青都国际商城中 都财富广场宋城青州城市中心广场柳树湾等批品质品牌地产项目，可以说青州 城市地产发展的速度非常快，在短短年内，新建住宅面积超过万平方米，商业面 积超过万平方米，可以说城市房地产行业已经成为青州的个现象。 由于发展过于 快速，房地产行业特别是商业地产业出现了些问题，临街商铺空置率较大，商铺投资 行为萎缩等。 而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强的行业支撑，由于是整合市场的因 素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为辅，首先获得项目的 经营成功，才考虑项目的销售成功。 第三章建设青州汽配城的合理性 从青州汽配市场现状的来看青州国际汽配城的建设，市场潜力巨大 经过我们前期调查，青州汽配零售有很好的行业基础，青州从末年代就是山东汽 配和农机的生产基地和物流中心，经过近十年的发展，青州汽配规模已经非常大，现有 包括青州农用机配件市场青州农机市场以及汽配市场非常多，现有商家超过家， 销售额超过亿元，辐射周边地市山东省内乃至华北区域，部分甚至将生意做到了南 部沿海甚至是国外。 拥有这么良好的行业基础，建设汽配城非常可行 现有汽配市场破败，物业条件不适合经营要求，市场呼吁现代化的汽配市场 现有汽配分布在国，做好各个阶段的市场调查和分析，及时调整策略，避免公司对项 目决策的滞后，以降低投资决策风险，减少不必要的损失。 项目时效控制 本项目在目前柳州的房地产市场发展阶段具有明显的开发优势和良好的市场机会， 应加快项目论证和融资的步伐，尽快进入前期工作，力求按照开发进度顺利实施。 第章青州国际汽配城投资背景和基本情况 地段优越，交通便利，辐射面广，商机巨大 该项目位于青州市，地处青州市核心位置，国道和青肯路的交汇处，北距济青高 速不到公里，青州高铁和火车站在项目北侧不到公里，交通可谓是相当便利。 同 时青州是山东半岛的交通枢纽，胶济铁路羊临铁路济青高速客运铁路济青高速公 路东红高速公路以及正在修建的津汕天津汕头高速公路在境内交叉贯通。 青州 距济南国际机场公里，距青岛港码头公里。 便利的交通条件将青州这颗海岱 明珠与济南青岛天津北京南京上海等大都市紧紧联在起。 同时青州属于 山东地理中心位置，是潍坊东营淄博的交界之地，是连接半岛经济圈和济南城市圈 的中点，在山东整体经济地位战略意义很大。 项目周围小时经济圈内即包括了潍坊 青岛威海烟台淄博临沂东营日照济南，通过极其便利的交通等交通展览 物流枢纽，具备开发专业市场及物流集散贸易平台的先天区位和基础优势，有利于较快 的扩大项目在青州市的影响，轻松辐射山东省乃至整个华北地区。 二设计先进，理念超前，管理完善 该项目占地亩，商铺余间，建筑面积万多平方米，分期开发建设，期 为汽配专业市场，二期为商业配套服务机构。 预计总投资亿元人民币。 设计定位为 座以汽车零配件为主汽车用品为辅的现代化大型汽配城，同时结合先进的电子商务 贸易平台和完善的汽配城网络商铺设计，利用周边方便快捷的物流渠道，打造业内全新 的山东汽车配件展示配送基地与出口外贸基地。 该项目首创设计了双层立体街铺， 物流仓储商贸网络等配套设施齐全，拥有支专业的物业管理队伍和完善的电子 商务信息网络交易平台，结合强力的品牌推广，力求使青州国际汽配城成为青州乃至山 东的汽配采购展示配送及进出口产业基地。 我公司将进步拓展汽配城的营销理念 创新销售模式提升服务价值，孕育了包括山工神娃等汽配挖掘机著名品牌。 同时在山东，青州属于交通要道和区域中心位置，周边市县包括临朐诸城临淄广饶等都是汽配重要产业基地，依托 雄厚的产业基础，建设高品次的汽配市场，是非常有必要的。 按照山东汽车产业规划，建设国际化汽配城正是当时 年月日，由山东省发改委制订并颁布了山东省汽车工业年发展规 划，规划中重点提出了汽车汽配产业在整体经济中的地位，同时对汽配产业布局进行 了系统规划，青州处在整个汽车汽配产业布局规划的中心位置。 我们可以预见，未来山 东省汽车汽配产业将获得长足的发展，成为山东经济重要的支柱。 这个背景下适当超前 建设国际化视角的汽配城，非常有必要。 三建设青州汽配城有助于强化青州区域经济中心城市的辐射功能 四建设青州汽配城是促进深圳建设国际采购中心的重要手段 二青州物流产业政府重视超前规划有力执行，并取得良好的效果，国际汽配城成 为物流另个必需 青州重视物流产业，建设方向大规划大航母的布局，为物流业提升开创了条件 青州直非常重视物流产业的发展，立足于大规划构建大航母。 近年来抓住即将修 建的长春深圳高速纵穿全境的契机，规划了平方公里的现代物流中心，并成功 列入了省十五规划，从而下子撑开了青州物流的躯身。 年，又聘请专家操 刀，对物流市场规划进行了进步修订，制定了全面翔实的市场物流发展规划即在搞 好国道益羊路青垦路三大路域四大板块的市场物流的基础上，努力做大济青 益羊铁路两侧的市场物流，并全力打造高柳东夏益都普通四大物流基地，同时高 标准配套规划建设了高柳物流园区港天报税物流中心青州现代物流中心等个大型 物流市场和项目，进步构建起了物流航母的新框架。 二大整合打造大集群。 为迅速使原来独立分散的小市场形成拢指成拳的合力，青州 围绕大物流规划，对原来分散的钢铁市场配货物流中心进行了全面整合。 结合公里 国道青州段的拓宽改造，对沿路的农机摩托车建材钢铁等原有市场进行了全面 整合并借助花博会，规范扩建了江北花卉交易中心，形成了江北最大的花卉市场，从 而把个个分散独立的小市场整合成了批年销售额过亿元的大市场。 通过灵活的市 场运作和招走出条规模化品牌化发展的路子。 三工程进度和招商进度 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,青州国际汽配城项目于年月日正式奠基，将于年月份正式开工建 设，期专业市场部分于年月交付使用，招商完成并正式开业，二期商业辅助 服务设施将于年月日开始正式开工，拟于年月正式交付使用并开业。 第二章建设青州国际汽配用品城的必要性 建设青州国际汽配城，促进青州乃至山东汽配产业的集结和提升，以贸易带动产业， 实现山东汽配产业的大发展 汽车行业物流行业，全部列入国家十大振兴产业 汽车和物流列入十大振兴产业，行业规划前景喜人，政府扶持力度较大，在这样的大 背景下建设国际汽配城非常有必要。 汽车和物流产业，在年双双被列入国家十大产业振兴规划中，针对行业提出大量系 统的资源配置方案和扶持措施。 可以预见，未来年内，汽车产业在中国将获得个良 好的发展空间，将成为国民经济中最重要的支柱产业之。 而物流业由于对产业的支撑 作用，随着振兴规划的具体实施，新型的技术不断研究并被应用，物流行业无论从技术 规模和人才方面将获得很大的发展空间。 在这样大势背景下，建设青州国际汽配城非常 重要。 汽车制造业包括汽车电子零配件成为山东最具潜在优势产业之，建设青州国 际汽配城具有良好契机。 最近山东省经贸委出台了山东省汽车零部件工业发展意见，把济南青岛等八个城 市列为汽车零部件制造基地。 意见提出，为了做大汽车产业，全省要重点发展发动 机及其零部件底盘零部件车身零部件汽车电子产品五大类产品，建成济南青岛 烟台潍坊泰安威海莱芜滨州八个零部件生产基地和出口基地，经过年至 年的努力，把山东省建成汽车零部件工业强省。 到年，山东省汽车零部件工业 实现产品销售收入将达到亿元，在国内汽车零部件工业中占有重要地位。 产业集结， 良好契机。 青州国际汽配城建成后将成为省内外汽配产业展示交易和物流的又个重 要基地。 二建设青州汽配城是促进青州乃至山东汽车产业链良性快速运转的有利保证 青州汽配产业基础雄厚，但尚未形成专业的高层次的汽配物流基地。 青州是山东重要的汽配生产基地，尤其是农用车配件和农用小挖更是地方特色支柱产业 之，规范市场 根据项目情况，考虑商场的整体利益，建立完善的商户管理制度，保障商场内部有 序经营。 汽配城经营管理公约 汽配城经营管理守则 汽配城开闭场管理制度 汽配城促销管理制度 汽配城商业推广管理制度 汽配城公共场地使用管理制度 汽配城客户服务制度 汽配城商品质量保证制度 汽配城停车交通管理制度 汽配城物流货运管理制度 汽配城广告位管理制度 组织经营商户自治管理机构，充分发挥经营商户的主观能动性，建立和谐互动的经 营氛围 主要措施包括如下 组织成立由经营户代表成立之商户管理委员会，代表广大经营户参与商场管理 决策的制定 建立商户管理委员会章程管理制度以及常设机构制度 开展促销推广活动 整合促销和整合推广是保障商场经营火爆必须的手段，我们遵从商业规律，策划组 织开展促销活动以及整体或者个别推广活动具体活动安排有 商家进行促销表演推广 邀请表演队伍进行音乐文化表演 降价促销或统优惠券促销会同所有商户开展 意见征询，有奖答题以及现场促销活动的开展会同所有商户开展 公共关系促销，利用些社会的热点进行巧妙策划，开展公关动作，达到扩大 影响增加知名度和增进民众认同感的效果。 第六章项目经济效益分析 投资估算及资金筹措 投资概况 项目基本参数 项目内容 占地面积亩亩 期建筑面积平方米万平方米其中三楼阁楼占平方米 二期建筑面积平方米万平方米 投资情况 项目开发成本万元 土地成本万元 含土地出让金契税土地评估费建筑配套费 建安成本万元 物业情况计算依据额度 期商铺万平方米元平方米万元 二期酒店等万平方米元平方米万元 小计万元 前期工程费万元 项目计算依据额度 勘探元平方米万元 建筑及施工图设计元平方米万元 试桩费按照万估计万元 施工水电贴费三通平按照万估计万元 开发期间的费用万元 项目计算依据额度 预决算审核费建安成本万 项目数额万元备注 总成本 总收益 营业税前利润 营业税 城市维护建设税营业税的 教育附加营业税的 所得税前利润 所得税所得税前利润的 税后纯利润 盈余公积金 可分配利润 初始投资利润率 初始投资净利率 全部投资利润率 全部投资净利率 敏感性分析 税前利润因素 成本费用波动 售价变动 投资利润率因素 成本费用波动 售价变动 从上面的分析，在最恶劣的形势下成本上升，售价下降的最恶化情况， 税前利润仍然能够达到万元，投资利润率能够达到。 利润依然可观。 三财务分析结论 根据以上分析，本项目财务收益率良好，初始投资净利率达到，具有良好的 赢利能力投资当年回收，