，约万套。因此，本 项目建设是符合城市总体规划的。 项目概况 项目名称 荆州可行性研究 项目单位 荆州 项目编制依据 荆州市设计任务书及委托书 荆州市方案设计的规划意见书 关于荆州市使用要求等相关资料 国家现行相关规程规范。 项目建设内容及建设规模 荆州市红线图用地，其中建设用地为，代 征城市用地。总建筑面积，其中综合楼建筑面积，建筑 层数层，建筑总高度，酒店建筑面积，建筑层数层，建筑总高度。 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 表主要经济技术指标 序号项目指标指标值备注 规划总用地面积 规划建筑占地面 积 总建筑面积 商铺面积 酒店总面积 容积率 建筑密度 绿地率 地下室面积 估算总投资万元 预计销售收入万元 利润总额万元 所得税万元 净利润万元 投资利润率 投资利税率 投资回收期年 建设周边城市相比相对较低，处于价格洼地，周边城市到荆州购房的日益增多， 对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。四是房地产与国民经济的联系十分密切，房价高 涨的原因很复杂，国家宏观调控政策实施有个过程，各地的执行力度也不致，不可能 在短期内产生效果。同时，房地产业作为城市经济的重要支柱产业，它与城市经济互相 支撑互相推动的关系，决定了房价总的走势是平稳上涨。另外，据商品房销售网上备 案数据，外地购房者助推了荆州城区房价上升。而且今后外地购房者的比例会越来越高， 因此房价有可能继续保持在较高水平。 目录 项目总论 项目背景 荆州市概况 项目概况 宗地现状及周边环境 宗地现状 宗地周边环境 宗地规划设计条件 用地规划 建筑规划 绿化环境规划要求 可行性研究报告研究意义与范围 可行性研究的意义 可行性研究范围 房地产市场研究 宏观环境分析 宏观行业政策分析 宏观行业经济分析 区域环境分析 社会环境 经济环境 荆州房地产现状 荆州市房地产市场分析及预测 荆州城区房地产市场走势 项目定位 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 投资估算与资金筹措 投资估算 编制依据 估算范围 估算说明 投资估算 资金筹措 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,资金批公布的国家历史文化名城，全市政治经济 文化中心，以发展农业综合商品及旅游业为重点的楚文化旅游城市。 荆州是中国优秀旅游城市。荆州旅游资源得天独厚，文化旅游生态旅游蔚为大观。 年，实观旅游总收入亿元，接待海内外游客万人次。 荆州市是国家重要的农业综合商品生产基地和轻纺化工基地，是座充满商机和 活力与希望的城市。随着各工业园的满园，中国国电华电两大电力巨头的投资建厂， 汉宜荆岳铁路的开工，荆州将迎来跨越式发展,年国民生产总值亿元 同比增长以上，位列湖北省第四位。完成全口径地方财政总收入亿元。 城市发展规划 荆州市城市规划，年，市中心城区人中控制在万人以内，用地规模控制 在平方公里以内，年，市中心人口控制在万人。城市规划用地规模近期 年城市建设用地为，人均建设用地人，远期年城市建 设用地为，人均建设用地人。 荆州中心城区总体空间发展遵循中强西拓东进北控的原则。用地功能区 分为四区其中，本项目所处区域为城南科教园区东接中心区西至九阳大道 北抵护城河南至长江，其功能为拓展教育科研高新技术产业生活居住等现代综合 服务功能。 别外，规划还明确城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南区。到年， 居住用地总面积达到平方公里，人均居住用地面积为平方米人，人均住宅 建筑面积达到平方米人加强中心城区住宅开发宏观调控，基本实现供需平衡，优 使用计划 项目开发建设进度 建设工期及计划安排 前期工作 营销策划方案 工程进度 销售 财务分析 财务评价依据说明 项目经营税费估算 销售收入估算 利润及投资利润概算 项目盈亏平衡分析 敏感性分析 变动因素 变动因素二 风险性分析 风险因素的识别与评估 风险防范对策 环境影响分析 环境保护标准 主要污染源及污染物 污染防治措施 项目招投标 招标方式 招标组织形式 本项目拟采用的招标方式说明 社会评价 项目对社会的影响分析 对就业的影响 对不同利益群体的影响 对城市基础设施和公共服务的影响 项目于社会的互适性分析 项目与国家和地方发展战略的互适性分析 项目与当地文化技术的互适性分析 项目对社会效益的分析 评价结论 可行性分析总结 问题与建议 问题 建议 附件 参考文献, 致谢, 项目总论 项目背景 荆州市概况 荆州市区位 荆州市地处湖北省中南部，江汉平原腹地，长江自西向东横贯全市，全长公里。 荆州东连武汉西接宜昌南望湖南常德，北毗荆门襄阳原名襄樊。总面积 万平方公里，其中平原湖区占，丘陵低山区占。荆州市辖沙市荆州两个市 辖区，公安江陵监利个县，代管洪湖松滋石首个县级市，总面积约万 平方千米，市区面积平方千米，全市总人口万。 荆州市建设规划现状 荆州市城市性质确定为国务院亿元，比上年增长。其中限额以上 商业企业实现零售额亿元，增长。 经济环境 年，荆州生产总值达亿元，突破千亿元大关。其中，第产业完成增 加值亿元，第二产业完成增加值亿元，第三产业完成增加值亿 元。规模以上工业增加值固定资产投资农民人均纯收入等主要经济指标增幅高于全 省平均水平。农业粮食总产量连续实现八连增 固定资产 年，荆州市完成固定资产投资亿元，民间投资强劲增长，投资总额达 亿元。完成房地产投资亿元，同比增长，增幅较去年同期回落个百分点。 实现商品房销售额亿元，增长个百分点，增幅回落个百分点。从投向来 看，住宅投资亿元，增长个百分点，而别墅办公楼商业营业用房等均为负 增长。 荆州房地产现状 荆州市房地产市场分析及预测 四大机遇令荆州房地产企业大展拳脚。房地产业与城市经济的关系密不可分，房 地产市场的发展既拉动城市经济社会发展，又有赖于城市经济社会发展。目前荆州经济 恰逢新的腾飞机遇，同时也给房地产业提供了机遇。荆州目前面临的四大规划机遇，也 将成为房地产业的机遇。因为这些规划突破了老城区的范围，走向新城区，对于城市 发展来说具有划时代意义。这里有充足的土地项目和发展空间，至少在年内房地产 开发企业不会无用武之地。 机遇国务院首批批准荆州等座城市土地利用总体规划，城市建设发展将优先 得到土地利用规划保障。此规划保证了在未来年内，荆州城区包括房地产开发在内 积共占。其中户型面积平方米以下的占，至平方米的占， 至平方米的占。而平方米以上的大户型只占。从户型结构看， 以二室二厅和三室二厅为主，其中二室二厅占，三室二厅占，共计。 其他户型共占。中小户型比例逐步增大，足以证明商品房供应结构日趋合理，消 费者购房需求也更加理性。 荆州房价自身泡沫成分少。年元至月，全国个大中城市新建住房包 括经济适用房销售价格同比涨幅都在以上，平均涨幅高于近年来的任何年。尤 其是海南省的海口三亚两市的房价，个月来始终以同比增长近而稳居全国房价涨 幅榜首。荆州的近邻武汉市，按照统计数据，年上半年商品住宅销售均价元 平方米，同比上升。从武汉市几大典型的区域市场来看，汉口中心区因地段稀缺 配套成熟商业氛围浓厚，成为了武汉房价最坚挺的区域，均价在元左右，其中 最高均价达到了元平方米。武昌中心区青山中心区汉阳中心区紧随其后，均 价接近元。光谷核心区房价在元平方米左右。来自荆州市房产局商品房合同 备案数据显示，年元至月，荆州市商品房均价为元平方米，同比增加 其中月份均价为元平方米，商品房最高单价超过元平方米。 荆州房价的走势为稳中有升。房价不会下跌的原因有四是目前城市经济还在 快速增长，房地产市场没有出现严重的有价无市的局面，房价自身泡沫成分较少。 二是影响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是荆州 房价与的建设用地供应有充分保障。而供地的方向主要在荆州开发区综合服务中心沙北新区 火车站片区城南科技片区等新区。 机遇二湖北长江经济带开放开发总体规划将荆州定位成长江中段的区域性中心城 市。根据省政府要求，要把荆州打造成为长江流域经济重镇。实现这目标，同样需要 房地产行业的贡献。 机遇三荆州城区四大新片区建设已经或即将启动。分别是，沪蓉高速铁路荆州火 车站站前综合区城南至李埠港区沙北新区荆州开发区综合服务区。目前，荆州市 先后与北京城建集团香港恒通资源集团签署了战略合作协议，香港恒通资源集团将承 接荆州开发区综合服务区土地级开发，湖北省长投公司将重点开发李埠港区。 机遇四兴城壮腰，打造荆江现代城市群，建设长江中游区域性中心城市。市第 四次党代会对未来荆州城市发展进行了规划，未来荆州城市发展，会给荆州房地产业带 来哪些发展机遇。壮腰工程提出的兴城壮腰规划，改变的不仅是城市的面积和人口总数， 其实更是要求建设座宜居宜业大城市，这将带给荆州房地产业个广阔的市场空间。 未来楼市发展空间更广。 中小户型商品房销售比例增大。荆州作为湖北省内的三线城市，不能简单地与大 城市相比，但同样必须坚决贯彻中央的五项调控措施，克服大环境中消极因素对荆州房 地产市场的不利影响，并且抓住这个机会调整住房政策，调整城市开发和房地产开发的 思路，以保证市场总体平稳。仅年上半年，荆州市场供应