轨道 高档物业市场价格敏感性不高 高度认可稀缺资源和开发商品牌实力 大城西高档物业发展成熟，区域认同度高 停批低密度项目用地，高档物业日益稀缺。 市场背景 项目发展条件与其他项目的竞争力，影响项目长远发展和形象，也不利于公司品牌形象 的树立。 ☼不利于实现利润最大化 中低档次物业只能实现中低销售价格，开发利润薄弱，不能取得利润的最 大化。 项目发展高档物业的市场要素 ☼供应匮乏 目前杭州高档物业市场供应匮乏。 ☼需求旺盛 浙江及周边省市的强势经济及民营资本为高档物业市场提供了坚实的需 求基础，高档物业市场需求旺盛，许多高档楼盘已到无房可售的地步。 ☼价格承受能力强 杭州高档物业价格上限不明显，客户认可的稀缺产品及资源，愿意为之付 出较为高昂的代价，目前杭州低密度物业已知的最高市场价格达到 万元平方米，价格承受能力强。 ☼具备先天条件 项目地块自然资源丰富，景观可塑性强，是可借鉴的资源优势，具备发展 高档物业产品的先天条件。 ☼配套成熟 项目所处区域配套成熟，具有般低密度物业所不具备的居住氛围和成熟 度。 五项目总体发展战略在以上市场及项目分析的基础上，融合物业特性，为项目整体定 位和细分各类物业之开发特色明确方向，提出项目发展总体发展战略 商业及会所平方米 规划户数户 规划条件满足 以下户型比例，满足 容积率，满足 建筑密度，满足 绿化率，满足产品布局 排屋 排屋主要分布于号地块南侧和号地块东区，依托内部河流 绿化带及城市公园的景观，打造集中独立私密的高档专属空间。 排屋素描 排屋分为沿路区域和内部纵深区域。 沿路区域景观优势私密性和宁静程度相对较弱，产品以多拼为 主，主力面积平方米 内部纵深区域景观私密性优越，适合打造高档顶级的排屋产品， 类型依可视景观的不同，以双拼和三拼为主，主力面积平方米左 右。 规划户数户型比例主力面积单套总价 双拼三拼户