项目的建设背景项目所在地概况及建设条件必要性功能定位项目定位 分析建设规模及方案产业策划投资估算和财务评估项目实施进度项目经济效益 等多个方面进行分析论证评价。第二章项目建设背景及必要性分析 项目建设的宏观背景 城市发展规划对项目建设影响 博望镇被列为马鞍山市城市发展战略中重点发展的个副城之，这为当涂 县城区功能与空间拓展创造了历史性机遇。 在这全方位的发展构想中，当涂县提出了要以县城为重点，以太白镇石桥镇博 望镇为支点，努力构建县城现代时尚中心镇优势突出般镇特色鲜明新社区生态优 良的网络化城镇体系。以北部新城东部新城南部新城和滨江新城四大新城建设为 突破口，全力打造人口超万建成区面积超平方公里的现代化中等城市。 将博望镇做成精品做出特色，做大做强将博望镇做优做特，使之成为当涂县城市 发展的引擎和枢纽。马鞍山城市已进入工业化中后期和城市化加速发展阶段，城市空间发 展已进入以副城区开发带动城市有序拓展的新阶段。 马鞍山市应顺势而为，建设副城，突破城市发展瓶颈，博望副城建设的发展阶段已经 到来，也是推动城镇化发展战略实施的重要动力及开发本项目的重要背景。 国家宏观政策下对项目建设的影响 目前我国正在着力建立以工促农，以城带乡联动发展机制，形成城乡经济社会发展 体化新格局，必须统筹城乡经济社会发展，始终把着力构建新型工农，城乡关系作为加快 推进现代化的重大战略，统筹工业化，城镇化，农业现代化建设，加快建立健全以工促农， 以城带乡长效机制，调整国民收入分配格局，巩固和完善强农惠民政策，把国家基础设施 建设和社会事业发展重点放在农村，推进城乡基本公共服务均等化，实现城乡区域协调 发展，使广大农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。这就表明了我国今后个时 期内宏观经济发展的趋势，因此本项目的开发建设适应国家宏观背景下大力推进城镇化建 设的需要。城市扩展的趋势 马鞍山市正在实施的现代化大城市框架，使马鞍山城市形态由单中心高集 聚向多中心组团式转变极争取上级各项专项建设基金，实行专款专用，减少投资商的负担。 建议当地政府将拆迁安臵与新农村建设进行有机结合，利于政策处理，保护被拆迁人 合法权益。 建议政府加强对职能主管部门的统筹协调，使职能部门完全按照政府意图办事，营造 良好投资氛围。 建议投资商即业主，搭建好金融平台，加强融资力度，保障资金正常运转。 科赛集团区域经济研究所 年月 目录 导言打造湖水映城碧水环城城湖交融共生的魅力田园新城, 第章总论 项目概况 二项目现状 三项目开发策略 四项目投资企业和联盟企业简介 投资企业 联盟企业 五编制依据 六主要研究范围 第二章项目建设背景及必要性分析 项目建设的宏观背景 城市发展规划对项目建设影响 国家宏观政策下对项目建设的影响 城市扩展的趋势 博望镇所属地域自然环境历史经济文化等方面的地位略 二项目建设必要性 加快推进农业产业化及解决三农问题的需要 加快推进城镇化发展的迫切需要 提高城镇载体功能，建设城乡体化示范城的需要 第三章项目总体定位 目标定位 二总体定位 三产业定位规划 现代服务业 先进加工制造业 新型都市型有机农业 第四章项目建设内容 总体布局及建设规模 人口规模 项目用地建设及建设内容 建筑风格承载徽派，延续城市历史文化，进行创新 二主要建设内容简介 第五章土地利用指标落实分析 城镇用地分析 二关于土地指标落地问题 居民安臵问题 用地问题 政策的运用 建设用地指标问题 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第六章项目开发模式与保障措施 开发原则 二开发模式 三社会保障措施 第七章投资估算 第八章项目财务分析 启动资金概算 二启动资金筹措 三后续建设资金筹措 四搭建金融平台多渠道融资 五投资大联盟筹措资金 第九章项目社会效益简析 第十章结论 结论 二几点建议第章总论的理 念，并始终致力于中国城镇化发展模式的理论探索与实践，致力于整合优化和提升城市 城镇资源和品位。 成功案例 科赛集团正是依靠了自己的战略胆识资源整合和市场运作能力，在国内成功地开发 建设了包括苏州科赛睦邻坊桂林高新区英才科技园江西资溪新城湖南张家界桑植新 城桂林市平乐县桂江二桥建设及南洲新区开发桂林市动漫戏曲文化产业园南京 市江宁区横溪街道新农村建设及石塘竹海旅游综合开发牡丹江阳明区城乡体化综合开 发项目等十余个项目。目前科赛集团正逐步充实完善城镇运营的理论体系运作模式 和组织形式，取得了定的经验，形成了科赛特色，广受社会各界的关注。 联盟企业 南京市水产研究所 南京市水产研究所是集科研推广生产于体的公益性水产科研推广机构，公益性 职能有水产种质资源保护和地方优质野生品种的驯化良种选育，渔业水域生态环境保 护与水产疫病灾害规律防治技术的研究及爆发性鱼病预测预报，渔业服务体系的建设 管理和技术标准的制定宣贯，水产投入品和产品质量安全监督检测及相关研究，水产增 养殖共性技术的研究推广与培训。 南京农业大学 南京农业大学是教育部直属工程和优势学科平台的重点大学，在作 物遗传与种质创新国家重点实验室国家大豆改良中心和国家信息农业工程技术中心个 国家级科研机构，个部省级重点开放实验室工程技术中心等机构，设有有机农业研究 所水产及花卉研究所等。 幸汇投资管理有限公司幸汇投资管理有限公司是在北大投资联盟的基础上，由志同道合的核心成员发起 成立的商业运作载体，公司目前注册资本金壹亿元人民币，发起并管理符合中国国情的开 放式直投基金约亿元人民币，直接管理和间接影响的资金超 过百亿。 国和控股集团有限公司 上海国和控股集团有限公司专注于投资早期的高科技企业和成长型的企业，选定最好 的新兴公司团队有创意的思想具有新经济商业模式的和具有最大市场增长潜力的高 成长性项目为投资对象，集团总资产达亿元人民币。公司不仅为所投资企业提供资金 管理模式等创业成功所需的服务，更重要的是能把企业带入到我们已投资的新经济模式企 业组成的大家庭中，在这大家庭中，企业间互帮互助，形成战略伙伴。 五编制依据 马鞍山市城市总体规划 项目概况 项目名称马鞍山博望滨湖新城及城乡体化综合开发项目 项目建设地点及范围项目位于博望镇，范围东至长流村东村界，南至石臼湖向外延伸 公里，西至野风港，北至国道南高压线走廊。 项目性质新建 项目建设规模总用地面积为平方公里亩。 项目总投资额亿元 项目建设周期年。 资金来源及筹措方式 资金来源自筹 筹措方式 资金筹措方案主要指债务资金，它是指除资本金外，需要从金融市场筹措的资金。主 要来源渠道国内银行信贷，主要有国家政策性银行和商业银行的贷款。 考虑到国家目前的经济情况和政策国际国内金融市场的现状和发展趋势，结合龙子 湖现代产业城投资大的实际情况，应考虑以国内政策性银行和商业银行信贷为主的融资方 式。 项目建设内容主要包括环滨湖综合开发项目滨湖大道公园广场滨湖岸 线景观等现代农业产业项目包括水产养殖有机农业滨湖商业服务核心区新农 村建设区先进加工制造区及其他配套服务设施。 表项目用地技术指标 二项目现状 项目区内共有 村委会个，自然 村个。规划红线 范围内用地主要为 四大类，即菜地 水稻田果地草 地与部份杂乱无序 的村庄建筑。整个项目占用耕量多，拆迁量较大。 三项目开发策略 本项目将由苏州科赛投资发展集团有限公司以下简称科赛集团与国内其他企 业，形成投资大联盟，共同组建公司开发。科赛不仅是投资者，更是资源的组织者，联合 大批志同道合的企业家组成企业群，形成投资大联盟。投资大联盟是科赛集团城镇运 营的核心理念之。 四项目投资企业和联盟企业简介 投资企业 简介 序号指标名称单位建设规模备注 项目总规模 占地平方公里 人口万人 二功能面积 陆地面积平方公里 湖域面积平方公里 其他面积平方公里飞地苏州科赛投资发展集团有限公司 科赛集团是由自然人股东发起组成的浙商民营股份制企业，中国高层经济论坛成员单 位，集团下辖十余家全资和控股企业。遵循产业投资联盟的经营理念，在科赛集团周 围已经形成了批由江浙企业组成的联合投资开发的企业团队。 科赛集团是我国较早以城镇运营商身份，将经营城市理念进行科学创新，并用于 城镇成片土地综合建设开发实践的民营企业集团。科赛集团最早提出中国城镇化标问题，而本项目的开发为解决土地指标提供需必要条件。 项目以城镇化建设为基础，符合国家城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政 策。 在项目建设用地不足的情况下，通过城镇化及文化旅游项目的建设，整合现有的土地 资源，在存量的基础上，盘活存量建设用地，解决城镇用地问题，要以产业文化农业 等带动土地增量，提高投入，产出才平衡，而大量投资大规模建设，土地才有效时增 减挂钩，进而解决项目用地指标问题，从而提高土地价格，这是解决土地指标非常必要的。 项目开发建设可以通过现有的直接资源挖掘筛选与提升，形成独特优势，从而增强 其项目地块市场价值，可以有利地为推进博望滨湖新城综合开发项目建设创造了良好的条 件，项目开发建设将进步提升该区域经济发展水平。 经初步测算，项目需要用地规模为平方公里，约为亩左右，但是按照博 望新城总规需要用地指标约为亩。 对于项目建设