织市场调查和休闲 步行街建设考察，通过全面调查研究，不失时机地提出建设 高沙休闲步行街的设想。 商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货 郎沿街叫卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日 趋成熟。随着消费理念的转变和商业模式的多样化，商业步 行街在全国各地迅速发展起来，已成为打造城市名片的 形象工程。 商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，直是城镇聚 集的核心。现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲 功能，在旅游产业中产生了巨大的影响。大周末实施以来， 商业步行街成为城市休闲的重要场所，随后休闲步行街 高速发展，成为了都市休闲的主战场之。步行街这种商业 房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休闲化发展与 休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来， 具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能 性。 我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋， 如大唐古长安的东市西市，清明上河图描述的宋代汴梁的 繁华商业街。最早的商业街形式比较简单，如百货超市等，后来才逐渐出现多样化形态。可以说，历史上的商业街是中 国古代文化的聚集，城市，就是城池里的集市，就是商业聚 集的街区。历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑， 形成了老街特色市场街特色民俗街等。 以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为休闲步 行街。其中，包括两种类型种是以传统商业为主要内 容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街 另类，是以原有的风貌文化民俗等为基础，以休闲消 费为特色的步行街区。今天的休闲步行街，又在历史积淀之 上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集区。这是种 升华和创新。 高沙休闲步行街项目位于高沙老城区商业次中心区，紧 临高沙经济开发区，地理位臵优越，休闲步行街北接南京路， 南至中河街，滨临蓼水河，主街全长余米。 二项目建设的必要性 高沙城区商业街的现状分析 高沙老城区的主要商业街道有街建设项目可行性研究报告编制工 作委托贵院，现将有关情况说明如下 范围高沙休闲步行街蓝线范围。 投资规模总投资万元，自筹资金万元，银 行贷款解决万元。 提供成果份数份。 委托人洞口县易旺食品投资有限公司 年月日 第三部分图件 目录 第部分项目可行性研究报告 第章总论 项目研究概论 二研究工作编制依据 三研究范围与内容 四研究的主要结论 五项目实施建议 第二章项目背景和建设必要性 项目提出的背景 二项目建设的必要性 第三章建设规模规划理念和技术标准 建设规模规划理念和规划构想 二技术标准 第四章建设条件 区域位臵和自然条件 二工程地质条件 第五章投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 第六章实施方案 项目实施计划进度 二建设施工条件及施工进度的保证 三施工进度安排第七章环境影响评价 自然环境 二雨水和生活污水的排放 三大气污染 第八章社会评价与经济评价 社会评价 二国民经济评价 三财务盈利能力指标分析 四敏感性分析 五经济评价结论 第九章招标方案 第十章结论与建议 第二部分文件汇编 委托书 第三部分图件 第部分项目可行性研究报告 第章总论 项目研究概论 项目名称 洞口县高沙休闲步行街 项目承办方 洞口县高沙镇人民政府 洞口县易旺食品投资有限公司 可行性研究报告编制单位 邵阳市城市规划设计研究院 二研究工作编制依据 委托合同 洞口县高沙镇城市总体规划 建设项目经济评价方法与参数 年第期洞口县人民政府常务会议纪要 三研究范围与内容 研究范围 本次研究范围为洞口县高沙休闲步行街项目。 研究内容 依据委托方要求，我院对洞口县高沙休闲步行街项目的 必要性技术的可行性和经济的合理性进行综合客观的分 析论证，其研究内容包括洞口县高沙镇社会经济现状与规划 洞口县高沙镇城市布局现状及规划 休闲步行街建设的形态作用规模和标准 建设主要依据湖南省市政工程消耗量标 准湖南省园林绿化工程消耗量标准和湖南省建筑工 程消耗量标准确定，工程总造价约为万元。 经济评价 国民经济评价结果 经济净现值万元 经济内部收益率效益费用比 投资回收期年 财务分析结果 财务净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿还期为年 经济分析结果表明，本项目社会效益环境效益显著， 财务上可行，投资回收期短。 五项目实施建议 本项目建设技术和物质条件具备，社会效益和环境效益 显著，经济上可行。建议做好前期准备工作，使该项目尽快 付诸实施。 第二章项目背景和建设必要性 项目提出的背景 洞口县位于湖南省西南部的资水上游，是我国著名的 雪峰蜜桔之乡，区域面积平方公里，辖个乡镇，个管理区，个村，总人口万，洞口是蔡锷将军的出 生地革命老区县，系全国强产粮大县商品粮基地 农村生态建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县重点林区 县畜牧业五强县省级金融安全区。境内矿产资源丰富 蕴藏矿产余种，其中煤储量万吨，铁矿储量 亿吨，锰探明储量万吨。年全县实现生产总值 亿元，增长完成全社会固定资产投资亿元，增 长完成财政收入亿元，增长实现工业增加 值亿元，增长新型工业化工作连续四年在全市 考评中进入前三名。 高沙镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡 接壤，南与武岗毗邻。辖区面积平方公里，人口约万。 高沙古为沙洲，后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。高沙 交通方便，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口绥 宁武岗三县木材粮食猪禽集散地。仔猪远销云南贵 州广东广西江苏浙江等省市和港澳地区。 随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设， 洞口县的区位优势更加突出，交通优势越来越强。高沙的交 通优势也凸显出来，东面有洞新高速公路紧临高沙城区穿 过，且在高沙镇设出入口，南面有高速公路连接线，北面 与县城之间有级公路相连，作为全国小城镇建设试点镇的 高沙有着无限的发展空间。对于改善高沙镇城市人口的生活 居住环境条件，发展高沙经件的调查分析 工程的初步设计 工程量估算 投资估算及资金筹措 工程实施方案及工期安排 经济评价 环境影响评价 评价年限 评价期定为年年。 四研究的主要结论 建设规模 洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土 地使用权，统完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观 建设，按规划出让该休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民 政府通过严格的规划管理措施对休闲步行街的建设进行管 理，确保按规划建设好高标准的的高沙休闲步行街。 场地平整土石方工程根据现状，结合地形设计， 整个项目区的土石方工程估算万立方米。 路网工程 商业步行北街长， 商业步行南街长，商业广场平方米 商业广场路长 美食广场约平方米 休闲广场约平方米。 消防路长， 停车位 地面个小车车位 房屋建筑工程 公共厕所垃圾中转站砖混结构平方米 市政管线及绿化工程 排水管长米 给水管道长米长米 道路绿化平方米 二建设方案 规划布局 休闲步行街主街宽度不小于米，沿主街中轴线设臵中央 水景，两旁铺以绿化景观设施。休闲步行街南端与中河街的 连接因为场地高差大，考虑采用台阶形式休闲步行街北端 设休闲商业广场，广场面积平方米休闲步行街中间 部设美食广场，面积平方米休闲步行街南端临蓼水 河处设亲水平台，面积约平方米。该项目东西两面消 防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于米。 给水工程水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水 管引入给水区。供水管管径为，再沿次干道分开铺设， 沿线设臵室外消火栓，间距不超过。 排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用 重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设臵 污水截流管区，截流后引入污水处理系统。 雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。 供电工程 利用城市电网供电，条件十分优越。 电讯工程 按规划要求预埋电讯管道，进入地块。 路灯照明工程 休闲步行街的路灯沿路布臵具体位臵见景观平面布臵 图，消防道路及停车场的路灯在道路侧布臵，路灯间距不 超过米。 三投资估算 本项目投资估算 投资使用与资金筹措计划表单位万元 序 号项目 年 年合计 投资 资金筹措 资本金借款 销售收入税金与附加费等费用估算单位万元 序 号项目 年 年合计 销售收入 销售税金及附加 营业税 城市维护税 教育费附加 所得税 总成本费用估算表单位万元 序 号项目年年合计 建设成本 财务费用 销售税金及附加 运行费用合计 借款还本付息计划表单位万元 序 号项目年年合计 年末借款本息累计 借款本金 本年应计利息 本年还本付息 本年还本 本年付息 财务现金流量表单位万元 折现率 年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流 量 累计 净现 金流 量 财务内部收益率为 财务净现值为万元 动态投资回收期为年包括建设期在