资金亿元，同比增长购置土地面积万平方米，同比增长土地开发面积万平方米，同比增长 商品房施工面积万平方米，同比增长商品房销售面积为 万平方米，同比增长商品房销售价格元平方米，同比 增长。 年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展 的国民经济不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成 为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。年我国房地产行业的发展基本是 健康的，是由有购买力的需求拉动的。年以来中国房地产行业发展的新 轮周期与以往周期相比有着明显的区别。在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业 以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持 续增长。从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求 两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地 产业的发展与国民经济与相关产业的发展比较协调。 从供给情况看，年，全国房地产开发完成投资额年均增长。 全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长。在此基础上，年 月，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长，高于同期固定资产 投资增幅近个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。全 国个人购买商品房占商品房销售额的比重由年的，提高到年的 。而年月则进步提高到。居民购房能力的变化及购买 力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。从产品结构及市场平衡情况 看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由年的提高到年的 年，在房地产开发投资完成额中商品住宅办公用房商业用房和 其他用房所占的比重分别为和办公用房及商业用房严重 供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房四层均价为元，已于年月交房。现有 商铺对外营业，已初步形成商业圈。 汇金购物公园 该案紧靠人民路，位于名都广场的斜对面，开发商是浙江公司，朝人民路 入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，层为商铺，其余内部多为三层商 铺，部分为两层，朝人民路商铺二三层起卖，并且二三层为大通间， 三层不计价，背面商铺只单买层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面 朝人民路入口处的第排商铺层元，二层元，面朝大华路 层商铺售价元，中心广场商铺层售价为元。 目录 第章前言 报告编制目的 二报告编制依据 三项目概况 第二章项目开发经营环境分析 年国内经济及房地产市场回眸 二江苏省大丰市房地产市场分析 三有利投资经济形势成因分析 第三章项目周边物业市场调查分析 投资地块的地理环境 二区域分析 三项目周边主要物业分析 四消费者调查分析 第四章项目开发经营优势点与机会点分析 房地产投资项目开发经营机会形成模式 二项目开发经营优势点 三项目开发经营机会点 第五章项目定位 目标市场 第章前言 报告编制目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环 境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计 建筑方案设计环境艺术设计提出相应的建议。 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 二报告编制依据 江苏省大丰市市规划局规划方案 国家建设部及江苏省颁布的与房地产相关法律与政策 现场勘察和实地调研所得资料。 上海置盛房地产经纪有限公司提供的资料 三项目概况 大丰市位于中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区， 市区西部的大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地平方公里， 起步区平方公里，目前已全面实现九通平，近多家企业进区投资办 厂。 新天地花园占地亩二十二万六千四百平方米，南临已建成的主 干道南翔路盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里，东临新建的城市中轴线常新路，北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽 米长的古银杏林带，绿树成荫风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地 块系大丰新市区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达长，地理位 置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰个购物美食娱乐休闲居 住小区环境及其独特的新天地。 根据江苏省大丰市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率 不超过，建筑密度不大于，绿化率大等于。配套商业比例不得超过 。 据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加 拿大泛太平洋设计有限公司所设计的规划方案已获得大丰市政府批准，该方案初 步确定项目主要技术指标如下 总用地面积公顷，合亩。 容积率 总建筑面积万 其中商业万 多层定位 二产品定位 第六章项目规划建筑设计建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目总体规划建议 二住宅建筑设计建议 三小区配套设施建议 四环境艺术设计建议 五道路交通设计 六绿化景观设计 第七章项目开发经营策略及投资估算 项目开发经营策略 二项目投资估算 三项目实施进度安排 四项目投资与筹资计划 第八章项目开发经营状况分析 项目的价格定位 二项目销售计划 三项目销售收入估算 四项目经营成本估算 五项目利润估算 六项目现金流量财务净现值及财务内部收益率 第九章项目开发经营风险分析 项目盈亏平衡分析 二项目敏感性分析 三项目开发经营主要风险及对策分析 第十章结论与建议的过程，城市中心功能的进 步完善，将会形成房地产市场向上的新的动力。年之内如果国家不出现大的 政策性调整，房地产市场还将会有年的高速发展时期。 大丰市的经济刚起步，房地产市场目前来说还不是很发达，全市尚未形成真 正意义上的具有较强竞争能力的房地产公司，在市场产品力上也极为薄弱，还未 有任何具规模的小区形成，并缺少大量先进的房产设计和营销手段，市场本身还存在着许多问题。大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个 案屈指可数。虽然目前的在售楼盘较少，有的已经售完，但土地拍卖和新开发的 楼盘数量正在增加，该市的房地产市场年变化较大，销售量和价格涨幅增 长较大。 随着经济发展收入增加居住水平的提高而不断演变，大丰市的房地产将 会迎来个蓬勃健康发展的阶段。 三有利投资经济形势成因分析 国家宏观经济的影响 江苏省大丰市经济发展势头良好 全国整体房地产市场发育发展情况良好 展望年中国房地产业将沿着通过规范而求得可持续发展之路前进。 年，房地产市场将继续按三个基本的要求保持快速发展势头。我国将把扩大 消费作为扩大内需的着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场的健 康发展，政府将继续采取系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷， 加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当 控制房地产市场价格，防止泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。 公积金归集商业银行住房贷款的有力支持房地产融资多元化发展 国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国外房地产基金纷纷酝 酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。预计 年，随着中国市场的逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方式将得 到进步的拓展。 在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析， 可得出结论国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房 地产市场的进步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会级市场上涨空间将十分 巨大。 三大丰项目周边主要案例分析 大丰市目前真正从产品本身出发，具备较先进的规划理念的个案屈指可数。 以下将对该市的几个代表个案进行简析。 国泰花园 本项目位于黄海路建工巷，距离市政府不逾百米，是传统的城市中心地带。 本项目由三级开发资质的南通国安置业有限公司投资建设，占地面积平 米，总建筑面积平米，由幢层住宅幢二层裙房和平米的中 心花园及楼间绿地组成，绿化率达到。 该案房型面积为二房，三房，跃层。 靠幸福巷均为通二的商铺，与三栋住宅整体相连，层售价元，二层 与住宅同价。期于年月开盘，商铺车库和住宅已售空。二期于 年月开盘，平均价格为元，于年底交房，现已基本售完。 金丰苑汇贤居 本案由大丰市教育房地产开发的，位于金丰南路黄海路，拥有成熟的交通 设施，生活机能和市政配套。该案由幢多层和些二层的裙房组成，房型面积为二房，三房，平均销售价格为元商铺楼平均 价格为元，二楼平均价格为元。该案目前已基本售完。 名都广场 本项目位于市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易房 地产开发有限公司全程开发。总占地面积，总建筑面积， 其中住宅建筑面积，商业建筑面积，办公建筑面积， 住宅总户数为户。 名都广场，分为南北中三大区块，西南临河为高档住宅区，中区是大型 市民绿化广场，大片绿地喷泉水池与休闲步道座椅等公共设施，东南及北区为 商业区，以条精品化商业步行街南北贯通，是大丰黄金商业桥头堡的综合性现 代商业中心。 该案住宅楼房型面积为二房，三房，于年月开 盘，平均价格为元，住宅售价二层元，三四层元，目 前已售空，已于年月底交房。 车库售价元，商铺层售价临健康路元，临人民路 元，靠近主入口的元，内部不临街均价在 之间，二层均价在之间，三层均价在元 元之间，选择决 策地