施建筑面积。 项目规划方案 规划依据 城市居住区规划设计规范 规划基地地形图及界点坐标 都江堰市规划局提供的规划设计条件 国家及四川省都江堰市的其他有关规范规定。 选址概况及规划定性 选址概况 本项目用地位于都江堰市环以内柏条河北路下段临河项目都 江堰市胥家镇桂花村组，项目建设符合都江堰市整体规划和灾后重 建规划，项目建设条件良好，与政府规划现已完善的大型高尚居住小区 中冶堰景仅墙相隔，在本项目附近现有部分小区已建成并入住，如高桥新居都江逸家山水天成桂花苑等楼盘已成成熟社区。 规划定性 本项目是以商业与和高端别墅组成的高品质楼盘，该项目由都江堰 市水利水电工程有限公司开发，本项目占地面积约亩，总建筑面积 多平方米，共栋庭院养生别墅含地下室每栋有左右 和五层临河商铺带地下停车场。本小区是封闭式管理全地下停车位 采用人车分流出行方式，居住最大的特点是以独门独院的现代中式简约 风格为主体，拥有自己独立的前后花园，使建筑本身与园林完美融合。 规划设计宗旨及目标 立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性 与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯 性等因素综合考虑规划功能的划分，营造种自然生态和谐的生活 形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。 突显健康美好生活理念，增设健康休闲娱乐等配套设施，人们可 以享受健康充实的闲暇生活。 通过生活和交通体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中 国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。 规划构思及特点 规划概述 功能项目主要功能是活跃该处商业氛围，该区临河主干道，设计 上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造个舒适的内部休闲购 物空间环境，丰富城市生活场所，形成组城市地标性建筑群体。设计理念以商业和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形 态。设计市政污水管。 室内排水 室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管生活污水和 粪便污水分流，雨水采用有组织排水。 消防安全 建筑消防设计 建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为 消防扑救提供有利的交通应急条件。 集中设臵消防控制中心，可布臵在管理用房首层。 目录 第章总论 项目概况 可行性研究结论 主要技术经济指标 项目存问题及建议 第二章项目建设的理由及必要性 项目提出背景 项目发展概况 项目投资的必要性 第三章市场研究 区域国民经济社会发展和城市建设概况 房地产市场现状分析 房地产调控政策 房地产调控对房地产市场影响小结 第四章项目选址与建设条件 项目选址 项目建设条件 第五章建设规模与内容 建设规模 建设内容 第六章主要工程技术方案 工程技术方案 第七章环保节能与安全 环境保护 节能 劳动安全 消防安全 第八章投资估算与资金筹措投资估算 资金筹措 资金使用计划 第九章开发进度 建设工期及计划安排 第十章财务分析 财务评价依据说明 成本估算 销售收入估算 利润概算 投资利润率概算 项目盈亏平衡分析 敏感性分析 财务评价结论与建议 第十章风险评价 投资风险分析 风险评估 风险防范对策 第十二章社会评价 项目对社会的影响分析 项目与社会的互适性分析 评价结论 第十三章问题和建议 问题 建议 第章总论 项目概况 项目名称柏条河水岸 建设单位都江堰市水利水电工程有限公司 项目地点都江堰市胥家镇桂花村组。 项目单位基本情况 都江堰市水利水电工程公司成立于年月日，是家民营 企业，主要从事水利水电工程房屋建筑工程市政公用工程等项目。 公司设有办公室工程部开发部财务部售楼部等部门。现有员工 人，其中工程师人，助理工程师人。 经营办公地址都江堰市幸福大道天然气公司六楼。 公司注册资本贰仟万元人民币。 根据公司年会计年报情况来看，公司资产总额 万元，其中固定资产万元流动资产万元，全年实现 经营收入万元，利润万元。资产负责率，流动 比率，销售利润率，具备较强的偿债和门批准了拟建项目。项目提出的理由是合理利用土地资 源，改善城区环境完善小区及配套建设，实现预期目标解决该 项目周边商业配套稀缺的问题。 可行性研究结论 经济及市场分析 地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重， 经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重 建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水 平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新 的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今 后将有更广阔的发展空间。从宏观政策出台的节奏密集度力度，显 示了中央政府调控部分线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及 自住性需求影响较小。而都江堰由于地震以后当地许多房屋倒塌， 存在很强的刚性需求同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更 多政策上的支持与倾斜 城市规划 以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托 青城山世界自然与文化遗产北部山地自然保护区国家森林公园山 丘特色种植区，‚顺水依山‛，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架 路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区蒲阳高技术产业 片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的‚体 两翼北山南田四级布局网络生长‛的可持续和谐发展的城乡城镇 空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区 被分为都江堰市Ⅰ大区环路以内片区都江堰市Ⅱ大区天府大 道片区都江堰市Ⅲ大区蒲阳路片区都江堰市Ⅳ大区都江堰大 道片区四大部分。 项目地块分析 本项目地块位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道 环路与环之间，建设用地呈梯形，北接柏条河滨河路，南面为‚中 冶堰景‛高层住宅小区，东西为多层砖混商住楼，用地平坦，场内无 河流沟渠，无名木古迹，适宜建筑。道路四通八达，交通便捷。项目自 身设计有万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷，带 动附近商业氛围，项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件 等方面盈利能力。 项目概况 本项目为都江堰市水利水电工程有限公司开发项目，项目选址都江 堰市二环路外柏条河南岸，用地总面积，用地呈梯形，北边 长约米，南边长约米，南北尽深约米，用地红线距柏条河米，距滨河路约米，拟建项目由北侧五层商业楼和南侧连排 层住宅组成，建筑面积约，建筑均为多层建筑，建筑耐火等 级Ⅱ级，地下室级，主体结构使用年限年，地震设防烈度度， 地下室防水等级Ⅱ级电设备用房级，屋面防水等级Ⅱ级。 建设内容与建设规模 小区规划占地区平方米，建筑占地平方米，总建 筑面积平方米，绿化占地面积平方米。次性规划， 次性建设。 进度计划 本项目预计开发周期为个月，即年月动工，至 年月竣工。 投资规模与资金筹措 项目估算总投资万元。 资金筹措 根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目水利水电工程 有限公司通过自有资金商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标详见下表。 主要经济技术指标 序号项目指标指标值备注 总用地面积 建筑占地面积 总建筑面积住宅 商业 容积率总建筑面积总用地面积 住宅户数户 建筑密度 绿地率 估算总投资万元 预计销售收入万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年 建设工期月 编制依据 房地产开发项目经济评价方法 汶川地震灾后恢复重建条例国务院令第号 汶川地震灾后恢复重建总体规划国发号 汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划 投资项目可行性研究指南 四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意 见年月 城市居住区规划设计规范 城市居住区公共服务设施设臵规定住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设臵标准 城市道路绿化规划及设计规范 民用建筑设计防火规范 其他相关文件。 项目提出的背景及理由 本项目地块系都江堰市水利水电工程公司从都江堰市国土局土地 储备中心公开竞拍购得，地块原系商住用地。根据都江堰市规划局规 划和有关部，方面有利于增加商 业设施和住宅房源，满足消费者的需要另方面有利于土地资源的优 化配臵，发挥城市土地资源的利用价值，以获得良好的经济和社会效益。 公司通过土地市场公开竞拍获得该宗地的土地使用权，拟开发商业住宅 小区。本项目的建设是促进都江堰市国民经济和社会发展，完善城城市 规划建设，促进构建和谐都江堰的项重要举措，得到都江堰市委市 政府及上级主管部门的大力支持，外部政策环境优良。 第五章建设规模与内容 建设规模 项目规划用地面积，规划总建筑面积，其中 商业，住宅楼面积，机动车停车位辆。 建设内容 项目建设内容为住宅楼商业用房综合管理用房以及区内道路 绿化围墙等附属工程。采取‚次规划次开发‛的运作方案，开 发建设商住楼和外部接入的水电气等工程。 序号项目指标指标值备注 总用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 住