根据重庆总体规划要求，重庆城市化率不断 加快。近年来，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民 购买商品房的比例逐年上升。 八十年代出生的人群正进入适婚年龄，这部分人群普遍受 教育程度较高，有定的消费能力，对商品住宅尤其是酒店式单身公 寓存在明显的有效需求。 据调查，在过去的两年里，购房主力已逐渐逼近年轻人。 在购房群体中，首次置业者平均年龄已从原来的岁下降到岁。 从市场反映的情况来看，中小户型的过渡房购买者是年轻人。 本项目毗邻的两路工业园区北部经济开发区等科技工业园区，会聚了众多青年精英，他们从事的高技术含量工作决定了其高收入。 他们对新生事物和新消费观念接受意识非常强烈，提前买房，拥有 片属于自己的天地比什么都重要。而科技工业园区对年轻人的吸引力 又在不断加强，批又批刚走出校园的精英人才不断补充新鲜血 液，买房不愁以后易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。而敢 于把明天的钱拿来今天享用，又是这代年轻人最典型的消费特点。 况且，拥有知识和才华的他们在未来的收入预期非常可观，置业对于 他们来说并非遥不可及。因此他们大多选择放弃老代先有足够存 款才考虑置业的落后，崇尚边还贷款边享受的生活方式。 调查表明，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利距离市中 心近的房子。既然本项目开发了适合他们的楼盘，他们又何必舍近求 远呢 市场调查表明，两路工业园区北部经济开发区等科技工业园区 的年轻群体中，拥有大专以上文化的占以上，家庭月收入 在元以上，拥有定的经济实力和消费能力。他们中有左 右在未来到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小进场门槛 及总价相对较低的目标客户群和潜在客户群。 重庆市住宅投资和供应预测 年以来，重庆的房地产市场在有效需求的拉动下逐渐回暖， 正在进入相对平稳的发展期。 竞争力分析 区域概况渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面 积最大近年发展最为快速的个区，商务文 四财务管理及其他费用 序号费用名称计算方法金额万元单方成本元备注 税费 财务费用按年计 土地增值税略 公司管理费 开发费用 不可预见费 小计占总成本 五综合成本合计为万元，控制性成本为万元 折合单方综合单价为元 第章总论 项目背景 项目名称 青春驿站 承办单位概况 本项目由重庆青年城置业有限公司作为项目法人负责开发建设。 法定住所重庆市渝北区兴科大道号 法定代表人袁正耕 重庆青年城置业有限公司成立于年月，是家国内合资 的有限责任公司。公司的注册资本为人民币万元整。公司经营范 围房地产经营开发，物业管理，地下车库，销售建筑装潢材料。 可行性研究报告编制依据 重庆市发展计划委员会关于建设青春驿站商品住宅项 目建议书的批复渝计城第号，详见附件 重庆市渝北区计划委员会关于建设青春驿站商品住宅 项目建议书的批复渝北计投字第号，详见附件二 „„ 项目提出的过程 为加快渝北区绿色环保推进步伐，根据重庆市人民政府 号文件精神，为促进区域经济发展，重庆市发展计划委员会于年批准同意重庆青年城置业有限公司在宝桐紫花园以东海 德盛世以南宝桐路以西兴科大道以北地块建设商品住宅和配套公 建用房，改造地块属渝北区绿色环保改造项目，项目名称为青春驿 站酒店式公寓。 重庆青年城置业有限公司在完成了土地规划市政配套等部门 的审核和征询意见后，编制项目可行性研究报告。 项目概况 地块位置 拟建项目位于渝北区主城区的兴科大道宝桐路口。 四至范围为宝桐紫花园以东海德盛世以南宝桐路以西兴 科大道以北。 周边环境与设施 本项目位于渝北区两路地区，该区域是渝北区较为成熟的居住 区。其周边有海德盛世金香林木鱼石水木年华等已 建和在建的住宅小区。拟建项目米范围内还有美华医院重客 隆超市好宜家大型农贸市场，各大银行及中国邮政等服务性公建 有渝北实验三小海联学院回兴小学幼儿园海联学院川外双 语学校重庆中职教中心西南政法大学南方翻译学院等完整 的教育资源加。今年月，经济适用房竣工面积万 平方米，同比增长。数据表明开发商对房屋供给结构进行了调 整，加大了平方米以下和经济适用房的建设。 本项目建筑内容主要以平方米左右的青年单身住宅为主，并 辅以少量的社区配套的商业作为项目功能需求，而纯粹针对青年的小 户型公寓小区，在重庆尚属首案。因此，本项目符合重庆房市趋势。 重庆市青年单身住宅市场供需调查 年重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升态势。尽管 受宏观调控的影响，房市的交易情况日益理性化，且青年单身住宅的 价格比大户型的价格高出，但是，青年单身住宅市场的 需求和供应依然呈现出稳步上升的态势。 供应方面 年前七个月的供应呈现不断上升的趋势。 项目名称供应量平方米 月 海德盛世 金香林木鱼石 水木年华 需求方面 年前七个月的需求呈现不断上升的趋势。 项目名称需求量平方米 月 海德盛世 金香林 木鱼石 水木年华 重庆市青年单身住宅价格调查 项目名称面积平方 米 单价元平方米说明 海德盛世月日开盘按建面 金香林三期月日开盘套内均价 木鱼石总面均价 水木年华小户型总面均价 大户型 青年单身住宅成交价格要高于重庆市平均楼价，达左右，而 且所占成交比例在不断上升，成交价格也提升明显。 三市场预测 重庆市青年单身住宅需求趋势 根据重庆市国民经济和社会发展有关计划，三千多万人口的重庆 市作为西部大开发的龙头重镇，正在高速发展。虽然目前住宅市场日 趋回归理性，但小户型住宅潜在需求量难以估量。未来年，重庆市 小户型住宅市场消费需求呈现如下特点随着第三产业比例迅速增长，重庆市就业人口及人均收入 将不断增加，为小户型住宅市场提供坚实的需求基础。 市政基础设施及生活配套的不断完善，将极大的带动市场。 如年开工建设的重大建设项目轻轨交通号线等，这些工程可直 接改善周边区域环境，带动区域住宅市场发展。 未来年，重庆将有较发达地区向高发达地区转变，居民 生活由小康型向富裕型转变，根据国际上许多国家住宅需求的规律， 这将是住宅需求最旺盛的时期。 近年来碧津公园民俗文化村等旅游景点近在咫尺餐饮休 闲娱乐的商业街举步可及，惬意生活，方便到家。 项目所在区域交通十分便利。区域米范围内有 等多条公交线路。国内最长轻轨号线南起巴南鱼洞，北至江北国际机场，其间的桐岩站就在本案家门 口，分钟即可畅达江北国际机场，任您进则驰骋天下，留则坐拥 空港新城最成熟的商业配套和生活配套。 主要建设内容 项目平面布置 本项目主要建设内容以两幢层的建筑，沿基地北侧宝桐路布 置，并在此设立主出入口基地东侧为轻轨交通号线。 项目功能 本项目为两幢层的高层建筑，底层建设配套商业，并以居住 为主的社区。 项目的主要经济指标 根据建筑设计公司设计的青春驿站酒店公寓方案设计重庆 市渝北区城市规划管理局关于青春驿站酒店公寓方案设计的批 复确定本次可行性研究报告的主要技术经济指标。详见表 项目投资与经济效益 项目建设投入总资金为万元，其中工程费为万元，工 程建设其他费为万元，预备费为万元，建设期利息为 万元。 项目销售收入为万元，净利润为万元，项目财务内 部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期 为年。 不确定性分析虽然在总投资上升或销售价格下降的情况下，项目的收 益水平随之下降内部收益率为和，项目的 抗风险能力较强。 主要技术经济指标 表单位平方米 序号项目名称建筑面 积 说明 基地面积以土地部门批准定界面积为准 总建筑面积包括地下建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 配套商业面积 地下建筑面积 地下车库面积 容积率 建筑密度 绿化率 集中绿化率 汽车泊位地下停车 结论与建议 项目以社会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分 析，拟建项目是可行的。 经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感 性均不是很大。相比较而言，项目对销售价格的敏感性比投资的敏感 性略大些，故应努力加强营销。 项目总体效益较好，风险不大。 第二章市场分析 市场调查 据重庆市统计局统计，年前个月房地产开发投资额增长， 但商品房销售面积同比下降适合中低收入家庭的小户型经 济适用房则有所增测算表 按土地合同规划条件测算 建筑面积单价元金额万元备注 土地成本 二前期开发费 三通平 工程勘察费 工程设计费 工程监理费 合同审查费 防雷接地审查 质量监督费 沉降观察费 散装水泥基金 墙改费 地名费 环境评价费 招标管理费 测桩费 人防费 文明施工措施费 图纸审查费三建筑安装费 住宅 住宅 住宅 商业 商业 公共服务设施 电视通讯 燃气基础设施 供热管道建设 其他 四大配套费 城市基础设施 建设费 非经营性公建 供热设施建设费 电力配套工程 五直接费合计 六期间接费 管理销售费 管理费 销售推广费 前期物业管理费 物业招标服务费 产权交易费 公共维修基金 房产交易费 总登记费 房产测绘费 财务费 不可预见费 七税前成本 八税金 营业税 所得税 九综合成本 十销售收入 十利润 十二投资利润率 成本与费用估算表详见附表 四利润