费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。对环境效益影响项目实施将对环境效益产生积极影响，项目区绿化用地以及代征绿化将改善整个项目区环境，营造健康购物旅游生活空间。对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元税收收入。对区域发展影响本项目实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地需求。符合海淀区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义。项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体现代化商业圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。现在项目所在地区相应市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区市政设施，以满足周边地区市政管线需要。第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设精神，符合北京十五计划和年远景目标要求，对推动北京经济快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展基础条件，对加快该地区建设有很大推动作用，开发建设是必要。本项目实施将有助于促进土地储备制度落实，有利于北京市土地市场有序发展。项目前景良好。土地作为不动产，具有保值增值特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，海淀区大西山旅游风景区房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。因此，在未来合适时机出让各地块，是能够实现目前所设想预期收益，本项目在经济上具有定可行性。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为年，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。出海淀区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信燃气供暖管线没有实现介入，不能满足该区域市政需求。项目建设必要性分析从海淀区旅游配套设施总体供应量来看，市场供不应求，随着中关村以及高科技产业进步发展，未来对于高档旅游配套设施市场需求将有大幅提升。结合本项目区域特点和规划方向考虑，未来本项目所在区域发展旅游配套设施类产品有非常好市场前景，不但与大西山风景区整体规划方向相符合，而且还能够填补海淀区旅游配套设施市场空缺，服务于中关村高科技园区企业商务交流技术研发等。另外，本项目建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲资源，为大西山风景区可持续发展提供保障。第四章市场分析总体宏观经济分析中国经济在过去二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界。中国零售业也在两位数增长，与年前相比，翻了四倍多。这样发展速度将会在短期到中期内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低水平不到，零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样国民生产总值能力保证了大多数外商直接投资达到相当高水平，在今后几年中有这样发展趋势作为中国入世过渡部分，经济重要组成部分将会进入反常前进状态。排除无法预计政治或其它方面剧变影响，中国经济强大发展水平将会在中期内存在。中国都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有至万人移居到城市。同时，农村总人口量也在持续增长。北京是全国政治文化与国际交往中心，又是生机勃勃充满活力综合性产业城市。改革开放以后特别是十五时期，中共北京市委市政府大力发展首都经济。循着北京经济发展要立足北京服务全国面向世界思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来北京经济保持了高速增长趋势，年年年均增长速度达到，年增长率高于国家平均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，年奥运会将进步拉动北京基础设施建设和生态环境改造，进步改善投资环境，提升国际形象。年，北京总量为亿元，比上年增长，连续六年保持二位数增长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支配收入达到元，四年平均实际增长幅度达到。土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场强势政策调整对我国房地产业发展影响主要可从以下几方面加以分析土地供应总量将会进步得到控制从供给方面看，国土资源部下发关于清理各类园区用地加强土地供应调控紧急通知以及国务院下发关于暂停审批各类开发区紧急通知和关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理通知等文件，对城市各类开发区园区别墅用地供给作了严格限制，这将使城市土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等发布实施，经营土地开发与管理资金管理等方面主体关系，为项目实施奠定坚实基础，从而化解这方面风险。第十章社会效益评价对就业效益影响土地级开发项目实施将提供更多直接和间接就业机会。首先，项目建成后商业项目将形成新消费和市场需求，会增加服务行业就业岗位。其次，土地级开发阶段房屋征地拆迁市政基础设施建设绿地建设场地平整等工作都将产生大量间接就业机会。土地级开发后，二级开发实施有助于第三产业发展，新兴服务业将提供更多工作类型和就业机会。对环境效益影响项目实施将对环境效益产生积极影响，项目区绿化用地以及代征绿化将改善整个项目区环境，营造健康购物旅游生活空间。对政府财政影响土地级开发项目可以为政府带来二级开发税收收入并相应带来新税源，按开发后总价值估算，政府将有约万元税收收入。对区域发展影响本项目实施可以实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本区域经济发展和城市建设用地需求。符合海淀区经济发展和整体规划要求，满足政府社会目标。建成后项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力区域文化经济中心部分，形成定区域优势，对整个地区良性发展有着重要社会意义。项目区将形成以住宿商务会议及文化为主体现代化商业圈，良好区域环境快捷方便交通适度商业规模合理规划布局新颖建筑形式以及健全配套功能有助于提高区域成熟度，体现高品质区域形象，为人们整体生活质量和生活品位提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利。现在项目所在地区相应市政设施不完善，待项目实施后可同时完善该地区市政设施，以满足周边地区市政管线需要。第十章结论和建议结论本项目实施符合国家加快城市建设精神，符合北京十五计划和年远景目标要求，对推动北京经济快速发展具有重要意义，项目实施具有快速发展基础条件，对加快该地区建设有很大推动作用，开发建设是必要。本项目实施将有助于促进土地储备制度落实，有利于北京市土地市场有序发展。项目前景良好。土地作为不动产，具有保值增值特征。尤其当土地市场形成有形市场后，这特征将更为明显。从长期来看，在房地产市场需求稳定增长，土地供应计划有度条件下，海淀区大西山旅游风景区房地产市场非常看好。可以预见，未来几年由于新土地政策实施，土地价格有上升趋势。因此，在未来合适时机出让各地块，是能够实现目前所设想预期收益，本项目在经济上具有定可行性。该项目所处地域发展优势明显，项目土地开发预期良好。经财务分析，土地市场交易溢价收入为万元，投资回收期为年，并具有定抗风险能力，本项目在财务上是可行。按目前规划条件和市场情况，从较保守情况估算，项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价综合结论为成本支出项目总投资为万元。出让收入土地出让地价款测算为万元。利润通过测算利润为万元。综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为万元，年收益率为，项目在财务上可行。二建议建议项目建设单位做好项目前期工作加紧落实资金筹措，确保资金按计划落实到位以确保大西山风景区凤凰岭旅游设施期项目顺利进行。附表成本费用估算表项目建设期经营期月合计前期费用开发建设补偿费拆迁费市政设施建设费管理费用销售推广费不可预见费小计累计利息合计附表现金流量表序号项目建设期经营期月现金流入土地出让收入现金流出建设投资财务成本税金净现金流量累计现金流量折现系数折现率净现值累计净现值表借款还本付息表序号项目建设期经营期合计月借款及还本付息期初借款累计本期借款本期应计利息本期偿还本金本期支付利息还款付息资金来源土地收益目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线阻隔，使地块成为个相对封闭区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。市政设施现状自来水自打第章概述凤