二者相互影响， 相互作用，房地产价格指数与地价指数有密切的直接关系。 市场供给情况 土地级市场年市商品住宅建设用地供应量为万平 方米，可建建筑面积万平方米，而年商品住宅建设用地供应 量为万平方米，可建建筑面积是万平方米，与年相比 增加了。 年全年市商品房销售面积万平方米，比年上升了 ，超出本年批准预售面积万平方米，超出近，在年基础 上，进步消化了往年的空置量。 商品房供应结构各类商品房的供应结构与年相差不大，分 别为住宅，商场，写字楼，工业用房，车库，别墅， 其他。成交行情 年商品房销售金额亿元，比年上升了，平均销 售价格元平方米，比年每平方米上升了元，涨幅。其 中以上是居住用房。从销售商品房的分类数据看，居住用房销售面 积金额均价分别为万平方米亿平方米， 分别比去年上升了商场销售面积金额均价分别为 万平方米亿平方米，分别比去年上升了 车库销售面积金额分别为万平方米亿元， 分别比年上升了。从全年的季度价格走势线上，可看出 年的商品房成交量及房价在年的基础上有进步上升，第 三四季度均价已在元以上。从近两年的商品房供销走势图看 如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个 季度的成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销 比例为。所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积 万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。 市土地市场运行情况 从年到年，土地公开出让市场处于相对有序状态，土 地供应量直稳步增长，年随着房地产市场的空前火爆，土地公 开出让面积增长幅度高达年的倍，而年政策面的变化导致 土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方 式向挂牌方式集中，年同样受政策影响，土地公开出让面积与 年基本持平。 年以前，市政府公开出让的土地用途集中为居住和商业综 合用途，但从年开始呈多样化的趋势，酒店旅游纯商业办借款及还本付息 年初借款本息累计， 本年借款 本年应计利息， 计入建设期利息 计入生产期利息， 本年还本付息， 本年偿还本金， 本年付息， 年末借款本息累计， 还款资金来源 上年余额， 税后利润 结转土地成本 借款偿还期 第章总论 项目背景 项目名称 市路旅游区公共基础设施配套工程。 项目承办单位 市开元国有资产投资有限公司。 可行性研究报告编制依据及参考资料 投资项目可行性研究指南 可行性研究报告编制的合同书 承办单位提供的资料 项目提出的理由与过程 改革开放以来，特别是设立经济特区以来，市充分利用特 殊的地理位置和优良的海港空港等资源，发挥特区的政策优势，适 时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得 到了飞速的发展。 地处省东南沿海江入海处，背靠漳州泉州平原濒临 台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。由岛鼓浪屿及大陆 江北岸沿海部分组成，陆域面积平方公里，海域面积多平 方公里，海岸线长达公里，港外岛屿星罗棋布，港内四周群山 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,环抱。属海洋性亚热带气候，温和多雨夏无酷暑冬无严寒。独 特的自然条件和历史条件，形成了市独特的风景资源。 根据市总体规划中风景资源保护与旅游发展研究的论 述，东部滨海度假休闲区是市近期最适宜开发建设滨海度假休闲区 的地域，二十四景中的胡里炮王金山松石云顶观日即 位于此区域。强调做好修订完善东部滨海度假休闲区的旅游设 施开发规划。在保护生态环境的前提下，建设完善路沿线和前 埔会展中心广场带的游览设施的服务设施，解决目前留不住客旅 游经济效益低的问题。加大海上娱乐海滨休闲项目的开发力度， 建设旅游码头游艇俱乐部，提高海上休闲度假项目的档次和效益。 ④根据旅游客源市场的需求，建设若干较高档次配套设施齐全的度 假型旅游饭店，以带旺滨海度假区的人气。充分利用万石山麓小 水库和林深景幽的环境优势，兴建高层次的会员俱乐部休闲中心和国 际乡村俱乐部。 因此本建设用地除个别分布零散难以利用的，绝 大部分在岛内东部。按国务院严格限制向本岛东部继续大规模拓展 城市建设用地，为本岛城区的可持续发展留有余地的要求，市委 市政府早在市国民经济和社会发展十五计划和年远景目标中就提出了把建设成海湾型城市的战略构想，逐步实施经济发 展重心由岛内向岛外的战略性转移。正是由于岛内土地资源紧张有 限，政府在十五计划中才做出决策，引导城市建设向岛外发展， 为本岛城区的可持续发展留下余地，本岛东北部的用地关系到本岛长 远发展和功能提升，具有极高的战略价值，严格地控制本岛东部地区 的建设用地是城市建设的战略要求。 从近期岛内建设项目的用地看是规划的旧城旧村改造项目 二是建设用地单位往年经合法手续取得土地使用权并且具备用地条件 而未按约动工，近两年房地产升温而开始施工的建设项目。这说明岛 内的城市建设用地已处于优化整合阶段，也体现出目前建设用地的 紧张程度。 按经济增长目标预测，若预测到年经济发展水平相应的人 均为万元，则年城市就业人口为亿元万元 万人，考虑到年市的就业率已在以下，预测到年的就业 率为，则城市人口规模为万人万 人。也就是说市城市规模需要万人用以支撑。随着经济的发 展人口的扩大，建设用地的需求量也将不断增长。有限的建设用地 资源和经济发展的用地需求矛盾日益突出。 据年年鉴年底，我市人均住房面积平方米 年的抽样调查，我市居民住两房厅居室以下的占以上，随着社会 经济的发展，人民生活水平的不断提高，人均居住面积也将不断提高， 按世界发达国家人均住房状况美国为多平方米，欧洲国家为平 方米，就是新加坡这样地少人多的国家，人均也有平方米。据有关 资料，十五期末，我国城镇人均住宅建筑面积目标是平方米，结合我市住房现状及经济发展状况，再加上本岛的实际人口规模已经超 过控制上限，在今后相当段时间里，岛内住房的需求量仍将持续上 涨。 综上所述，土地是不可再生的重要资源，岛内的土地资源非常 紧缺，若不在供地总量上作适当控制，会导致房地产投资空间的严重 不足。随着海湾型城市发展战略的实施，城市用地持续增长，将进 步加剧土地供需的矛盾。 土地价格现状与预测 项目作为路旅游区公共基础设施配套项目的提出，是适 时必要的，本项目的主要建设内容是居住用地公建用地商业 用地旅馆用地公园用地办公用地学校用地绿化用地道路 用地其它用地。 项目概况 地理位置 本项目位于岛东部海滨，西靠虎仔山观音山，东隔路， 南至香山及何厝村，北至东宅村。 建设规模与目标 本项目为五通高林片区东南角总占地面积百多万平方米的个部分，属于本项目思明区用地的用地面积为平方米。 本项目的建设目标是通过对本岛东部地区零散的农村进行整 合，既推动农村城镇化进程，又腾出宝贵的土地资源。根据城市总体 规划及分区规划，挂牌的地块将分别定性为办公用地酒店餐饮等旅 馆用地商业用地公园用地居住用地绿化用地其他用地等。 本项目的工程建设内容为区内场平道路给排水供电电讯 以及绿化等基础配套设施建设。 项目投资及财务分析 本项目实行代建制，所需投入的总投资为万元，其中征 地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程 建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息 万元。 项目的总收入为万元，财务内部收益率为，财务 净现值为万元，投资回收期为年。第章需求分析与建设规模 用地需求分析 市地域范围狭小，制约了土地自然的供给。市土地面积 ，平方公里含滩涂面积可达，平方公里，其中适宜建 设用地为平方公里，基本可建用地为平方公里，不宜建设用 地为平方公里。根据生态环境保护要求和合理环境容量预测 市远景城市建设用地适宜发展最大规模为平方公里，人口最大规 模为万人。 本岛是城市的政治经济与文化中心，是城市结构的中 心和重心。包括鼓浪屿在内的岛面积平方公里，占市地 域的，城市可用建设用地在平方公里以内。本岛由于空间 的隔离性而具有形态规模抑制的特点，因而其人口规模受城市用地的 空间形态所决定。根据规划建设用地国家标准，取市城市规划建设 用地标准为人。考虑到本岛较密容量发展的现状，人均城 市建设用地标准取人，则本岛的人口最高容量为万人。 据统计资料，年底岛内户籍人口包括鼓浪屿万人， 而岛内万平方公里内的城市建设用地，截止年底已建成区达 平方公里，剩余的城市目可行性研究报告 表项目土地出让计划表 序号年份开发地块出让地块出让面积 合计 土地出让价格 本项目在考虑土地出让价格时应综合以下几个因素 市的土地政策 该片区的土地价值及项目基础设施的投入情况 遵循经济评价审慎性原则。 充分考虑土地出让时间因素的影响预计本项目土地出让开始 时间为年。 在综合以上几个因素后，根据年岛土地挂牌情况，同时 考虑地价还会随时间因素升值，前三年土地价格基本不变，从第四年 前，每年上浮，据此预测项目各地块在经营期各年的楼面单价， 详见表。 厦门市工程咨询中心厦门环岛路旅游区公共基础设施配套工程项目可行性研究报告 表项目各出让地块楼面单价览表单位元 用地 年份住宅用地商业用地办公用地旅馆用地公园用地 土地出让收入测算 根据各用地的楼面单价容积率以及可出让的面积，计算出土地 开发出让金总收入万元，其中居住用地出让收入 万元，商业用地出让收入