总体规划，项目选址合理， 外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中合理可靠。无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目 均是可行的。 建议 项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。 在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加 强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时 投入使用，尽快发挥项目应有的效益。 为保证项目能够顺利稳妥地实施，应积极争取政府在政策 财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政策保证。第二章待收储地块概况 待储备地块位置和形状面积 本项目为县城关二村城关三村渠口槐里坪与马家砭五村 的土地收储项目。共计征收土地亩。按土地权属分，城关二村 亩菜地水浇地亩，建设用地亩，巷道路占地 亩，未利用土地亩，城关三村亩菜地水浇地 亩，建设用地亩，生产道路亩，未利用土地亩， 渠口村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用 土地亩。槐里坪马家砭两村共计征地亩。其中菜地 水浇地亩，建设用地亩，未利用土地亩。按土地类 型分，水浇地和菜地亩，建设用地亩，生产道路用地亩，未 利用土地沟渠亩。 表各村土地征收明细表单位亩 村名菜地水浇地建设用地巷道路未利用土地合计 城关二村 城关三村 渠口 槐里坪马家砭 合计 项目区内土地权属 本项目收购储备土地权属类别有农用土地建设用地及未利用土 地。其中农用土地亩，建设用地亩，未利用土地亩，共 计亩。 地形地质状况 项目选址位于延安市县。县地处延安地区东部，全县介于东 经北纬之间，东西长，南北宽。全县总面积。地 势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度，境内地貌属 黄土高原丘陵沟壑区。县地处西北内陆黄土高原腹地，县位于延 河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北较窄东西狭长的带状县城。 城区被数条南北走向的大围， 同时也可推进县的城乡统筹发展，为打造现代化县奠定了坚实 的基础。 同时，本次收购储备的土地预计的收益也相当可观。不但能改善 县的财政状况，还能通过此次收购储备土地出让资金的回笼，为 县的经济和社会建设筹措必要的资金，更为有力地促进县的经济发 展。第章总论 项目名称及建设单位 项目名称 县城关二村城关三村渠口槐里坪马家砭村土地收储项 目 项目建设单位及其概况 项目建设单位县城市建设投资开发有限责任公司 法人代表 编制依据及范围 编制依据 中华人民共和国土地管理法 延安市土地收购储备暂行办法 中华人民共和国环境保护法 ④县县城总体规划年 县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要草案 县政府工作报告年月日 国家相关政策法规文件 项目建设单位提供的有关资料数据 编制原则 认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方 的有关法规和设计标准规范等。 实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以县县城的发 展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。 根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益的基础上，进行合理分析论证。 编制范围 受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对项目 涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土规划等有关部 门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评 价方法与参数可行性研究与项目评价投资项目可行性研究指 南以及国家和行业的有关规定，编制了项目的可行性研究报告。本 可行性研究报告的编制范围包括 项目基本情况 待储备地块概况 土地储备流程 区域条件 规划与市场分析 地质条件与建设条件 环境保护 节能节水 项目实施进度 项目管理与工程招标 投资分析 财务分析 风险分析。 项目提出的理由及过程 县位于延安市东部，其社会经济发展都在快速前进。年， 县全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐目标，全面落实科学发展 观，用于创新，计征收菜地水浇地亩， 建设用地亩，未利用土地亩，共计征地亩。按土地 类型分，本次土地收储征收水浇地和菜地亩，建设用地亩，生 产道路用地亩，未利用土地沟渠亩，共计征地亩。 表各村土地征收明细表单位亩 村名菜地水浇地建设用地巷道路未利用土地合计 城关二村 城关三村 渠口 槐里坪马家砭 合计 土地收储原则 依法等价原则 土地效益最大化原则 公平公正原则 主动公开原则。 土地利用规划 本项目土地征收部分用于收储，便于统管理与规划，其中 亩合计平方米土地用于修建拆迁安置房共套，建筑面 积，其中住宅面积，商铺面积平方米。项目总投资及资金筹措 项目总投资 项目总投资万元，其中工程费用万元建筑 工程费万元，安装工程费万元其它费用 万元预备费万元建设期利息万元。 资金筹措 初步估算，项目总投资约为万元，融资方案建设单位 自筹资金万元，占项目总投资的，银行贷款万元， 占项目总投资的。 主要经济技术指标表 序号项目单位数量备注 地块面积亩 农用地亩菜地水浇地 建设用地亩 未利用土地亩 项目投资费用万元 建筑工程与安装工程费万元 项目建设其他费用万元 征地费万元 青苗补偿费万元 其他费用万元 基本预备费万元 建设期利息万元 拆迁安置房户型套 平方米套 平方米套 平方米套经营期指标 土地出让万元 总成本费用万元 利润总额万元 净利润万元 评价指标 投资利税率 总投资收益率 资本金净利润率 资本金内部收益率 财务净现值万元税后指标 全部投资回收期年税后指标 盈亏平衡点 结论及建议 结论 搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐，是建 设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。该项目 通过土地征收与规划，建设拆迁安置房，改善人居环境，为社会公众 提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会 各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高县现代化水平和 文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农村 家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成果， 对实工作，全面完成了县十六届人大四次会议确定的 各项任务，经济社会发展取得了新的成绩国民经济稳步增增长，综合实力显著提高农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增 长工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展④ 城镇化建设快速推进，承载功能明显提升生态环境建设成效显著， 可持续发展能力进步增强民生工程扎实推进，干部群众得到更 多实惠社会事业全面发展，和谐建设卖出了新步伐依法行 政能力明显提升，政府自身建设得到加强十五县全县经 济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。总之，在全 县人民的努力之下，县处处呈现出欣欣向荣的景象。县人民利用 优越的地理位置丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀 起了大开放大开发大引进大建设的热潮，全县的经济发展步入 了高速发展的时期。 近年来，县不断加强县城基础设施建设。交通邮电等网络四通 八达。过去县人民饱受跋山涉水肩挑背负之苦，经过数十年的艰 苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县乡镇通油路率达到 ，通村油路达到公里，通油路村增加到个，行政村通 油路率达到，交通条件发生了翻天覆地的变化。 随着县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产项 目日趋活跃。为提升县建设的整体水平，按照县县城建设总体 规划，县城市建设投资开发有限责任公司受县委县政府的委托， 拟对县城关二村城关三村渠口村槐里坪村及马家砭村五个村 子的土地共计亩实行统征收储备，统规划后在进行挂牌交易， 实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和土地 的开发整理。 土地收储规模原则与土地利用规划 土地收储规模 本项目为县城关二村城关三村渠口槐里坪与马家砭五村的土地收储项目及其拆迁安置房建设项目。其中城关二村城关三村 及渠口村征收集体土地面积亩。按土地权属分，城关二村 亩菜地水浇地亩，建设用地亩，巷道路占地 亩，未利用土地亩，城关三村亩菜地水浇地 亩，建设用地亩，生产道路亩，未利用土地亩， 渠口村亩菜地水浇地亩，建设用地亩，未利用 土地亩。槐里坪马家砭两村共价格的不确定性 由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因 素的影响，具有极大的不确定性。财务评价总结 通过以上分析和计算，本项目有较好的经济效益和抗风险能力。 该项目经过上述各项指标分析，本项目的财务基准收益率和投资 利润率均高于评价参数指标，项目是可行的。项目的实施，将对县 的经济发展起到积极的推动作用。 第十三章风险分析 主要风险因素识别 经分析，本项目的主要风险因素有 市场风险 市场风险主要是指县土地的交易量以及县房地产市场的总 体格局变化与预测的趋势不同。本项目土地储备后由相关部门统规 划整理，不存在很大的市场风险。项目所建设的房屋为拆迁安置房， 不存在出售的问题，因此无市场风险。综上所述本项目无市场风险。 工程风险 工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在的各种不 确定性给项目带来的风险。 环境影响 环境影响方面的风险主要指工程建设和运营对周边环境等产生的 负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。 组织机构 组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适合本项目的建 设或运营，项目法人代表公司管理层不能胜任项目的组织与管