就项目进行及策略分析如下。 优势分析 地理优势依江傍水，易打造休闲雅致的时尚生活，沿江码头可发展水上交通。 项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。 人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空 间充足。 规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造 项目而言已经具备定的规模优势。 板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心的概念目 前在上海市场认同度较高。 劣势分析 区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于 城市交通网络中的死角。 厂区建筑老化厂厂区内目前的建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进 行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日 周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型的住宅小区及商业设施，且周边 办公物业极少。 机会分析 世博会召开世博会的召开将会大大带动沿江地区的开发，复兴岛的规划和渔人码头期工程的建设将使项目受益匪浅 政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表 示了将会大力支持。项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定 的优惠。 威胁分析 同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言， 年在上海国际展览中心举行年除了传统的复兴公园白色帐篷主 秀场，开幕式在名仕街创意产业集聚园，闭幕式在尚街时尚生活 园区和创意园区，这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启 动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。需要值得 提的是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区跟以上物业 相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖 而出较难。 市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消 化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了定 的压力。 项目优势方的广泛关注，项目的上海 国际时尚中心主题定位，也顺应上海市政府打造世界第六时尚之都的战略需要， 同时符合上海经济发展和城市功能转变的需求，又有相关创意产业的发展支持，产 业政策经济的典范结合，势必引领上海新的国际时尚，对杨浦乃至整个上海 市时尚产业的发展做出贡献。 目录 项目概况 项目名称 项目位置 项目背景 项目开发单位历史沿革 二项目总体定位与改造方案 项目综合分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 上海时尚产业发展背景 项目定位 目标客户群定位 功能定位 时尚精品仓 时尚创意办公 多功能秀场 时尚餐饮娱乐 时尚公寓酒店 时尚接待会所 总效果图 三工程项目改造方案及投资预算 项目概况 建筑现状 保护建筑 保留建筑 分期建设 项目总指标 主要经济技术指标表 改造内容 投资预算 概述 编制范围 编制依据 资金筹措 四园区的租金分析及区域物业市场分析 园区的租金分析 区域物业市场分析 区域办公市场分析周边商铺市场分析 五南厂区项目期二期收入测算依据 六效益分析 财务基础数据 确定财务基础数据应遵循的主要经济法规 各项财务基础数据 收入估算 成本估算 财务分析 盈利能力分析 效益分析结论 七项目运营分析 八项目的未来展望项目概况 项目名称 上海十七棉项目定位为上海国际时尚中心。以国际时尚潮流为先导，以 历史保护建筑文化为底蕴，以时尚生活多元化品味作为核心构想，融合时尚精品仓 时尚秀场时尚创意办公时尚餐饮娱乐时尚会所等多种时尚商业元素融为体的 示范性的国际时尚中心。 项目位置 项目地处上海杨浦区，西临杨树浦路北倚定海路东南临黄浦江西南至杨浦 区电厂。项目位于杨浦区杨树浦路号，属上棉十七厂的改造项目。 东部的复兴岛作为浦江内唯内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。规划中复 兴岛将被塑塑造成个生态岛。并兼有娱乐休闲会议论坛科技研究休憩疗养等 配套，还将设置带有驳船码头的研究中心国际学术交流中心以及国际知名大学校长 论坛等学术设施。 西部的助中国在世界日益上升的国际影响力和上海的城市品牌和本项目积极与五大 时尚之都进行沟通合作，将五大时尚之都之时尚要素资源和品牌引入上海，借以推 动上海时尚产业的发展。而在与世界五大时尚之都的交流合作中，上海的城市品牌和 相关支撑企业的品牌都将得到进步的提升。 项目开发单位历史沿革 解放前叫裕丰纱厂，解放后成为上海第十七棉纺织厂，人称国棉十七厂。拥有近万名职工，是上海几十家棉纺厂中数数二的大厂。杨树浦路底南北 两侧，都是国棉十七厂的厂房。 裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在上海早期开办的纱厂。该日商机构年 择地杨树浦路号为建厂基地，由平野勇造设计，年动工建厂，至年全 部竣工。所生产著名的龙头细布驰名中外，棉纱线用的是仙桃牌商标，同样享誉 业界。 日商丰裕纱厂，分南北两部。南部的四个分厂分别建于年至年，都是 锯齿形平屋，其中除第场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。北 部工厂又称北厂，建于年，是座两层封闭式的厂房。底层纺纱间是钢筋混凝 土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。车间内的管道设在天花板内和地下， 屋顶的结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光的小天窗，天窗装磨 砂玻璃。车间的采光通风温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之。 解放后裕丰归政府所有，更名上海第十七棉纺织总厂，又成为全国第家批量生 产棉型腈纶针织纱的企业。年批准为国家级企业，现纺织厂已迁至江苏的大丰。 因此，追溯上海纺织工业的历史棉厂为打造上海国际时尚中心奠定了基础和 历史底蕴。 二项目总体定位与改造方案 为契合将上海打造成继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本 东京等全球五大国际时尚之都之后的第六时尚之都的目标诉求，经与上海 工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，确定将棉基地定位为与 国际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即上海国际时尚中心。 围绕时尚典雅浪漫和生态节能减排的主题，营造座多元化的 富有动感设计的时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为体，以文化概念统领整个区 域，以时尚为动力源，时尚秀场时尚高级会所时尚精品仓时尚餐饮娱乐时尚 设杨浦发电厂是上海最早的电厂，目前已经被列入上海市重点保护建筑，并 将于年停止运营。 此外本项目作为拥有浦江黄金岸线资源的商业项目，规划上属于黄浦江北岸创意 滨江产业基地。加上项目西北侧的凉城地区早已贯彻人口导入的概念，使得区内的商 务交通商业生活设施以及住宅建筑都已形成较大规模，较为成熟。所以该区域 得天独厚的地理位置优势为本项目的定位作了必要的支撑。 项目背景 十七棉是隶属于上海纺织集团的重要纺织机构，位于上海市杨浦区的杨树浦路， 紧邻黄浦江的北岸，是个有定历史背景与文化底蕴的大型国企。工厂搬迁后，厂区留下了批二十世纪二三十年代兴建的重要历史保护建筑，作为上海市级三类及 四类历史保护建筑，具有重要的历史和文化价值，主要包括生产厂房和办公楼。这些 历史保护建筑不仅印证了国棉十七厂的发展与变迁，也记录了些特定时期的重大历 史事件。 上世纪年代至解放初期，黄浦江浦西沿岸，西起复兴岛，东至黎平路，形成 万平方米的工业带，成为上海最大的工业区。其中，上海第十七棉纺织总厂分作 南北两区，中间隔着杨树浦路，北区西临内江路东靠定海路，总面积，南区 南侧紧邻杨树浦发电厂，总面积。世纪年代中期到年代初期，十七 棉拥有万余名职工，曾被称为万人厂，年代中期，受到上海纺织行业大调整的 影响，大批工人转岗下岗直至工厂完全停产，导致些旧厂房旧工业区大量闲置， 城市发展和城市形象受到较到影响。 为配合上海城市发展战略，挖掘现有城市特色和资源优势，对接老城区繁华，创 建独特的国际时尚中心之建筑形态与人文环境，打造成时尚典雅浪漫的现代 化国际性大都市标志性亮点将引领城市发展战略，成为城市建设科学发展的典范。 近年来，国际顶级品牌大量进入上海时装周成功举办本土设计师不断涌现 以时尚消费扩张为标志，上海逐步与国际性的时尚接轨，伴随着对时尚的消费的逐年 增加，上海有很大的机会打造成为继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米 兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后的第六时尚之都。本项目经与上 海工业发展咨询有限公司等各方面专家的沟通和市场调研，将棉基地定位为与国 际时尚业界互动对接的地标性载体和营运承载基地，即上海国际时尚中心。 借。 损益表单位万元 序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年 秀场租金收入， 精品仓租金收入 办公楼租金收入， 餐饮租金收入 车库租金收入， 会所租金收入， 租金收入合计 物业变现收入 三期酒店公寓净利， 土地收入净利 收入 合计 建筑物折旧， 营运费用， 管理费用， 经营税金支出 变现税费支出 利息费用， 成本合计 税前利润， 所得税 税后利润， 全部资金的现金流量表单位万元 序号项目合计年年年年年年年年年年年年年年年年年 现金流入万元 经营收入 借款收入 二现金流出万元 开发成本 经营成本及税费支出 变现税费支出 本金偿还 利息支出 四全部资金净现金流量万元 累计净现金流量， 六全部资金所得税后净现金流量万元