业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该 区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。黄庄小 区的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。 周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行 将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区 的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障 提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。 黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿 化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气， 又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。 本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居 住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和不占据绝对优势。 项目位于黄庄路沿线的中间端，距离城市商业区公里，位置相对太中心，项目周 边需要安静清雅的环境需要大力建设。 三结论及建议 该项目在县城内树立了个具有知名品牌高品质高档的大型规模社区，为昌晟公司 在神木又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。 目录 第章项目决策背景 内部因素 外部因素 第二章项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 项目市政配套分析 土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权法律手续分析 项目合作方式及风险评估 总体评价 第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场供应产品特征 整体市场对本案影响因素 目标客户产品及价格定位 第五章规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 第七章投资收益分析 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议 第章项目决策背景 内部因素 陕西昌晟房地产开发有限公司 公司自年进成立以来，先后开发了世家新城金陕世家锦东苑小区等项目，其中 世家新城位于城市被部的新村，总面积约万平方米，金陕世家位于城市西部的西沙新 区，面积约万平方米锦东苑小区位于南郊皮毛厂面积约万平方米。由此可看 出，昌晟的主要项目集中在神木县境内。反观神木的总体规划和城市发展方向，城市以黄庄 为中向四周辐射发展。城市工业向城外发展，重点开发建设旧城区和新村华山等新区，目 前沿黄庄路两侧，新建的住宅和商业区已将北部区和南部区紧紧的联在起。由此看出，昌 晟的物业分布与神木的总体规划和城市发展方向不尽相符。 昌晟自年成立以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹， 被公认为神木的地产新秀，在神木人的心目中已树立起品牌的形象。昌晟产品应属于整个榆 林市，而不是个区域。所以昌晟有能力，也应该去开发神木的其他市场，让昌晟物业深入 神木的每个角落。结合神木的总体规划和城市发展方向，我们应在神木的老城区新区南 区市政府统组织建设的大型安居居住区，将建 设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住 宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区提供个良 好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地项目区位 该宗地位于神木县区中心部，北侧紧临居住区，行政区划属于神木镇，距离县政 府公里，距离刚建成的体育中心约公里，距离新村住宅区约公里，距离规划规划 的休闲度假公园杏花滩公里。 项目区位图 项目用地 该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩，目前为黄庄村住宅用地。该宗地拟规划为居 住用地，规划用地内均黄庄村住宅用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求， 用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 滨 河 路 县委县政府 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。 地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地，地势平坦，场地标高黄庄路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。用地 内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记，可根据规划要求进行申请拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保留，可为项目提供部 分水源。 地质情况 场地原为村民旧居入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有华山小区项目，锦东苑住宅项目黄 庄地区商业住宅项目都是比较成熟的项目，该项目正好填补了昌晟在城市中部无项目的空 白。 陕西昌晟公司经营现状 目前昌晟公司在手有两个项目，锦东苑小区项目，其中世家新城项目为在建销售的项目， 华山小区项目目前处于前期工作阶段。世家新城项目自年开盘以来热销神木县，成为昌 晟公司的主要利润支柱，但到年后世家新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，锦 东苑项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不 宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据公司经 营计划要求，昌晟公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证昌晟公司经 营利润指标在神木市场的影响力。在目前市场的大好形势下，昌晟公司应充分利用神木现有 的社会环境和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让昌晟品牌深入到每 个神木人心中。 黄庄小区项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可以作为重点发展的项目。同时公司 拟在该地块建设其他配套项目，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为神木城市建设做出贡献。 昌晟公司现状项目及在谈项目分布 二外部因素 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于神木县区的中部，该项目所在区域有如下特点 和优势 根据神木县总体规划，黄庄地区大部分用地规划为商业居住及行政办公用地。 神木县主导风向为西北风，且工业项目都已搬迁出城外，空气新鲜，自然条件优越， 被公认为居住的上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的黄庄区是神木县经济最发达最富裕的城区之， 该区的房地产起点直很高，集中了全县大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和北部地区以外的其他各地。 ④规划在黄庄地区路两侧建设新商业中心。 黄庄路可方便直达县城商业中心，这里有大悦百货百姓家园恒生国际等高端精品 的商业设施。 项目距离规划的华山小区不足公里，西面是神木中心市区规划路网中的麟州路和滨 河路，是神木县规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东面是东兴街和东山路 对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目左侧侧为人民小区居住区，是由， 报批报建费， 三通平费场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水万元临电 万元 临时设施费临时围墙万临时办公室装修临时围板万 三主体工程费，新城东区多层签约价元平米，变更及签证元平米，本 项目按元平米考虑另考虑套样板间万考虑提 高建造档次万，折元平米 四社区管网费，给排水系统 费 ， 供暖系统费，含换热站建设费红线外管网费元平米锅炉房建设费 元平米锅炉房征地费元平米区内工程费为元 平米 室外燃气系 统 ，含气源发展基金元平米区内工程费元平米灶表 费元平米 室外高低压， 室外消防系 统 室外智能系 统 道路及广场新城此