房地产业培植成为新的经济增长点和深化住 房制度改革等文件精神，我国已明确把城镇住宅建设作为我国经济发 展的新的增长点，并作为国民经济可持续发展战略的个重要部分来 实施。随着房改的深入住房公积金制度的建立和完善以及群众住房 观念的改变，住房个人消费的主体地位已基本确立。引导加快房地产 行业的健康发展，可以拉动城市居民的住房消费，带动相关行业的发 展。本项目的建设符合国家的产业政策，对促进镇江市房地产业的健 康发展并带动相关产业的发展具有积极的意义。 项目的实施可为今后合理利用镇江市城市建设用地资源，优 化城市结构，促进城市住宅成片化的建设，有效发挥当地基础设施的 效用 良好的城市形象对内可增加凝聚力，外可增加竞争力，能够创造 巨大的对外开放优势，因此，利用存量土地资源于基础设施和房地产 建设，美化彩化亮化绿化城市以创造良好的城市形象直是镇 江市历届政府所追求的目标。 人多地少，市区建设用地资源不足是镇江市的基本行情，方面 经济和城市建设不得不继续占用有限的土地资源，另方面，由于城 市人口的增加，对住房的需求也不断增加，对城市建设用地也提出了 新的要求。城市建设用地的不足不仅制约了经济建设城市建设和房 地产业的发展，也形成用地的结构性矛盾。为改变目前市区用地指标 较低人均建设用地较少城市用地紧张的现状，从提高城市土地利 用效率和紧凑度的角度出发，镇江市政府进步扩大城市规模，逐步 拉开现代化城市框架的发展构想。但要把这构想付诸实施，就必须 按产业化的思路，形成投入开发建设产出的良性循环。 本项目的实施有利于镇江兴达房地产开发有限公司进步实现 土地的潜在效益，为企业的发展提供必要的资金有利于实现土地和 基础设施的综合开发和高效利用有利于该地区形成布局合理设施 配套功能齐全环境优美的现代化住宅小区。对优化项目所在地的 区域环境提高当地居民的起居生活质量以及改善城市的形象都具有 积极的意义。 第三章市场分析对房地产业及土地市场的宏观调控政策措施。因此，国家宏观经济 政策对本项目的经营会产生较大的影响。 环保因素风险 为实施可持续发展战略，近年来镇江市十分重视生态城市的建 设。政府对环保的要求十分严格，其建设将以生态为本，以创造 最佳人居环境为前提。本次开发项目将使用无害新型建筑材料以 第章总论 项目概况 项目名称新民洲新农村 建设单位镇江兴达房地产开发有限公司 项目建设地点京口区新民洲共青团农场 二企业简介 名称镇江兴达房地产开发有限公司 住所镇江市京口区新民洲共青团农场 法定代表人商俊 注册资本万元人民币 企业类型有限责任公司 经营范围房地产开发经营物业管理 镇江兴达房地产开发有限公司的前期已独立开发了上党农贸市 场等项目，有丰富的地产项目开发经验和定的资金实力 三项目申请报告编制的依据 公司受镇江兴达房地产开发有限公司的委托，编制该公司开发的 新民洲新农村项目申请报告，报告编制的依据是国家公布的有关法 律法令法规政策和镇江市有关政策定额标准以及有关文件规 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 定。报告的基础数据和资料来自镇江市京口区有关部门和建设单位 提供或认可的资料文件函件及我公司调查得到的资料和信息。具 体内容为 国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目 可行性研究指南 国家计委等计投资号关于印发建设项目经济评 方法与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数第二 版 建设部于年月颁布房地产开发项目经济评价方法 镇江统计年鉴 镇江兴达房地产开发有限公司提供的资料有 镇江兴达房地产开发有限公司企业法人营业执照 镇江兴达房地产开发有限公司暂定资质证书 镇江兴达房地产开发有限公司前期规划设计总平面图 镇江市京口区发展改革委员会批文 项目的其它相关资料 四项目申请报告编制的主要内容 根据委托方的要求，力求切合实际，本着经济合理，技术可行 的原则，以当前实际需求资金筹措能力及规划发展等为基础，对项 目的市场及建设方案的技术功能经济等方面进行分析，确定合理 的建设规模，估算项目向长江三角洲转 移，以浦东开发开放为龙头的长江产业带已进入快速增长时期，对长 江三角洲和沿江地区的开发开放和经济发展产生了重大而深远的影 响，区位优势极为明显，加之镇扬大桥建成通车及京沪高速铁路国家 级重点工程正在紧锣密鼓的建设和准备之中，这给镇江市的发展提供 了历史性机遇。为更快更好地加快城市建设的步伐促进区域经济的 发展，镇江市委市政府作出了年把镇江市基本建设成现代化 大城市的这跨世纪的重大战略决策。根据城市发展规划，镇江市 正按照东进南移西拓北连的发展思路，进步扩大城市规 模，逐步拉开现代化大城市的框架。近年来我市在扩大城市规模的同 时，还在优化城市结构，改善城市功能等方面做了大量工作，已建成 润扬大桥城市客厅城市花园珍珠项链引资大道南徐路和南 门立交桥等现代化大城市框架工程建设。 该项目地址位于镇江市京口区新民洲。项目距市中心不到分钟 车程。目前该片区城市基础设施齐全，自然风景宜人，公共交通便捷。 镇江兴达房地产开发有限公司有着丰富的房地产开发的经验，并 以严格科学的管理，流的质量，良好的信誉，取得了项目地居民 以及主管部门的致好评。 二项目实施的必要性和意义 项目建设是镇江市加快向较大规模城市发展的内在需要 年底，镇江市拥有城市人口万人，城镇人口占总人口比重 较低，中心城市的吸纳辐射作用不能得到充分地发挥。根据镇江市 远景发展目标，全市将按照高起点规划高标准实施的原则大力加强 城市建设，力争到年使市区的城市人口提高到万，形成布局 合理设施配套功能齐全环境优美的现代化城市。为达到此目标， 必须加快城市居住用房及配套设施的建设。本项目作为房地产建设项 目，其实施对扩大城市生活设施和基础设施的供给加快城市人口的 集聚实现镇江市城市发展战略可起到积极的推动作用。 项目的实施符合我国宏观经济发展的方针政策，是进步拉 动有效需求促进镇江市经济发展的需要 根据国家的有关政策导向，未来几年我国的经济发展的重点仍将 以扩大内需为主，通过投资和消费双向拉动来促进社会经济的发展。 住宅建设作为新的经济增长点不仅关系到国计民生，更担负着拉动消 费促进经济增长的重任。根据有关专家预测，为确保增长投资，并进行必要的效益分析和风险分析。 投资环境及市场分析 项目提出的背景投资的必要性和意义 项目选址及其依据 项目建设规模及建设内容 项目配套设施 项目施工进度计划 投资估算和资金筹措 项目经济效益分析及评价 项目风险分析 五项目申请过程 公司受镇江兴达房地产开发有限公司委托承接本项目后，组织有 关人员到现场及相关地点进行认真的踏勘和调查，在搜集了地质地 貌交通供电供水排污等资料后，组织专业人员对本项目实施 的必要性规划方案的科学性项目实施的经济性等方面进行了充分 的论证，在此基础上形成了项目申请报告。 六主要结论 镇江兴达房地产开发有限公司注册资金达万元，公司法定 代表人高俊。 项目的实施将进步完善京口区新民洲功能，为京口区新民洲 经济发展提供新动力，为吸引外资提供新磁场，为积聚人才提供新平 台，对合理利用城市建设用地提高土地利用率，改善社区环境，优 化城市布局美化市容市貌都具有积极的意义。 本项目选址位于镇江市京口区新民洲农场，项目位于红旗村。 总规划占地。平方米，规划总建筑面积。平方米。 本项目所在地区城市基础及公共配套设施齐全，自然环境优美， 交通便捷，项目市场前景和预期价格较为有利。 项目概算总资金万元，其中土地费用万元 建筑安装工程费用。万元前期费用万元财政及 事业性收费万元配套工程费万元销售费用 万元不可预见费万元。 项目现有资金为注册资本金万元，占总投资额万元的。。 本项目预计销售总收入为万元，上缴税金万 元。可实现税后利润万元，投资利润率为。 综上所述，镇江兴达房地产开发有限公司实施本项目可以实现丰 富的经济效益和优良的社会效益，并能保证项目效果的持续发挥。同 时镇江兴达房地产开发有限公司具有较强的技术力量和经济实力，确 保本项目的顺利实施。 第二章项目提出的背景投资的 必要性和意义 项目提出的背景 镇江市是国家级历史文化名城，也是国家旅游发展重点城市之 。镇江市地处我国沿海和沿江产业带字型生产力布局级轴 线的交汇部分，这是我国较长时期内进行重点开发的两条主要轴线。 进入九十年代以后，我国沿海开放重点由珠江三角洲目指引 江苏省机械台班定额 江苏省建筑安装工程计价表 江苏省市政工程计价表 镇江市工程造价信息 国家财政性收费参照镇江市有关规定 不可预见费按计算 二总投资估算 本项目总投资。万元人民币。其中 土地费用约万元。 前期工程费万元 基础设施套费万元 基础设施建设为项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程， 其费用包括供水供电供气排污绿化道路路灯环卫设施 等建设费用，以及各项设施与市政设施干线干管干道的接口费用。 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用设 备采购费用和安装工程费用等。本项目建筑安装工程费用估算采用单 位指标估算法。经估算约。万元。 各项规费 主要包括城市建设配套费人防费白蚁防治费规划管理费 档案管理费用等，合计万元。 销售费用 销售费用是指房地产