目概况及结论 项目概况 建设理由 由于本项目建设地点在衡水市，而项目主要以国内外高新 科技及名特优产品销售商家与商务办公为主体，及衡水市 及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和 衡水市的经济状况是指导该项目的关键所在。 年三季度国内经济回眸 今年前三季度，各地区各部门以科学发展观为统领，认 真贯彻落实党中央国务院确定的各项方针政策，巩固和发展 宏观调控成果，积极推进改革开放，国民经济呈现出平稳较快 发展的良好态势。 经济平稳较快增长。初步核算，前三季度国内生产总值 亿元，同比增长，增速比上年同期低个百分 点。其中，第产业增加值亿元，增长第二产 业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。分季度看，第二三季度分别增长 和，呈现出稳定增长态势。 农业生产形势较好。各项支农惠农政策，有效地调动 了农民的生产积极性，农业和农村经济保持了较好的发展势 头。夏粮总产达到亿公斤，比上年增长早稻总产 量亿公斤，比上年减产晚稻玉米等秋收作物播 种面积扩大，产量有望继续增加。全年粮食生产将再获丰收。 畜牧业渔业发展势头良好。前三季度，物华天宝，人杰地灵，她以其悠久的历史，灿烂的 文化，孕育了像董仲舒孔颖达高适等数不尽的风流人物 以其浓厚的资源，富饶的物产，使人民世代繁衍，安居乐业 衡水地区有自己系列的名优特产品和优秀品牌，包括老白干 系列白酒安平丝网武邑金丝大枣阜城鸭梨枣强裘皮 深州蜜桃以及工艺美术大师王习三为代表的冀派内画鼻烟 壶侯店毛笔宫廷金鱼并称衡水三绝，享誉国内外。 衡水境内公路铁路纵横交错，四通八达，全市乡乡贯通柏 油路，邮电通讯发展迅速，全市各乡镇全部实现数字程控化， 第章总论 项目名称及承办单位 项目名称鑫城商贸广场 项目承办单位衡水鑫城房地产开发有限责任公司 法定代表人黄立民 承办单位基本情况 衡水鑫城房地产开发有限责任公司成立于年月，公 司为股份制企业，注册资金万元，总资产亿元，拥有 三级开发资质。已开发建筑面积约万平方米，竣工优良 率达到销售率达到。年销售收入余万元，年 利税余万元。以房地产开发经营为主，兼有建筑安装 工程监理物业管理酒店建筑装饰等众多领域。 自成立以来，就选择了条对环境资源生态充分保护 利用的可持续发展的开发模式和发展道路，率先倡导了规划 就是财富环境就是优势等现代发展理念坚守追求卓 越服务真诚以人为本精益求精的企业宗旨，以优质的 产品和良好的服务奉献给广大客户。先后与研所得资料 衡水市城市发展总体规划方案 编制工作概况通过对该项目的基本概况进行调查了解实地考察，并结 合衡水市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相 关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性 建设规模建设条件技术方案投资估算资金筹措项目 运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。 项目定位 经营定位 项目建设的商业办公场所销售 档次定位 本项目以国际先进的设计理念科学完善的配套设施高 度人性化的管理服务，在此定位为城区，集购 物办公休闲餐饮食宿等多功能消费于体多业态经 营于身的大型现代商业中心。将建设成为华北商埠的重要组 成部分和城市商业新坐标。 客户目标定位 以国内外高新科技及名特优产品销售商家与商务办公 为主体，吸引衡水市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。 项目建设目标 加速衡水市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费 需求，适应社会发展需要，依据以人为本，服务社会的的 设计理念，项目将建成衡水市规模最大，配套设施最先进，经 营环境最理想的商业中心。既适合商业娱乐中心发展又满足办 公的需求。建筑色彩醒目，打破沉闷的建筑风格。将担负起城 市空间和城市意象重塑的历史重任，使之成为著名的的中心区。并加强能源节约和环境可持续性发展。 价格定位 按区域功能及类别合理定价，根据不同条国内外著名的城区 规划房地产规划园林规划机构和大师合作，相继开发了鑫 城嘉苑益民小区鑫城华居等住宅小区，以及鑫城 商务酒店鑫城饭店和安平鑫城商务大厦等商业项目。 所开发项目以人性化设计优雅的环境完善的设施和人性化 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,的物业管理，引领衡水开发建设的新潮流并始终保持快速 健康稳定发展良好态势，工程质量诚信经营承诺兑现 企业形象等获得广泛认可和赞扬。公司先后被评为房地产开 发先进企业衡水市明星企业守合同重信用单位政 协委员示范工程等荣誉称号。公司现为衡水市房地产协会会 员单位衡水市房地产协会常务理事衡水市消费者协会会员 单位。 公司技术力量超群，公司设有个部门，现有员工 人，大中专以上学历占，其中高中级专业技术人员占 。拥有批经验丰富锐意进取的高中级专业技术人员， 同时，公司聘请国内优秀的设计策划人才加盟公司和项目建 设，为公司的长远发展奠定了坚实的基础。公司坚持开发与储 备并重，现有足量土地储备，并将继续加大储备力度，不断提 高开发营销水平，确保持续健康稳定发展。公司已连续 四年保持经济效益高速增长， 编制依据 国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价 方法与参数第二版 国家建设部及衡水市颁布的与房地产相关法律与政 策 现场勘察和实地产总值的增速中，第二产业贡献率 为，拉动全市经济增长个百分点，工业增长强劲， 是年月份经济运行的突出亮点，工业对经济增长 的贡献率达到，拉动全市经济增长个百分点第三 产业贡献率为，拉动全市经济增长个百分点。 年月份累计实现零售额亿元，同比增长 。保持了平稳的增长态势。 城市消费品市场增长快于农村市场。月份城市零 售额实现亿元，同比增长农村零售总额实现 亿元，增长。 批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增速居首位。分行业 看，月份餐饮业零售额累计实现亿元，同比增长 批发零售贸易业零售额累计实现亿元，增长 其他行业零售额累计实现亿元，增长。 限额以上企业零售额保持快速增长。月份限额以 上批发零售贸易业零售额实现亿元，同比增长。 上述情况表明，今年以来，国内及衡水市国民经济继续快 速稳步地发展。保持了平稳较快发展的良好态势。因此，鑫 城商业广场项目，是切实可行的。 项目建设规模 项目总占地面积约亩，规划面积万余平方米，其中办公住宅万平方米卖场建筑面积 万平方米商业街建筑面积万平方米，地下及公共建 筑万平方米。建筑形式为高层小高层及多层互补的 商业综合楼。 项目选址及建设条件 该项目地处衡水市中心，东临红旗大街南临和平中路 西临中心街北临衡水火车站公共汽车站长途汽车站和老 火车站。距石黄两年。 经济效益分析 经测算，项目建成后，可实现销售收入万元利润 总额万元项目投资回收期税后年含两 年建设期财务内部收益率全部投资所得税后财 务净现值万元全部投资所得税后。 主要技术经济指标附表 本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好， 该项目建设是可行的。 第二章项目建设的必要性 区域概况 该项目地处衡水市中心，东临红旗大街，此处商铺林立，是衡水市药材机电摩托集散地南临和平中路，此路段是 衡水市老的商业街，市场成熟规范西临衡水市百惠公司， 该公司是衡水市最老最大的百货批发供应公司北临衡水火车 站公共汽车站长途汽车站和老火车站，是衡水市人员物 资的集散地。距石黄衡德高速公里，距国道公 里。交通十分便利。 衡水市位于河北省东南部，界于东经 ，北纬之间。总面积平方公里。 下辖桃城区冀州市深州市和枣强县武邑县武强 县饶阳县安平县故城县景县阜城县区两市八县。 总人口万，辖区两市八县。东部与沧州市的东光县吴 桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县辛集市 接壤，南部与邢台市的南宫市新河县以及山东省武城县相连， 北部同保定市的安国市博野县蠡县和沧州市的肃宁县献 县泊头市交界。市政府所在地桃城区北距首都北京天津新 港均为公里，西距省会石家庄公里。 衡水衡德高速公里，距国道公里。 该地块呈长方形，地势平坦，地上无建筑物，市政配套完 善，适合本项目建设。 工程设计要求 总体设计充分考虑本工程所处城市地理环境的结合问 题周密规划了总体布局及交通流线，必须符合国家规范安 全环保及节能要求。 建筑形式错落有致，形成多层空间。建筑色彩醒目，打破 沉闷的建筑风格。将担负起城市空间和城市意象重塑的历史重 任，使之成为著名的的中心区。 在空间环境设计中，加入主题广场和中庭的设计，使顾客 在购物过程中减少或消除疲劳感，给人以放松身心的空间。同 时，加大采光，既解决了消防疏散问题，又为广场自身提供 个极具特色的室外展示舞台，也有利于商户对产品的宣传和推 广。 内街景观设计运用对景借景空间的转折强化和弱化 等元素，辅以灯光坐椅雕塑以及具有雕塑感或形态优美的 内街标示广告灯箱展板等，将内街作为个虚的的体量精心设计。内街复杂而非杂乱的建筑形态创造出富于变化的景观。 购物环境中的街道设计，注重人流的回流设计，减少商铺 的死角产生。建筑内部的交通，按照放火疏散要求布置楼梯， 各部分疏散距离相对均匀，易于满足平面的不同分隔形式，自 动扶梯电梯布置充分满足垂直方向的人流货流的需要。整 个交通组织顺畅合理。 投资估算及资金筹措 项目总投资万元。其中，自筹资金万元。