源将从团体为主转向以散客为主。目前度假村的客源 中，团体和会议占了很大部分，而且在相当长的段时期内，团体 和会议客人仍将是度假村客源市场的重要组成部分，但应该看到由于散客旅游度假具有灵活自由的特点，能够充分体现人的个性，在 度假活动中可以享受充分的自由，可以自由地选择度假的时间方式， 并根据自己的兴趣爱好选择度假项目和活动内容等，从而实现不受 任何限制和约束的彻底的放松。因此，随着收入水平的提高和闲暇时 间的增多，散客将取代团体度假而成为人们主要的度假方式。 观光性度假将让位于休闲娱乐型度假。世纪，很多人 认为度假实际是种观光性质，即到风景名胜地休息观光为主， 休闲娱乐为辅。而进入世纪，度假旅游的模式将发生变化，即 从观光性度假模式转向保健娱乐型度假模式，并实现个性化的度假 套餐，从而达到保健和娱乐的目的。 无主题的度假旅游将向主题突出的度假旅游转变。传统的无 主题的度假旅游很难满足每位游客的特殊要求，而根据需求设计的度 假旅游产品对于度假客人则更有吸引力和号码力，如健康度假 村亲子度假村民俗度假村休闲度假村等等。 度假村的同业竞争将更加激烈。方面，近年来各地的度假 村将迅速膨胀，供给急剧增加。但另方面，入世以后，国内的度假 村将国际化。个规划超前，管理良好的度假村将有机会能够脱颖而 出。 昆山度假村的情况介绍 市场形势分析 客观区域市场分析 尊宝庄园二期度假村的定位是江苏昆山淀山湖旅游度假区的五 星级度假村。 度假村是旅游产业链中的重要环节，但占经济比重较大的类型之 。项目所处的市场形势利好。 从昆山市淀山湖镇来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的 地区之。 在过去本 经营性收入税金 会员销售收入 所得税 税后净利 敏感性分析 本项目在会员销售数量不变的情况下，利润变化的敏感因素为销 售价格和单位成本费用。因为经营性成本往往可变动部分较大，所以 暂时只分析销售价格部分带来的影响。 假设销售价格降低元，则利润减少万元，即每平方 米销售价格比拟定销售价格降低，销售利润比拟定利润降低 因此，销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素， 而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在。 社会效益分析 目录 第章总论 项目概况 项目提出的背景及建设必要性 可行性研究的依据和范围 主要技术经济指标 施工进度计划 第二章市场调研及前景预测 度假公寓的概念 昆山度假村的情况介绍 目前昆山已经推出和即将推出的可比项目分析 本项目与其他项目相比较优劣势分析 本项目前景预测 第三章项目定位 主题定位 功能定位 市场定位 项目建设方案及规划设计定位 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第四章投资估算和资金筹措 投资估算 资金筹措 第五章财务评价与社会效益分析 盈亏平衡分析 赢利预测 敏感性分析 社会效益分析 第六章潜在风险及对策 第七章结论 第章总论 项目概况 本报告所陈述的对象为尊宝度假村俱乐部项目，以下简称本项 目。 本项目位于昆山著名的旅游度假区淀山湖镇。淀山湖位于上海市青浦县和江苏昆山县境内，是上海地区最大的淡水湖，湖水面积 平方公里，为杭州西湖的倍。著名的淀山湖旅游风景区，是我国 八十年代新建的处大型风景区，经过多年的扩建，现在已成为上海 最大的旅游胜地。景区内建有运用我国传统园林艺术再现的红楼胜景 大观园在这余亩的绿野上，仿古建筑成群，布局奇巧豪华，汇 集了南北园林的 房产特别是大多数为上海人所购买。业内人士认为，未来几年的昆山 房地产，特别是旅游度假房产具有较大的市场需求。 在美丽的淀山湖区域内可以供给的共同拥有高尔夫球场景观与 淀山湖景的房地产项目目前尚无家，而具有高品质会所及五星级度 假服务产品也是屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场的强大 需求。在此背景下，我们准备开发建设的尊宝庄园渡假村无疑适时而 上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场高品质的休 闲渡假产品，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益。并可推动当地的就业，带来大量的长期经营性税收收入。 。 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重 对本项目的市场分析项目定位规划设计定位营销推广策略以及 项目的财务评价进行研究。 主要技术经济指标预估 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑密度 容积率 绿化率 施工进度计划 年月日破土动工 年月日结构达到正负零 年月日结构封顶 年月日交付使用 第二章市场调研及前景预测 度假村的概念 旅游是人们利用闲暇时间的最佳方式之，但进入世纪后， 很多旅游景点都已经被游客观光过，有的地方甚至已经不止去了 次。久而久之，人们对传统的走马观花式的观光旅游已失去兴趣， 观光旅游将让位于以健康放松为目的的度假旅游。可以预言，不 久的将来，度假村将像人们穿衣吃饭样成为种必不可少的大众化 的生活方式。如果说世纪是国内外观光旅游蓬勃发展的时期，那 么世纪势必将成为以健康放松为目的和主要特征的度假旅游的 度假村时代。度假村及公寓是种旅游业和房地产业有效结合的 投资品种。 度假村的发展趋势 进入世纪，随着经济的发展和需求的变化，世界旅游产业的 格局和结构将发生重大变化 度假旅游在旅游业乃至国民经济中的特色。多处景点，建筑精致，风格典雅。 随着旅游和体育事业的发展，在淀山湖的东畔，又建起了水上运 动场游艇俱乐部高尔夫球场钓鱼俱乐部游泳场保龄球场 射击场等。在淀山湖的西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖的南畔， 将建国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区的 附近，正在新建跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。在淀山湖风景区的 边缘地区拥有丰富的历史人文景观，有年前的崧泽古文化遗址 和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。有丰 富的古建筑，如唐代的青龙寺青龙塔泖塔，宋代的普济桥万安 桥，明代的报国寺放生桥和清代的曲水园万寿塔。还有江南水乡 名镇朱家角金泽。上海的水乡明珠青浦县，现已被定名为上海旅 游城，正加快建设的步伐。这些稀有的自然资源使淀山湖在长三角 仍至全球游客中具有很大的吸引力。本项目的位于淀山湖风景区的核 心地带。 本项目建设用地北接旭宝高尔夫俱乐部南临淀山湖地块方正 规则，视野开阔，观景效果极佳，是建设高档度假村的理想用地。 项目提出的背景及建设必要性 在过去的年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长 足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。 旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开 放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人 民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。 在全国旅游发展的大形势下，长三角的旅游业步步升温。旅游房 地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 近几年，昆山房地产由于政府的有序控制直处于健康稳定的发 展过程中。特别是随着近几年长三角地区国内经济龙头地位的确立 国家假日经济的刺激国人消费观念的改变以及淀山湖旅游综合环境 的不断改善，使得淀山湖旅游度假区越来越受到国内及国际的关注。 与其同时，昆山地区也因为良好的气候和优美的自然环境使得长三角 地区人口特别是上海人度假充满热情，客观上造成了昆山近期推所式外观，花园式环境，设两 大会馆游艇码头与水上活动中心各类球类场地。专用水疗 中心与温水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 本项目与其他项目相比较具有的劣势 不靠近主干道，交通稍有不便。 本项目前景预测 我们评价本项目的原则是谨慎保守的，但本项目的市场综合环 境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据， 如价格，均是低于目前的市场价格成本，又是按最高可发生的成本 估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着昆山整个经济环境的逐步改善和淀山湖旅 游产业的快速稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。淀 山湖作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于旅 游目的地的尊宝渡假村与公寓，更会为淀山湖旅游房地产业增添新的 亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。 第三章项目定位 主题定位 尊宝庄园渡假村 ，度假双景 功能定位 结合尊宝庄园期，规划设计的渡假村二期，完善第期的设施， 满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。 开发该项目目的定位 投资收益的最大化 提升现有尊宝庄园的品牌形象 为淀山湖成为世界级的旅游目的地做出贡献 增强市场竞争力 增强客户满意度，提升客户信心 完善期的设施，使庄园会所的配套和运作最佳化。 项目开发的市场需求定位 上海是个经济繁荣，城市建造与人文景观丰厚的国际化大都市， 但都市人口在拥有大城市生活的快捷与便利之处时，却丧失了亲近人 水与自然的机会。而淀山湖是大上海地区唯的天然淡水湖，旭宝高 尔夫则成功举办了中国赛事杯中国高尔夫公开赛。