长，扣除同期居民消费价格指数影响，实际增长。城镇居民人均可支配收入累计元，同比增长，扣 除价格因素影响，实际增长。农民人均现金收入逐步提高，季度达到 元，增长，比上半年增速提高个百分点。 二朝阳区投资环境分析 朝阳区是中国北京最大的城近郊区。有着优越的地理位置，良好的人文环境， 飞速发展的经济。朝阳区是北京市的重要的国际交往区。区内各种涉外单位 多个，占全市半以上。外国驻华使馆除俄罗斯卢森堡外，都在朝阳境内。除 建国门外三里屯亮马河地区等三个使馆区外，第四使馆区望京新区内也准 备兴建。区内共有涉外高档宾馆饭店余家，数量为全市之冠。全市家五 星级饭店中，有家在朝阳。另外还有国际会议中心国际贸易中心国际展览 中心中日青年交流中心燕莎购物中心国际大厦国际俱乐部国际商店 华乡别墅华侨村等涉外设施都在朝阳。区内国事活动频繁，外国记者云集，客 商投资踊跃，境外旅游者众多，充分反映出朝阳区在首都开展对外交往中所处的 重要位置。 朝阳区工业发达。朝阳区是北京的工业基地，早在建国初期，在朝阳区境内 就兴建了四个工业区。区域内有中央和市属的数十个门类的个国有大中型工 业企业，分布集中连片，形成八里庄十里堡地区纺织工业区，酒仙桥地区电子 工业区，双井呼家楼地区机械制造和汽车工业区，大郊亭垡头地区化工炼 焦工业区。区属以下工业，充分利用驻区工业基础雄厚的有利条件，形成与其相 适应的工业体系，工业企业数量多，门类齐全。 截止到年月，朝阳区实现外贸出口交货总额万元，比去年 同期的万元增长，比去年全年万元增长，比全年计 划增长，提前两个月完成年度增长的计划。其中三资企业实现出 口销售收入为万元，同比增长，区属企业实现出口交货额为 万元，同比增长。月全区各类商品交易市场价上看，北京年末商品住宅每平方米平均售 价分别为和元，今年上半年 为元。虽然所售住宅的构成对平均售价有相当影响，但经济适用 房等相对低价的商品住宅进入市场，从而拉动平均售价下降也已是不争 的事实。价格的下降尤其能吸引个人消费者的购买欲，以至推动商品住宅的销售。 本项目位于北四环东路，临近机场高速路，为望京社区之门户。无论北上亚 运村南下东四环，或是进城下乡均方便异常，但周边配套还不是很完善，因 此综合考虑项目区位条件交通条件以及配套设施等因素，预计建成后销售均价 在元平方米左右。 第章总论 项目背景 年代开始，北京纺织控股集团有限责任公司原北京市纺织局为进 步适应首都经济的发展，提高经济效益，开始了大规模的纺织工业产业结构调整。 效益不明显的企业搬迁置换原产业用地，成为支持行业调整个重要的环节。 年，为了更加直接的调控行业调整，北京纺织控股有限责任公司作为主要 出资人成立了专业房地产开发公司北京方恒房地产开发有限公司。 北京纺织机械厂是北京纺织控股集团有限责任公司下属生产企业，创建于 年初，是个具有四十多年历史，拥有三百多名职工的纺织机械制造企业。 主要生产毛纺，印染，服装及轻工机械设备，产品销往国内外。北京纺织机械厂拥 有雄厚的技术力量和先进的生产设备，可进行机械电器等产品的设计加工和制 造，可根据用户需要进行各种设计，制造及为用户提供现场调试，技术培训和服 务。北京纺织机械厂厂址位于北京市朝阳区北四环东路，临机场高速路，从城市 规划角度出发已不再适合工业生产。因此，北京纺织控股集团有限责任公司从城 市规划角度出发，拟对纺织机械厂用地进行住宅小区的开发建设，通过土地的用 途置换以充分显化土地资产价值，促进集团产业结构调整战略的实现。 二项目概况 项目名称方舟苑小区三期工程住宅楼项目 承办单位名称北京方恒房地产开发有限公司 拟建地点北京市朝阳区北四环东路甲九号地块。 主要建设内容和规模 方舟苑三期建设用地，即北京纺织机械厂旧址总用同比提高个百分 点。月，独立核算工业企业销售收入增长，存货仅增长，表明工 业产品市场需求不足的状况出现明显缓解。工业企业经济效益呈现全面性好转。 月，全市规模以上独立核算工业企业经济效益综合指数为，连续 个月超过，为年以来最好水平。全市工业实现利润亿元，增长 倍其中盈利企业利润增长，亏损企业亏损下降。 农业结构调整效果明显，农业生产稳步上升年是北京市农业结构调整力度最大的年，农业生产不仅成功地抵御 了夏秋两季严重旱灾造成的不利影响，而且摆脱了多年来低速徘徊的局面。 季度，全市实现农业总产值亿元，同比增长其中养殖业产值为 亿元，同比增长，养殖业在农业中的比重达到，同比提高个百分 点。主要农副产品产量保持稳定增长，季度，全市蔬菜产量累计万吨， 同比增长其中特菜产量万吨，占总量比重达。出栏生猪 万头，增长。牛奶产量万吨，增长。鲜蛋产量万吨，增长 。 消费品市场繁荣活跃 季度，全市实现消费品零售额亿元，同比增长，扣除价格 因素实际增长。城乡市场全面增长，城镇零售额增长，农村零售额 增长。吃穿用等各类商品销售同步扩大，增速分别达到 及。 固定资产投资增速继续回升 下半年以来，北京市投资力度迅速加大，项重大工程建设进步加快， 两广路和中关村西区改造等批大项目全面展开。季度，全市累计完成 固定资产投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点，比 上半年提高百分点。其中，地方投资增速大幅上扬。季度，地方项目 投资亿元，增长，增幅比月提高个百分点，比上半年提高 个百分点。房地产开发投资继续高涨。全市房地产开发投资亿元，同比增 长，增幅比上半年提高个百分点。全市房地产开发规模继续扩大， 季度，房地产开发累计开复工面积扩大，累计竣工面积扩大，扩大幅 度均超过去年同期。其中住宅建设持续高增长，累计开复工面积和竣工面积分别 扩大和。 地方财政收入稳定增长，居民收入大幅提高 季度，全市地方财政般预算收入亿元，完成年度预算的， 地面积约平方米， 其中住宅楼项目总建筑面积约平方米，主要建设内容为住宅，其中住 宅地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，人防建筑面积 为平方米。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目总投资及资金筹措 项目总投资万元，开发经营期为年。拟向银行借款万元， 其余资金企业自筹解决。 三报告编制依据 投资项目经济咨询评估指南年 建设项目经济评价方法与参数年 北京房地产年鉴 北京统计年鉴 其他编制人员收集的相关资料数据。 第二章投资环境分析 北京市经济环境分析 年以来，随着全国经济出现了重要转机，北京市经济发展的总体环境 进步改善，社会总需求不断扩大，结构调整取得重要进展，在内外因素的综合 作用下，全市经济始终保持了快速增长的运行格局。年季度，工业生 产在高速高效中积极发展，固定资产投资加快回升，消费市场繁荣活跃，对外经 贸再创佳绩，物价小幅上行，居民收入水平大幅提高。全市经济领域呈现全面活 跃，协调发展的良好局面。 国内生产总值增长 年季度，全市实现国内生产总值亿元，按可比价格计算， 比上年同期增长。其中，第产业实现增加值亿元，同比增长。 第二产业实现增加值亿元，增长。第三产业实现增加值亿元， 增长。在第三产业内部，运输邮电业金融保险业以及房地产业均保持两 位数增长，增速分别达到及。二三产业在全市国内生 产总值中的比重分别为和。 工业生产快速增长，经济效益明显提高 季度，全市规模以上工业企业完成增加值亿元，按可比价格计算， 比去年同期增长，增幅提高个百分点。其中地方工业系统增长， 增幅比上年提高个百分点。高新技术企业保持强劲走势。月，高新技术 企业生产保持快速增长，增速达到，对工业增长的贡献率保持在以上。 国有及国有控股工业生产形势发生重大变化。季度国有及国有控股工业累计 实现增加值亿元，增速由前两年的低于上升到。在工业高速增 长的同时，全市工业产销率稳步提高，月达到，共识，但许多大中城市的房价与收入比仍在倍以 上，普通工薪阶层买不起房居民收入预期与支出预期反差大，使许多人不敢出 手买房。所以为使百姓买得起房，国家三管齐下调整经济适用住房价格 发放住房补贴提供住房金融支持。特别是提供住房金融贷款支持政策，使 百姓提前具有了买得起房的基础。据悉，为保证顺利实施经济适用房建 设，北京市有关部门将出台对经济适用住房减半征收项行政事业收 费等配套政策全面实行建设项目承诺制度价格审定制度，杜绝不合 理收费和摊派，规范收费标准和行为全面推行招投标制度，突出小区 环境和配套设施建设提高经济适用房建设的科技含量等，保证了经济 适用住房的良好发展势头。 整体分析，我国宏观经济在年以来增长率连续近年下滑后，经 济增长率将出现回升势头。北京市至年，经济年均增速达到，住 宅产业在政策引导之下已经得到了定程度的发展，投资环境较好。 第三章房地产市场分析 房地产市场总体分析 年上半年，北京市房地产市场整个市场异常活跃。据统计数据 表明上半年，北京市房地产开发投资以的速度增长，累计完成 投资亿元，今年月至月的开发投资的累计增速分别为 和，维持着高速发展态势。根据房地产投资对相关 行业的诱发系数表明，投资万元，对经济的拉动为万元，可以认 为上半年由房地产所带来的经济效应将达亿元。上半年房地产市场 投资回顾 商品房施工面积月份，全市房地产开发施工面积 万平方米，比去年同期相比增长，其中住宅万平方米，同 比增长，办公用房万平方米，同比下降了，商服用房 万平方米，同比上升了