程中所产生各种经济现象和经济联系。旅游市场与般商品 市场的区别在于它所出售的不是具体的物质产品，而是以劳务为特征的包价路线。 同时，旅游供给与消费过程同步进行，具有很强的季节性。 在整个旅游产业当中，观光旅游休闲旅游度假旅游的区分开始成为新的 行业划分标准。 所谓观光旅游，主要指在旅游消费活动中，以自然风光和人文景观为主要消 费目的的消费活动。在旅游活动组织上，般体现为团队游多景点非重复性 特征。目前，中国的观光旅游正在从低层次国内观光旅游阶段向高层次世界观光 旅游阶段过渡。除了具备世界级和国家级的流观光资源外，其他的普通观光旅 游资源都不同程度地开始向休闲度假旅游转型。 所谓休闲旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩购娱 其中几个要素或全部要素的旅游消费，其中又以吃购玩娱为主。与观 光旅游相比，休闲旅游的娱乐氛围更浓，消费项目更多，更具有可重复性。 所谓度假旅游，我们定义为在个地方同时满足吃住行玩含运动 要素的重复性旅游消费。其中，又以吃住玩为主。度假旅游需要优质的 观光旅游资源为背景支撑，但主要消费不是观光，而是吃住玩。与休 闲旅游相比，度假旅游消费档次更高，消费项目不多但多为精品滞留时间更长， 但可重复性更强。 按照国际通行的测算标准，个国家人均达到或超过美元后，旅游 消费就进入度假旅游为主的阶段。目前，我国人均已经接近美元，般 中心城市人均已经超过美元。在中心城市旅游市场上，休闲度假旅游不 仅已经成为旅游市场的主体，而且正在渗透到商业文化城市建设等其他相关 行业。 旅游市场新概念小时旅游圈浮出水面 除了远程旅游之外，以休闲和短期度假为目的的中短途旅游开始成为人们日 常生活的部分。小时旅游圈浮出水面。所谓小时旅游圈，就是以个城 市为中心，结合周边的系列旅游度假目的地组合成个旅游产品，而且出发地 到目的地的车程只需符合国家和云南的发展战略及相关产业政策，将为云南和昆明旅游产业的 二次创业起到了极好的示范作用，已完全具备成为昆明以及新城高新技术产业基地旅 游产业健康产业招商引资中重大项目甚至头号项目的条件和地位。目前 建设条件成熟，希望早日动工建设。 目录 亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况 项目名称 项目选址 项目概述 项目建设单位概况 编制依据 二项目市场分析 云南省和昆明市旅游度假市场现状及发展趋势分析 云南省和昆明市康体休闲市场休闲体育公园市场生态购物市场养生保健市场私人 保健医院会议会展等市场现状与发展趋势分析 云南省和昆明市旅游休闲地产市场及度假公寓别墅市场现状及发展趋势分析 三项目指导思想和投资流程设计 项目的指导思想 项目的投资流程设计 项目选址与土地获取方式 四项目内容 定位及定位依据 项目主题与功能设定 规划指标分析 五经济分析与财务评价 投资估算 项目分期及投资分析 财务评价 财务评价结论 六风险分析 风险分析 风险防范对策 七项目社会评价 项目建设对扩大社会就业情况分析 项目建设对社会的影响分析 项目建设与当地互适性分析 社会评价结论 八项目初步环境评价 环境保护目标 施工期污染源 运营期污染源 环境综合治理措施 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 环境保护与影响评价结论 九项目投资的必要条件及立项建议 项目投资的必要条件 项目立项建设的建议 亚洲春城国际康体休闲乐园项目概况 项目名称 亚洲春城国际康体休闲乐园。 项目选址 亚洲春城国际康体休闲乐园项目拟选址于昆明新城高新技术产业基地规划范围内。 项目概述 旅游区性质定位 亚洲春城国际康体休闲乐园，将建成亚洲最大的康体休闲产业园区，是昆明市旅 游二次创业中休闲度假康体旅游的精品工程，也将是昆明新的城市名片。以康 体休闲为核心，以昆明市旅游市场和项目的高品质软硬件为依托，以慢生活文化为脉 络，以康体保健休闲游乐度假为主要配套，以现代化国公司成立后资金积累迅速，发展成为以房地产业旅游业酒店投资为主，建筑 工程物业管理国内外商贸投资旅游投资为辅业的多元化集团公司，并朝着国际 化公司的目标迈进。 公司实施专业风险控管，体现管理方式的专业标准分权分责分工。在股 权结构上，为确保股权的长期稳定，经营管理层始终专注于长期经营成果，坚持价 值投资的原则。公司擅于整合资源，用系统化的投资决策流程和风险控管流程，以及 注重道德诚信的标准化经营来保证投资决策运作过程的专业性科学性和规范性，公 司在风险投资的实践中总结出套科学的项目评估方案设计以及投资管理资本运 作的管理方法与操作标准。在合规合法的前提下为投资人积累更多阳光下的财富。在 公司的投资运作中，重视以国际化的视野审视市场，发掘新的投资机会，为国内的投 资者提供更多国际化的专业服务。 公司具有丰富投资管理经验的经理人团队，他们将国际化的投资理念，深入的国 际市场洞察能力，引入投资管理决策过程。在从事产业投资与风险的实践中，建立了 大量的社会关系网络，与国内项目市场的众多企业建立战略合作联盟。力求为投资者 带来持续优秀的投资环境和长期稳健的收益。 在信息时代高速发展的现今，云南睿和鑫投资秉承差异精致速度的价值 观，以逢山开路，遇水架桥的豪迈气魄，聚四方英才，联天下有识，卓越资本运 作，成就投资伟业, 编制依据 相关法律法规 中华人民共和国森林法 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国城乡规划法 风景名胜区管理暂行条例 旅游发展规划管理办法 云南省旅游管理条例 相关规范规程及标准 旅游规划通则 旅游区点质量等级划分与评定 风景名胜区规划规范 公路工程技术标准 国家有关项目建议书编制规定标准 相关规划计划 昆明市旅游发展总体规划 昆明市国民经济和发展五年计划纲要 昆明市环境保护十五计划及年长远规划 昆明市土地利用总体规划 际化为最终目标， 集观光游览康体保健游乐体验时尚发布休闲度假于体的康体休闲旅游度假 区。 项目建设目标 根据国家省市发展旅游业的精神以及各种法规政策和战略的安排，以国内 外旅游市场需求为导向，以企业经济效益为中心，正确处理生态效益社会效益和生 态环境保护三者关系，创建具有中国特色的生态康体旅游与休闲度假旅游相结合的旅 游模式，成为昆明市旅游新的亮点。以优质的生态环境和独具特色的旅游产品为基础， 培育精品，突出特色，大视觉大手笔高标准整合自然资源人文资源和其它各种 资源实行产业间联合和区域联动，深度挖掘康体休闲文化内涵，丰富具有特色的旅 游产品。注重规划的可操作性，完善亚洲春城国际康体休闲乐园适应市场经济的开发 运营机制和管理体制，以及完善旅游基础设施和配套服务设施，完备旅游产业体系， 形成完整的旅游产业链，使亚洲春城国际康体休闲乐园实现旅游运作市场化旅游产 业集团化综合效益最大化。 项目建设内容及规模 为体现项目主题，考虑到项目功能设置能够形成循环的产业链条和适当的配套， 本项目由六大功能板块组成康体休闲板块旅游度假板块休闲体育板块生态购 物板块绿色居住板块会议及会展板块。建设内容 康体休闲板块约占总占地规模的，约为亩 世界文化博览园占地约亩 生态温泉水上游乐大世界占地约亩 国际康体美疗中心占地约亩 ④东方传统养生传习馆占地约亩 顶级私人保健医院占地约亩 旅游度假板块约占总占地规模的，约为亩 时尚度假酒店占地约亩 明星商业占地约亩 休闲体育公园板块休闲体育公园约占总占地规模的，约为亩 生态购物板块约占总占地规模的，约为亩 艺术公园大道占地约亩 文化艺术长廊占地约亩 绿色居住板块约占总占地规模的，约为亩 度假公寓生态别墅占地约亩 国际私立学校占地约亩 会议会展板块约占总占地规模的，约为亩 项目建设单位概况 云南睿和鑫投资有限公司是家致力于整合旅游产业文化产业和房地产业，立 足于资本市场与行业投资相结合的大型综合性投资公司。公司注册资本人民币亿 元。 钓野生鱼类的破坏负影响，可逆或不可逆 旅游车船造成大气水环境和噪声污染负影响，局部影响 环境综合治理措施 大气环境保护 加强对过境公路车辆的管理，对经营性车辆安装尾气净化装置。 限制在康体休闲乐园项目区附近及常年主导风向的上风向建设对空气有污 染的工厂及企业。 各分区的餐厅采用液化气作为燃料，并安装油烟净化装置。 禁止在项目区内焚烧垃圾等固体废弃物。 水环境保护 在各板块建设集中的污水处理设施，对宾馆餐厅生活区等的污水进行 集中处理，处理后的污水严禁排放入河流。 不宜进行集中处理的较为分散的餐厅等的生活污水，采用地埋式污水处理 设施进行单独处理。 完善项目区内的旅游厕所设置。 对游客进行环境保护宣传，禁止游客在水上游嬉时将垃圾等污物扔入水体。 加强项目区的植被恢复，防止水土流失。 声环境保护 对进入康体休闲乐园区内的过境车辆限制车速，减少交通噪声对环境的干 扰。 教育游客文明游览，在项目区内禁止大声喧哗。 歌舞厅等易产生环境噪声的场所应设置良好的隔音设施。 固体废物污染防治 对康体休闲区内的生活垃圾进行集中收集后统运至项目区外处置。 在游览步道两侧设置垃圾箱，并每天有专人对康体休