地产市场已形成了二三级市场联动的良好局面。 部分条件好的行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改 前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效 需求，形成住房梯级消费。 根据年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特 征就是光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主。 作为洪山区两大经济支柱中国光谷与电脑条街在洪山区 的经济结构中将占据主导地位。随着中国光谷的发展壮大，小区周 边土地已成为市房地产开发的热点，在未来的年内，中国光谷 方圆平方公里的区域将形成个科工贸年收入超过亿以上 的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，大批第三产业会在 此地蓬勃兴起，本地域将成为市人文环境最好居住质量最高 规划配套最完善的生活社区。 因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质 的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的 短缺，我们选取高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有 限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成致，成立合资公 司•房地产开发股份有限公司共同开发高科集团亩储备 地块。具体合作方式在扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨 大，使房地产开发企业预期的盈利将进步增强。随着国家取消了 银行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令， 更加坚定了房地产业发展的信心。 市政府加大对房地产业的投入。每年投资亿元兴建 万平方米的住宅，五年共建万平方米，用五年的时间解决 万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影想是十分明显 的。 形成了二三级市场联动效应。市房地产市场多年健康规范 的发展，加之广泛的宣传引导，市场运做逐步放宽条件，市民卖旧 总论 项目背景 项目名称•经典都市居住小区 承办单位概况 是专业的房地产项目开发公司。 由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建 设周期长。为了降低投资风险，决定和高科国有控股集团 有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司 •房地产开发股份有限公司开发本项目。 公司注册资本亿元万元，高科国有控股集团 有限公司万元，北京融科智地房地产开发有限公司万元 流动资金万元滚动开发。 高科国有控股集团有限公司是经市委市政府同意成立 的，授权全面经营和管理东湖新技术开发区国有资产。集团注册 资本亿元，目前全资控股参股企业家，已成为•中国 光谷建设的主力军，是家集资产经营与管理创业此购房置业，把容积率把握在较小的 数值 建筑面积平方米 开发周期至年土地价格万高科集团储备土地，作为股本投入 周围环境与设施 步行约分钟可至等公交车站 鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几 步之遥 华中科技大学，中南民族学院等高校环绕 光谷中心光谷创业街位于本案东侧 项目投入资金及效益情况 项目总投资万元 自有资金投入万元 住宅销售价格元平米起 项目销售收入万元 项目税后利润总额万元 项目毛利润润 项目内部收益率 三项目建设缘由 项目建设有利于我公司在房地产市场的进步开拓发展 公司自成立以来，秉承追求卓越尽善尽美之企业理念，依托 开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射三镇。 通过本项目的开发，占据光谷区域房地产市场，发展壮大公司 实力，并进步树立企业在地产业界的形象。 项目的建设符合市对光谷建设的精神 国家继续实行扩大内需拉动经济增长政策对房地产市场的潜 力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进步增强。随着国家取 消了银行对房地产开发项目贷款的限制解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。市政府加大对房地产业的 投入。每年投资亿元兴建万平方米的住宅，五年共建 万平方米，用五年的时间解决万居民的住房问题的战略方针的实 施孵化器风 险投资技术产权交易中心工程科学研究大学科技园建设于 体的大型国有控股集团。 成立于年月的北京融科智地房地产开发有限公司，是 控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多 元化布局的个重要棋子。 可行性研究报告的编制依据 城市居住区规划设计规范市规划管理条例及技术规定 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 二项目概况 地块位置 关山路与楚雄大道交会处往南处。光谷创业街位于本案 东侧，南抵职业技术学院，西紧邻关山路，北靠长江有线电厂。 地块紧邻光谷中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设 施也十分成熟。周边商场菜场休闲广场众多，大专院校林立， 公园医院等公共设施相距不远。•经典都市居住小区周边有 华中科技大学中南民院鲁巷广场关山市场关山中学鲁巷 小学光谷核心市场电信数码港长江乐园东湖新技术开区等。 位于此地生活方便而多彩。 建设规模与目标 土地面积亩平方米 容积率本地块位于市郊区，沿关山路南行米 即达武黄高速公路，是光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多 的科技人才，光谷白领阶层来盘来看，多层物业也是占着绝对 的比例。 小高层。目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊 区。除了在寸土寸金的市中心之外，小高层也出现在了离市中 心较远的城乡结合部。位于金银湖片区的丽水佳园开盘，其 期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计， 市场反映良好。此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的宝安• 公园家在其规划中也有数栋小高层项目。这现象打破了小高 层只能在市中心生存的定式。 高层。目前市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益 增多的新代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世， 为高层物业市场增添了几分亮色。福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层 物业的现状有所改观。 别墅。江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。就目 前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度 看，即联排别墅都是最好的。究其原因，方面是联 排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低， 绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群 中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多， 直接促使别墅的需求量增大。目前汀香水榭水蓝郡和黄金海岸等 楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。 本项目建筑类型 以高层型为主干，周围点缀重要的教育科研基地，在全国个地级以上 城市中，的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之。 改革开放以来，的投资洼地效应显现，目前利用外资居中国 中西部大中城市之首，实际利用外资亿美元，外资来自全球五 大洲多个国家或地区，全球强跨国公司有家来汉投资， 另有家设立了代表处。 迈向世界超级城市世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的 发展蓝图之际，美国未来学家杂志年月刊发表了著名学者麦金利康韦所著题为未来的超级城市的文章，预言中国的 上海将进入世纪全球十大超级城市之列。 超级城市是指具有下列项条件特征的城市地区人口超过 万能够可持续地满足居民的物质和社会需求包括食物住所 安全医疗保健交通及教育等方面的需求拥有健康和充满 火力的经济环境，能够创造吸引和培育可产生足够就业机会和财 政收入的经济投资。未来超级城市必不可少的个因素水源国 际机场与腹地的交通联络圆顶体育场技术中心通信中心 公共交通垃圾处理绿色基础设施新的政治机制。 未来的十大超级城市班加罗尔印度中国上海 中国曼谷泰国丹佛美国亚特兰大美国昆 坎图卢姆地区墨西哥马德里西班牙温哥华加拿大。 由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院， 具有很大的机会。 房地产市场概况 国家继续实行布局型多层 住宅。整个小区外观上错落有致，的容积率保证了充足的绿化 面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。 配比 多层型栋型栋型栋型栋高层型 栋 目标市场地位 项目销售目标群如下 外企高新技术企业金融证券信息业界白领人士 周边高校的教师以及工作者 欲改善居住条件的置业者 政府及企事业单位中层以上管理干部 外地来汉的经商者。 其他五结论 本项目社会效益经济效益环境效益俱佳，项目可行。 市场概况 市总体经济状况 市是中国六大中心城市之。在年国家公布的中国城 市综合经济实力强中，名列第六。年，市国内生产总 值达到亿元，按可比价格计算，比年增长。经济运行 质量提高，全年实现财政收入亿元，同比增长，占国内 生产总值的比重为本。自年以来，经济发展驶入快车 道，全市国内生产总值连续保持两位数增长，高于全国全省平均水 平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项 社会事业全面进步，实现了十五计划的良好开局。 得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的 物资文明和精神文明，为的飞速发展奠定了坚实的基础。 中华人民共和国成立后，经过几十年的发展，已经成为个 门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地 最大的交通枢纽和然呈现下降趋势。类似本项目开发 可多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。 随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资 源，土地