十年，保守预测中国城市人口年均增长率会在 以上，这导致了人们对商品房的巨大需求。 不断增加的居民收入，使得人们对商品房的巨大需要转变成为 有效需求。 要把人们的需要转变为现实的需求，最重要的个条件是购买 力。近几年，我国的和居民可支配收入都呈现出稳定增长的态势， 这为房地产业的发展打下了坚实基础。 住房体制改革对房地产市场的供求均有影响 住房体制的改革，对我国的房地产市场产生的影响，是有支付 能力但未能分到房子的居民可以直接购房第二，有支付能力并拥有 公房的居民可以再次购买新房第三，公房上市，可用来出售和出租， 这增加了房地产市场的供给第四，放开房地产价格，更多开发商加 入房地产开发行列，大大增加了商品房的供给第五，房地产市场逐 步放开，内外销房销售并轨，使得个城市的外来人口加入到买房行 列。今后几年，由于城市化进程和居民收入稳步增长，居民商品房消 费倾向会保持上扬，而住房体制改革也会步步深入。因此，长期来 看，我国房地产市场发展潜力巨大。 但同时也应看到目前国内房地产市场的些问题以及由此所引 发的些新的走向。 产品结构过偏，高档楼房过剩，经济实用楼房供给不足 年上半年，全国商品房空臵面积同比又增长了约，但人 均住宅面积还是远远低于国际标准。针对此情况，年月日， 建设部发改委和国土资源部联合下发了关于下达年经 济适用住房建设投资计划的通知。通知指出，年经济适用 住房年内施工面积万平方米，其中续建面积万平方米， 新开工面积万平方米年度投资规模亿元。年新开 工面积万平方米，同时年在建项目未竣工面积自动结转 为年续建面积规模年度投资规模亿元。 住房二级市场发展不够健全 个健康的房地产市场必须两条腿走路手房繁荣，二手房兴 旺。然而，从总体上看中国房地产市场还是条腿长，条腿短，多 数城市的二手房交易量不足总量的三分之，有的还不到。 地区结构不合理 学隔街相望，紧临徐东平价。 绿景苑二期 项目地址青山区园林路 项目规模占地面积平方米建筑面积平方米 容积率 均价元平方米 户车比 户数户 现销售率 开盘时间 主力户型 开发商武汉市青山城市综合开发公司 主打广告语 楼盘描述 恒庆花园期 目录 第章前言 报告编制目的 报告编制依据 项目概况 第二章项目开发经营环境分析 国内房地产市场经济回眸 武汉经济发展概况 武汉房地产市场运行情况 综合概述 年房地产主要经济指标 房地产相关经济指标 年武房指数回顾 商品房价格稳步上涨 存量房价格涨幅较大 房屋租赁市场波动较小 上半年武汉房地产运行情况 上半年房地产主要经济指标 上半年房地产市场评述 现阶段房地产政策导向 现阶段政策主线 房地产金融政策 房产市场政策 政策评析 武汉房地产市场未来发展趋势分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第三章项目周边物业市场调查分析 投资地块的地理环境 地块周边状况 地块周边配套现状 青山片区房地产市场浅析 青山区域概况 青山区房地产市场现状 区域产品特点 区域总体环境特点 总体环境分析 未来规划 目前状况 存在问题 青山房地产发展优势 未来的发展潜力和趋势 附项目周边主要物业分析 第四章项目周边区域消费者调查分析 选取样本的基本情况 经济能力与购买力需求 影响被访者购房的因素 被访者对住宅的购买偏好 被访者对小区规划配套的建议 第五章项目开发经营分析 第六章项目定位 目标市场定位 目标消费群定位 产品定位 第七章项目规划建筑设计建议 项目总体规划建议住宅建筑设计建议 总体规划布局构思 项目建筑风格建议 道路系统布局建议 景观设计建议 小区配套设施建议 商业配套建议 交通配套建议 体育娱乐设施建议 医疗卫生配套建议 教育文化配套建议 户车比建议 户型配比建议 安防智能系统建议 第八章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略 项目投资估算 项目实施进度安排 第九章项目效益及风险分析 经济效益分析 项目经营策略 成本费用和各项税收 投资利润 环三干道，北洋大道，建大道， 园林大道，四通八达的公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，交通十分便利。 项目投入资金及效益情况 项目总投资万元 自有资金投入万元 住宅销售价格元平米起 项目销售收入万元 项目税后利润总额万元 项目开发优势所在 政策优势政绩工程，有强有力的政策扶持 市场优势武汉房地产处于历史上升期 成本优势土地成本由股本体现，无需支付高额土地出让金，并享 有巨额土地增值收益 规划优势武汉市政规划新轮经济增长区域，市政配套优良 项目优势地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并 同步增长 运作优势国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项 目运作 社会效益解决武汉城市发展痼疾，促进武汉城市化发展进程 关系运作与政府相关职能部门的良好关系基础，保证项目的顺利 实施第二章项目开发经营环境分析 国内房地产市场经济回眸 最近几年，房地产行业持续增长。本轮房地产周期从年 月启动后，于年月回调到，之后逐步回升，在 年月达到该年最高峰。年以来，国房景气指数开始高 位震荡，月份开始，持续个月回落。年，该指数呈现上行形 态。年上半年，国房景气指数再次在左右的高位徘徊 年月份，央行号文件对房地产市场的作用开始显现，当月国 房景气指数为，比月份下降点，在连续个月攀升 之后出现小幅回落，月份数据目前没有，但考虑到国务院号文 件对房地产行业在国民经济中支柱性地位的肯定来看，年第四 季度应有上升趋势。整体看来，房地产行业近几年保持了持续增长的 态势。无论是商品房的销售面积还是商品房的销售金额均有稳步提 升。 图全国房地产开发综合指数 房地产开发综合指数 房地产行业这几年之所以持续稳步增长，主要是如下原因所致 城市化进程产生了对商品房的大量需求。 城市人口平均增长率全国人口平均增长率 中国特有的城乡二元结构直接导致了其城市化水平明显低于世 界平均水平。根据第五次全国人口普查，我国城市化率为，比 同期世界平均水平低个百分点。年效益分析 社会效益分析 风险性分析 第十章结论与建议 项目结论 项目建议第章前言 受武汉恒鑫房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方在武汉 市武丰村进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。 可行性研究的工作从月日开始展开，至月日结束。 可行性研究的资料来源有公开的政府报告和统计资料对政府官员 房地产业内人士房地产开发企业普通市民的访谈相关产品的项 目资料具有代表性的开发商的调研资料等。本公司通过对以上资料 的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行 性研究报告。 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处 的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规 划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 报告编制依据 城市居住区规划设计规范 武汉市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设臵规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 现场勘察和实地调研所得资料 项目概况 地块位臵 本地块隶属于武汉市洪山区和平乡武丰村，东至政府规划工业大 道中北路延伸段，南临武青四干道及规划中的武青公园，西至园林路 延伸段，临和平乡铁机村及美地家园小区，北至白洋路，紧邻金鹤园 小区绿景苑小区。 建设规模与目标 项目名称五丰新村 土地面积平米亩 容积率鉴于目前青山楼盘还主要以多层为主，在考虑各种综 合因素的情况下，本项目把容积率把握在较小的数值 建筑面积平米 开发周期个月 土地价格元平米由于本项目为城中村项目，考虑到需还建 及其他特殊因素，暂定价格为 周围环境与设施 本项目位于武昌与青山结合部。东临十里钢城，西连长江二桥， 南接东湖风景区，北靠钢花新村，武青优势，又有可待开发的市场，可是为什么该区域 的房地产市场却徘徊不前呢这里存在着两个方面的因素是观 念因素，长期以来，人们已经习惯把青山看作是个工业区，而非居 住区，总是把那里与冒烟的烟囱和轰鸣的机器联系在起，居住本来 就是个心理上享受，这种先入为主的观念对其影响可谓是深远的。 人流因素，长期以来，青山形成了个相对封闭的区域，那里 的人也许因为工作原因，很少与外界过于频繁的联系，因而也使得外 界对它也知之甚少，那里的人口流动量相对其它城区来说几乎可说是 相当稳定的，试想有谁会到个自己不熟悉的地方去买房子居住呢 这也是它对其周边客群吸纳力不强的原因之。 青山房地产发展优势 优势青山美化工程明显 青山区在全市率先实施环境创新，咬定绿化不放，绿化青山， 美化钢城，以山矶头山滩江滩渠南干渠