第三部分市场分析 市场现状及发展趋势分析 全国房地产市场现状及发展趋势分析 国家统计局日公布的年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地 产开发投资亿元，比上年增长。月份，全国房地产开发景气指数达到， 以全年最高值收官。 值得注意的是，根据公布的数据，年全国商品房销售面积万平方米，比上年增 长，全面超过了年亿平方米的历史高点。其中，商品住宅销售面积增长。 不过与此同时，年商品房销售额达到亿元，比上年增长，其中商品住宅销售 额增长。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高 出销售面积涨幅的倍，房价大幅走高成为年中国房地产市场运行情况的主要特征。 另外，年房地产开发企业资金来源也显示出不样的变化。根据公布的数据， 年房地产开发企业本年资金来源达到亿元，比上年增长了。其中，国内贷款达到 亿元，增长了。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，定金及预收款达到 亿元，增长幅度高达个人按揭贷款达到亿元，大幅增长了。贷款比 例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域，适度 宽松的货币政策对年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。 根据数据，年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长， 但住宅竣工面积仅增长。从未来供应规模来看，年全国完成商品住宅投资增长 ，房屋新开工面积增长，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了 。这预示着年商品住宅供应量将比年增大些，但增量不会过多。只有在 需求出现明显萎缩的情况下，才会出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言，年新 建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价的回调。因此，国条当中第项措施增 加保障性住房和普通商品住房有效供给对于遏制房价的进步上涨将会起重要的作用。 青岛房地产市场行业现状及发展趋势分析 市场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。 年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积 项目税后利润万元，项目税前投资利润率，税后投资利润率。 测算见表 表利润测算表 单位万元 销售收入总额， 销售税金及附加， 销售净收入总额， 土地成本， 前期费用， 其他费用， 工程直接费用， 预备费， 管理费用， 财务费用， 销售费用， 利润总额， 所得税， 净利润， 目录 第部分总论 项目名称及项目承建单位 二项目概况 三可行性研究的范围和依据 第二部分项目建设的背景和必要性 第三部分市场分析 市场现状及发展趋势分析 二年青岛市房地产市场形势展望 三项目所在区域的市场调查与分析 四项目定价 第四部分项目建设地点及外部条件 项目建设地点 二地质条件 三抗震设计 四外部配套条件 第五章建设规模与内容 建设规模 二建设内容 第六部分总体规划 总体规划的原则 二总体规划 三绿化工程 四竖向及场地整治 第七部分单体建筑建设方案 单体建筑内容 二土建工程 三建筑装饰 四竖向交通 第八部分公用工程 给水工程 二排水 三电气工程 四弱电工程 五采暖工程 六燃气工程 第九部分消防环境保护 消防 二环境保护 第十部分能源消耗及节能措施 能源消耗 二主要节能措施 第十部分组织机构与管理 组织机构 二项目管理 第十二部分招标投标 项目概况 二项目招标内容 第十三部分建设进度计划 第十四部分投资估算及资金筹措 投资估算 二资金筹措 第十五部分项目财务评价 财务评价的依据和范围 二销售收入及税金测算 三利润计算 四敏感性分析 第十六部分可行性研究结论 附件 第部分总论 项目名称及项目承建单位 项目名称青岛市崂山区午山社区改造项目。 项目承建单位青岛安信置业开发有限公司 项目承建单位概况 公案，拟定公用工程建设方案。 根据项目经营特点提出本项目管理体制机构设置和人员编制方案。 根据工程建设方案提出消防环保节能等专业设计方案。 根据本项目的建设标准，对项目的土建工程公用工程等进行详细测算，提出项目 的总投资额。 依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点， 对项目进行财务评价。 可行性研究结论 项目的建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山 社区居民居住条件及解决青岛海关职工的住房条件有着积极的推动作用。 通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。 该项目外部配套条件好，方案可行。 项目建设资金已基本落实，社会效益经济效益良好。项目主要技术经济指标如表 。 表项目主要经济技术指标表 指标名称单位数量备注 总用地面积公顷 总户数户 总居住人口人按每户人计 总建筑面积地上平方米 其中住宅平方米 公建平方米 容积率 最大建筑高度层 项目总投资万元 投资利润率 税前 税后 项目建设期年 第二部分项目建设的背景和必要性 改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发 生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。青岛市的城市建设也有了迅速发展， 城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。 年，随着青岛市行政区划的调整，建设大青岛的步伐正式启动。青岛市委 市政府决定，将城市的行政经济金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区， 推动青岛市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新的轮飞跃。随着 十几年的建设，在东部已经形成了个环境优美设施完备的现代化新城区。 为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造解决青 岛海关职工住房的指示精神，年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就 午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改 造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关 部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经 营管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有支精通房地产资 本运作项目开发建筑设计营销策划工程管理商业物业管理等业务的高素质员工队 伍。公司先后开发的澳门花园瑞士花园榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居 环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的都市家园。 二项目概况 项目建设地点 本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路南至青岛二中北至翠岭路，项目占 地面积公顷。 建设规模与内容 本项目拟建设处城市居住小区，总建设规模为平方米，其中商品住宅建筑面积 平方米，海关住宅建筑面积平方米，安置住宅建筑面积平方米，公共 建筑面积平方米。 投资规模及资金筹措 本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元，其余部分由建设单位自筹。 建设期 本项目建设期为年。 三可行性研究的范围和依据 可行性研究的依据 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 青岛市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见青 规业字号 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 ④青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山 片区旧村改造用地预审意见青崂土预字号 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 青岛市城中村居改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区 旧村改造项目初审意见的函青建函字号 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书青规函业字号 由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的崂山区午山社区旧村改造实施方案 可行性研究的范围 本报告主要研究范围包括以下几方面 通过对青岛市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的 消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。 通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。 在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工 程建筑结构方成后 由业主委员会通过招标确定有相应资质的物业管理公司管理。 为确保工程建设质量，在建设中必须严格按照有关基本建设质量规范，对各专项工程的 设计按规定选用具备国家要求资质的设计单位进行设计，各项工程施工队伍采取招标方式确 定，委托有相应资质的工程监理单位进行建设全过程监理，确实保证从工程设计设备选型 及采购材料采购工程施工设备安装调试各环节均按照国家有关法律法规和施工技术 规范标准执行。同时严格按照质量标准进行验收，实行建设工程验收备案制。 商品房销售管理 房地产开发项目为了取得较好的经济效益定要做好建设后的销售工作。为了搞好商品 房销售，项目开发单位除应建立专门的销售机构外，还应加强国内房地产业市场变化的信息 搜集，尤其是青岛房地产业的市场情况，及时掌握产业的市场信息和动态，分析预测房地产 市场走势，以把握主动权，便于省时度势，以合理的价格进行商品房销售，以免积压资金， 利于滚动开发。特别要着力在商品预售上下功夫，以期尽早收回资金，减少公司筹集开发资