后，正趋于明 显递减个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势 呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟 的东部沿海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露 端倪，并出现了批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。 年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化品牌化继续成为时尚， 成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。 中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理银发号，其要 点如下 加强房地产开发贷款管理引导规范贷款投向 严格控制土地储备贷款的发放 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 强化个人商业用房 贷款管理 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。 切实加强房地产信贷业务的管理。 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号，鼓 励房地产市场大力发展房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康 发展的重要意义 完善供应政策，调整供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品 房建设加强经济适用住房的建设和管理等 改革住房制度，健全市场体系搞活住房二级市场继续推进现有公房 出售规范发展市场服务 发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷款发放力度 完善个人住房贷款担保机制加强房地产贷款监管 改进规划管理，调控土地供应 加强市场监管，整顿市场秩序。 深圳市投资宏观背景 深圳市社会经济发展现状 深圳经济在年上半年虽受非典影响，仍保持良好发展势头，累计完成国 内生产总值亿元，同比增长。 月，深圳固定资产投资达亿元，增长，增幅比去年同期高 出个百分点，摆商业部风整体规划包装推广，最大限度降低本项目的商业部分风险。 附表 项目工程计划横道图 项目开发成本估算表 项目销售收入与经营税金及附加估算表 项目投资计划估算表 资金来源与运用表 损益及利润分配表 现金流量表全部投资 借款偿还期测算表 敏感性分析表 目录 项目总论 项目背景 项目名称 开发公司简介 承担可行性研究公司 研究工作依据 项目建设规划内容 项目开发手续 可行性研究结果 市场预测 项目建设进度 投资估算和资金筹措 项目综合评价结论 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 深圳市投资宏观背景 区域发展及前景预测 宏观市场与本项目发展借鉴 区域市场分析 区域市场界定 供给分析 需求分析 竞争分析 片区房地产市场分析结论 项目分析与评价地块解析 交通条件 地形地势 规划限制条件 项目分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案建议 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明 施工横道图 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 资金筹措 投资使用计划 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 销售利润 财务与敏感性分析 项目盈利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 可行性验机结论与建议 拟建方案的结论性意见 项目主要问题的解决办法和建议 项目的主要问题 建议项目风险及防范建议 项目风险 防范建议 附表 项目工程计划横道图 项目开发成本估算表 项目销售收入与经营税金及附加估算表 项目投资计划估算表 资金来源与运用表 损益及利润分配表 现金流量表全部投资 借款偿还期测算表 敏感性分析表 项目总论 项目背景 项目名称 国威广场 开发公司简介 承担可行性研究公司 受托单位深圳市尊地地产咨询有限公司 单位地址深圳市上步中路号楼 资质证书深中服资评字号 资质等级级 法人代表鞠永平 联系电话 研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 深圳市发展计划局深计号 房合国家城镇住宅开发建设产业 政策项目用地正在取得过程中。 项目建设后续资金保证 项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业 机会。 项目经济效益般，有定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。 表项目主要经济技术指标 序号项目指标 占地面积 总建筑面积 项目总投资万元 项目经营收入万元 利润总额万元 税后利润万元 成本利润率税前 成本净利润税后 财务净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿还期 注上表为住宅销售率为和商业销售率为的情况下的经济效益指标。 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 全国投资环境 年及年上半年国民经济发展势头良好 全年国内生产总值跃上万亿元的新台阶，达到，亿元，按可比 价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值，亿元，增长 第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增 长。年上半年中国完成国内生产总值亿元，按可比价格计 划，与去年同期相比增长。上半年国内生产总值完成亿元，按可 比价格计算，同比增长，虽比季度增速有所回落，但还是比去年同期 加快个百分点，为近几年同期增长较快的时期之。其中，第产业增 加值亿元，增长第二产业亿元，增长第三产业 亿元，增长。 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头 在年，我国经济持续快速发展城市化进程加快居民收入水平提高 及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好 因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 年房地产投资增长将明显放慢房地产企业效益降幅可能较小，但企业 间的差异将很大产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用外 资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房 地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格产开发项目经济评价方法 建设部建标号 建设项目经济评价方法与参数 国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法的通知及附件 中国国际工程咨询公司咨经号 深圳建设工程价格信息 企业提供的相关资料 项目建设规划内容 根据委托方提供的深圳建设用地规划许可证方案设计等相关资料，项 目经济技术指标如下表 表项目经济技术指标 项目名称整个项目 地块编号 总用地面积 建设用地面积 道路用地面积 容积率 覆盖率 计容积率面积 其中住宅公寓 商业 可出售住宅 可出售商业 地下层面积 总建筑面积 建设规模以前规划共栋层高层，其中群楼层，地下层 机动车泊位数辆不详 项目开发手续 项目土地使用权取得 目前尚未取得土地使用权 项目开发合法性手续 开发条件取得文件证号 企业法人营业执照不详 深圳市房地产开发企业资质证书不详 结论 项目用地正在转让过程中。 可行性研究结果 市场预测 根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但 片区市场将面对其他片区市场的有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市 场竞争趋缓。 项目建设进度 项目计划于年年中开始动工，在资金及时到位的情况下，预计年 年中竣工，其开发建设期为年，共个季度。 投资估算和资金筹措 投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价，详见下表表项目总投资估算表 序号项目名称总额万元 土地成本 前期工程费 建安工程 管理费 不可预见费 其他费用 财务费用 销售费用 公用设施专用基金 合计 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资和销售回款。 项目总投资约万元，经测算需投入资金包括自筹资金银行融资 销售收入，其中自有资金万元，银行借款万元，销售收 入万元 表项目资金来源表 序号项目名称总额万元比例 自由资金 银行融资 销售收入 总投资 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中 莲塘国威广场项目属房地产住宅开发项目，设单位在住宅移交时按住宅区除地价外的建设投资的的比例，次性向业委会划拨。经估算为万元。 资金筹措 项目投资的资金来源包括只有资金，银行融资及销售回款。 项目总投资为万元，经测算需投入自筹资金银行借款销售收入， 其中详细如下表 表项目资金来源表 序号项目资金万元比例 自筹资金 银行借款 销售收入 总投资 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测 算，具体见附表项目投资计划表 经济测算时，根据项目的实际情况计算期从年上半年开始项目资金正式 开始投入，年上半年竣工验收。年年中进入销售期，销售其至年 底，对项目的经济测算从年月至年月，共计三年，建设周期 年。销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 销售收入根据项目方案设计及前述项目及市场分析，项目可售的建筑面积 为，其中住宅，销售均价元，销售率按计商 业，均价元，销售率按计，其余部分用于自营或出租，暂 不考虑其收入。 表项目销售收入测算表 项目可售面积销售单价元销售