秩序。 长沙市投资宏观背景 该市房地产市场总体供求现状 年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍 保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。 长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期 年全市在建在售楼盘开发量与年对比 总开发量平米住宅开发量平米商业开发量平米 年， 年， 差额， 年销售出现井喷，楼盘空臵率大幅下降 住宅销售 面积 住宅剩余 面积 销售 率 商业销售 面积 商业剩余 面积 销售 率 年 消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升。 年，长沙市共成交商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元，又创历史新高，分别比年同期增长和，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购 房需求还将有个较大的上升空间。年长沙市商品房的销售均价为元平方米，比去年上涨。其中商品住房销 售均价为元平方米，比去年上升了。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致 年长沙市商品房价格涨幅较大。 经济适用房别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升年，长沙市经济适用住宅小区 建设共完成投资亿元，竣工建筑面积为万平方米，销售经济适用住宅面积万平方米，分别比去年同期增长 和。 长沙市商品住宅市场板块的划分及其差异 芙蓉区楼盘因期独特的区域位臵，它的住宅均价和商业均价雄居五区榜首。由于其独特的横长条状地理位臵，不仅横跨 长沙市版块，还包括了长沙东市。它集中了五广场商业圈，中央广场商业圈袁家岭商业圈火车站商业圈马 王堆商业圈等五大商圈，长沙的商场三个五星级酒店也聚集在此，这些都带动了该区域的房地产发展。芙蓉路至韶山路开 发的大量写字楼商档请到文库巴巴网站下载。 文库巴巴是个专注于文档的在线分享平台，提供可行性研究报告资金申 请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书 管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在 线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。 项目总论 项目背景 项目名称 项目处于湖南省长沙市天心区友谊路与韶高路交汇处，项目名称暂定为富兴金地景园。 本司于年月至年月经事业部同意，采取方案征集可行性研究方式组织了规划设计地产代理策划 受托单位深圳市天方房地产经纪代理有限公司深圳帆文化传播有限公司深圳市中原物业顾问有限公司长沙市尊豪房地 产经济有限公司吉好地咨询北京有限公司长沙分公司北方汉沙扬建筑工程设计有限公司上海中建建筑设计院有限公司 家单位进行总规平面布置市场调研。又于月日组织了规划建筑销售代理策划机构专家进行多次座谈，大家致认为 该地块大市政配套已基本形成，地块周边房开项目已进入建设热售中，人气商气渐旺，开发成熟度日趋成熟。本项目 年季度开工建设，年季度开盘正值开发商机黄金阶段。 技经指标综合容积率控制在之间，开发总面积万万平方米。 项目定位可供选择方案 高层住宅高层多层 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号 关于印发经济评估方法的通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号 长沙建设工程价格信息 企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据方案征集提供的方案设计等相关资料，项目经济技术指标如下表 表项目经济技术指标 项目名称整个项目 建设用地面积 总建筑面积 容积率 覆盖率 绿地率 计容积率面积 其中住宅包括单身公寓 商业 不计容积率面积 停车位个地上地下 项目开发手续 项目土地使用权取得 本项目已交纳购地款余万元。截止年月止，土地成本万元，折合万元亩。 第产业第二产业第三产业 增长率 全国房地产市场状况 房地产市场高速增长 年前季度，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高及政府控制土地的政策，都为房地产业的发 展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。 房地产投资继续增长，有较大增幅 年房地产投资增长有较大增幅房地产企业效益降幅较小，但企业间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材 和高科技广泛应用外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以 适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 全国房价不分地域上涨迅猛 年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释 放后，正趋于明显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西 部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配臵资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功 的企业，受到市场的追捧。年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞 争中的重要策略。 中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的通知银发号，其要点如下 加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向 严格控制土地储备贷款的发放 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 强化个人商业用房 贷款管理 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。 切实加强房地产信贷业务的管理。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号，鼓励房地产市场大力发展 房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义 完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品房建设加强经济适用住房的建设和管理等 改革住房制度，健全市场体系搞活住房二级市场继续 项目开发合法性手续 项目用地的其余合法手续正在办理。 可行性研究结果 市场预测 根据市场调查，天心区近年将有大量的楼盘推出，区域市场竞争激烈，同时片区市场也将面对其他片区市场的有效竞争。投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为，万元含地价，详见下表 表项目总投资估算表 序号项目名称总额万元单价元平方米占总投资比例 土地成本， 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用， 财务费用， 销售费用， 公用设施专用基金 合计 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资其他方式融资和销售回款。 项目总投资约，万元，经测算需投入资金包括自筹资金银行融资销售收入，其中自有资金万元，银行借款 ，万元，销售收入，万元 表项目资金来源表 序号项目名称总额万元比例 自有资金及融资， 银行贷款， 销售收入， 总投资， 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金其他方式融资银行贷款和销售回款。 项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。 经测算经济效益良好 经测算主要经济技术指标如下表所示 表项目主要经济技术指标 序号项目名称总额万元单价元平方米占总投资比例 土地成本， 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用， 财务费用， 销售费用， 公用设施专用基金 合计 注上表指标按住宅销售率商业销售率车位销售率均为的情况下预测的经济效益指标。 综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 年及年国民经济发展势头良好 年季度国内生产总值达万亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业绝对额，亿元，比 去年同期增长第二产业绝对额，亿元，比去年同期增长第三产业绝对额，亿元，比去年同期增长。 第产业第二产业第三产业 产值亿元 城市建设维护税 印花税 净销售收入， 变化 附表项目销售收入与经营税金及附加估算表 年 序号项目合计 年 项目投资计划估算表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度 土地成本 前期费用 土方及基础工程， 主体工程， 水电工程， 电梯工程， 空调工程 消防工程 通讯工程 煤气工程 对讲系统 电视天线 室内装修 室外配套 管理费用 不可预见费 其他费用 公用设施专用基金 合计 年年年 单位万元 项目名称合计 资金来源与运用表 三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度 资金来源， 经营活动产生的现金来源， 销售收入， 出租收入 其他收入 筹资活动产生的现金来源， 自有资金， 银行贷款， 其他负债 其他来源 二资金运用 开发成本投资 经营成本 销售费用， 销售经营税金及附加， 所得税 盈余公积 应付利润 借款本金偿还， 借款利息支付 三当年盈余资金 四累计盈余资金 年 单位万元 序号项目名称合计